Duże centra handlowe w odwrocie. Kto je detronizuje?

Przeczytaj także: Centra handlowe: mały format, innowacje i zrównoważony rozwój

Jak wynika z najświeższych doniesień JLL, w pierwszym kwartale bieżącego roku do użytku oddano blisko 93 000 mkw. powierzchni handlowej, a więc mniej więcej tyle, ile w analogicznym okresie poprzedniego roku.

Struktura nowej podaży objęła tylko dwa wielkopowierzchniowe formaty: sklepy wolnostojące (55% nowego metrażu) i parki handlowe (31%). Pozostałe 14% dotyczyło centrów codziennych zakupów. Największym obiektem oddanym do użytku był salon Agata Meble (11 000 mkw.) w Jeleniej Górze. Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na rynku nieruchomości handlowych w Polsce na koniec pierwszego kwartału 2021 r.

Aktywność deweloperów - koniec dominacji dużych obiektów?

W budowie pozostaje prawie 490 000 mkw. powierzchni handlowej we wszystkich formatach. Prognozowana struktura nowej podaży w 2021 roku odzwierciedla trend lokalności i wygodnych zakupów, który nasilił się podczas pandemii.

Pod względem powierzchni najmu wśród nowych obiektów w tym roku dominować będą parki handlowe, które mają odpowiadać za 36% całkowitej powierzchni planowanej do oddania oraz wielkoformatowe sklepy wolnostojące z 27% udziałem. Co ciekawe, po 18 - 19% przypadnie na nowe centra handlowe i centra codziennych zakupów. To znacząca zmiana, jako że dominującym formatem rozwijanym na polskim rynku były dotychczas centra handlowe - wyjaśnia Joanna Tomczyk, Starszy Analityk Rynku, JLL.

Popyt – debiuty marek i nowe koncepty

Mimo zawirowań na rynku handlowym, które w oczywisty sposób wpłynęły na plany ekspansji większości marek, na otwarcie pierwszych sklepów w Polsce zdecydowało się trzech nowych, zagranicznych graczy. W łódzkiej Manufakturze rozpoczęła działalność DentalPro Clinic z Włoch, a marki meblowe - Duxiana ze Szwecji i Rolf Benz z Niemiec otworzyły swoje sklepy w salonach wyposażenia wnętrz w Krakowie i Warszawie.

Na rynku spożywczym obserwujemy stopniowy rozwój konceptu tzw. twardego dyskontu. Na polskim rynku obecne już są takie marki jak Supeco czy MERE oraz polski Vollmart, który zadebiutował właśnie w I kw. W ekspansji nie ustają także pozostali operatorzy spożywczy oraz najemcy z kategorii value retailers.

Ze względu na warunki rynkowe i wyzwania zarówno dla operatorów, jak i właścicieli obiektów handlowych, w polityce czynszowej coraz częściej pojawiają się elastyczne konstrukcje umów. Sprzyja to rozwojowi formatu typu pop-up. Sklepy tymczasowe to atrakcyjna propozycja dla rozwijających się marek, opcja sprzedaży nadwyżki towarów, ale także sposób na uzupełnienie niewynajętych przestrzeni w obiektach handlowych -wymienia Anna Wysocka, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL.

Pomimo pandemii czynsze w parkach handlowych i centrach codziennych zakupów pozostają stabilne.

E-commerce a krajowe restrykcje

Jak podaje GUS, udział sprzedaży internetowej w sprzedaży detalicznej ogółem w Polsce spadł z 9,8% w styczniu do 8,6% w lutym, kiedy to otwarto centra handlowe dla kupujących. Spadek zaobserwowano w większości kategorii produktów, największy z nich dotyczył segmentu mody i obuwia. Wskaźniki e-commerce są skorelowane z terminami lockdownów.

Rynek inwestycyjny

Pomimo pandemii, łączna wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości handlowych w pierwszym kwartale 2021 wyniosła ok. 190 mln euro, co dość nieoczekiwanie było drugim najsilniejszym otwarciem roku od ostatnich sześciu lat. Biorąc pod uwagę ograniczone funkcjonowanie dużych obiektów inwestorzy celują przede wszystkim w parki handlowe i centra codziennych zakupów, które od wielu miesięcy pozostają klasą produktów o największej płynności - komentuje Agnieszka Kołat, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Handlowych, JLL.

Największą transakcją pierwszego kwartału było kupno przez EPP czterech parków handlowych za 106 mln euro. Była to ostatnia transza większej umowy obejmującej dwanaście aktywów z Chariot Top Group podpisanej w 2018 roku. Ponadto, w analizowanym okresie debiutujący w Polsce fundusz private equity Henley Investments przejął Galerię Pestka w Poznaniu od Blackstone. Była to pierwsza od 2019 roku transakcja dotycząca dużego centrum handlowego (z pominięciem Galerii Północnej i Galerii Jurajskiej, których własność przeszła w ramach nabycia udziałów w GTC przez Optimę).

Co ciekawe, ponad połowa aktywów handlowych, które były przedmiotem transakcji w I kw. to obiekty wycofującej się z Polski brytyjskiej sieci Tesco. Wydarzeniem wartym odnotowania w pierwszym kwartale jest również przejęcie przez grupę Salling biznesu operacyjnego Tesco Polska, obejmującego m. in. 301 sklepów, które będą dostosowywane do standardów Netto.

Mimo braku danych transakcyjnych za I kw. stopy kapitalizacji za najlepsze centra handlowe szacuje się na 5,25%, spodziewana jest też dalsza dekompresja. JLL szacuje, że stopy kapitalizacji za najlepsze parki handlowe pozostaną stabilne na poziomie około 6,80%.