Biurowce w Łodzi: mimo pandemii popyt blisko rekordu

Przeczytaj także: Biurowce w Łodzi: za nami paradoksalny rok, co potem?

Jak wynika z danych zaprezentowanych przez Colliers w niezwykle trudnym 2020 roku, popyt na łódzkie biurowce utrzymał się na więcej niż zadowalającym poziomie. Podpisano umowy opiewające na łącznie 62,4 tys. mkw. - to prawie o 10 tys. mkw. więcej niż w 2019 i jedynie niecałe 5 tys. mkw. mniej niż w najlepszym pod względem popytu roku 2016. W strukturze popytu dominowały nowe umowy.

Na ten wynik złożyły się przede wszystkim bardzo dobre pierwsze dwa kwartały 2020 r. W I kw. wynajęto aż 36 tys. mkw. powierzchni biurowej, ponad 20 tys. więcej niż w analogicznym okresie 2019. Główny udział w kształtowaniu zeszłorocznego popytu miała jedna z największych transakcji najmu w Polsce, czyli przednajem 16,3 tys. mkw. firmy Fujitsu w kompleksie Fuzja – nowym projekcie mixed-use budowanym przez firmę Echo Investment, do którego firma wprowadzi się już w maju 2022 roku. Najemcę w tej transakcji reprezentowała firma Colliers.

Łącznie w 2020 roku wspieraliśmy najemców w 10 transakcjach na prawie 27 tys. mkw., a wynajmującym doradzaliśmy w 3 transakcjach na sumę ponad 4,2 tys. mkw. Jest to szczególnie ważny dla nas rok, bo mierzyliśmy się ze świadomością wyzwań, jakie stanęły przed zarządami naszych klientów. Te doświadczenia pomogły nam świadomie określić, czego teraz poszukują: elastyczności, oszczędności, bezpieczeństwa i nowych technologii — mówi Marcin Włodarczyk, dyrektor regionalny łódzkiego biura Colliers.

Nowe punkty na mapie biurowej

Wysokiemu popytowi towarzyszy w tym roku relatywnie wysoka nowa podaż. W 2020 do użytku oddano 50,8 tys. mkw. nowej powierzchni, co stanowiło 16% spadek w porównaniu do 2019 r.

Zakończone zostały największe, długo wyczekiwane biurowce, w tym realizowany przez firmę Skanska drugi z budynków kompleksu Brama Miasta, o powierzchni biurowej 14,1 tys. mkw., zlokalizowany tuż przy dworcu kolejowym Łódź Fabryczna oraz Hi Piotrkowska - wielofunkcyjny kompleks firmy MMG przy centrum przesiadkowym zwanym Stajnią Jednorożców, o łącznej powierzchni biurowej 21 tys. mkw. W 2020 r. do użytkowania oddano również obiekty Cross Point C (5,3 tys. mkw., Mermaid), Łódź.Work (4,5 tys. mkw., Okam) oraz Zielony by Synergia (4,4 tys. mkw., Synergia). Około 1/3 tej powierzchni została już wynajęta.

Do najważniejszych projektów typu mixed-use na rynku łódzkim zalicza się centrum Monopolis - miejsce, w którym biznes spotyka się ze sztuką, dobrą kuchnią i rozrywką. Przestrzeń powstała w budynku Monopolu Wódczanego, wchodzącego w skład kompleksu fabrycznego wybudowanego w roku 1902, który swoją pierwotną działalność zakończył w 2008 r. Teraz przemysłowy charakter fabryki odzyskał dawny blask, czego potwierdzeniem jest otrzymanie prestiżowej nagrody MIPIM Awards.

Nowe inwestycje dostarczają na rynek unikatową w skali miasta jakość pracy i łączą nowoczesność z prawdziwie łódzkim charakterem. W planach na najbliższe dwa lata jest oddanie blisko 45 tys. mkw. biurowców będącej obecnie w budowie, która może stanowić atrakcyjny wybór dla rozwijającego się intensywnie sektora nowoczesnych usług dla biznesu, a także firm z branży IT czy produkcyjnej. Zauważamy również zainteresowanie Łodzią zagranicznych firm, szukających optymalizacji kosztów poprzez relokację niektórych funkcji do krajów takich jak Polska — mówi Marcin Włodarczyk.

Więcej wolnej powierzchni

Wysoka podaż w 2020 r. przyczyniła się do wzrostu wskaźnika pustostanów. Obecnie do wynajęcia jest ponad 94 tys. mkw. co stanowi 16,4% całej powierzchni biurowej w mieście, o 5,2 punktów procentowych więcej niż w 2019 r. Jest to najwyższy wskaźnik pustostanów od 2013 r.

Na jego zwiększenie w następnych kilkunastu miesiącach może wpłynąć zakończenie budowy II fazy Monopolis (8,6 tys. mkw.), React (15 tys. mkw.) i Fuzji (ok. 20 tys. mkw.), planowane na lata 2021-2022. Część tych obiektów została już jednak skomercjalizowana.

Na wzrost wskaźnika pustostanów wpływa również to, że wiele firm nie zdecydowało się jeszcze na powrót do biur z pracy zdalnej lub pozostało przy modelu hybrydowym. Eksperci Colliers szacują, że z przestrzeni biurowej korzysta obecnie ok. 8-15% pracowników, w zależności m.in. od wielkości i struktury działania firmy. W większości to duże korporacje decydują się na pozostawienie swojego zespołu w domu – odsetek osób przychodzących do biura spada tu nawet do 3-7%. Natomiast małe firmy, 5-10-osobowe, często całkowicie powróciły do stacjonarnego modelu pracy.

Przewidujemy, że wraz z wychodzeniem z obostrzeń pandemicznych sytuacja na rynku nieruchomości zacznie się normalizować — mówi Andrzej Szczepanik, ekspert z łódzkiego biura Colliers. Spodziewamy się, że w 2021 r. wskaźnik pustostanów w biurowcach będzie jednak dalej rosnąć. Będzie to częściowo wynik utrzymania się trendu podnajmowania niewykorzystanej powierzchni – na krok ten decyduje się wiele firm, poszukujących dodatkowych oszczędności.

Jesteśmy obecnie świadkami przeobrażania się modelu pracy i weryfikacji przez organizacje ich potrzeb lokalowych. Rozluźnianie obostrzeń może spowodować, że firmy będą bardziej skłonne podejmować wiążące decyzje w odniesieniu do zapotrzebowania na powierzchnię biurową w przyszłości.

Pierwsze kwartały 2021 r. są dobrym momentem na rozpoczęcie procesu zmiany i zaplanowania, w jaki sposób dostosować powierzchnię biurową do nowych modeli pracy i wyzwań przyszłości — podsumowuje Andrzej Szczepanik.