Rynek magazynowy w III kw. 2016 r.

Przeczytaj także: Magazyny: deweloperzy i najemcy nie zawodzą

Popyt

W III kwartale bieżącego roku rynek magazynowy nie mógł narzekać na brak aktywności ze strony najemców. Zaledwie trzy miesiące wystarczyły na zawarcie transakcji, których wolumen przekroczył 960 tys. mkw., w efekcie czego możemy mówić o 76-procentowym wzroście względem analogicznego okresu poprzedniego roku. Największa ilość umów wraz z rozszerzeniami została podpisana w Warszawie ( ok. 234 tys. mkw. ), nieźle było również na Górnym Śląsku (225 tys. mkw.) oraz w Szczecinie (160 tys. mkw.).

Najbardziej łasi na powierzchnie magazynowe okazali się operatorzy logistyczni. Patrząc od początku roku, są oni odpowiedzialni aż za 43% popytu brutto. Coraz aktywniejsza jest również branża e-commerce. Tu za przykład posłużyć może największa umowa III kwartału (130 tys. mkw.) zawarta przez sklep internetowy Zalando.

Na kolejnych miejscach rankingu najbardziej aktywnych najemców plasuje się sektor FMCG (odpowiedzialny za 13% popytu brutto) oraz budownictwo (11%).

Największymi inwestycjami BTS badanego okresu okazało się wspomniane już Zalando (130 tys. mkw.na rynku szczecińskim) oraz IFA Rotorion i Toy Story (odpowiednio 34 tys. mkw. i 27 tys. mkw. na Górnym Śląsku. Wszystkie zrealizowane zostały przez Panattoni.

Bardzo dobrą sytuację na rynku magazynowym potwierdza Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO:

Duże transakcje najmu dla gigantów e-commerce, wzrost biznesu w sektorze logistycznym oraz ekspansje i relokacje firm z branży FMCG i produkcyjnych sprawiają, że na koniec br. możemy oczekiwać pobicia kolejnego rekordu po stronie popytu. Wolumen transakcji na rynku najmu na poziomie 2,7 do 3 mln mkw., a takiego wyniku możemy spodziewać się na koniec roku, jest porównywalny z rezultatami na dojrzałych rynkach, takich jak francuski czy brytyjski. Polski rynek magazynowy jest nie tylko liderem regionalnym, ale również znaczącym rynkiem w skali Europy.

Podaż

W III kwartale 2016 r. całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce zbliżyła się do 11 mln mkw. Dynamika podaży utrzymała tempo z ubiegłego roku – podobnie jak w III kwartale 2015 do użytkowania oddano 390 tys. Najwięcej powierzchni do dyspozycji najemców przeznaczono na Górnym Śląsku (105 tys. mkw.), co stanowiło ponad jedną czwartą wolumenu nowej podaży. Wysokie udziały w całkowitej nowej podaży miały również region Warszawy oraz Dolny Śląsk – tam oddano odpowiednio 74 tys. mkw. (19% nowej podaży) oraz 65 tys. mkw. (16,6% nowej podaży). Na mniejszych rynkach takich jak Szczecin czy w Polsce Wschodniej, nie oddano w tym kwartale nowych projektów.

Wśród największych obiektów oddanych do użytkowania w trzecim kwartale 2016 roku znalazły się projekty typu multitenant Panattoni Sosnowiec III (41 400 mkw.) i Panattoni Kraków III (34 500 mkw.) oraz BTS dla Tesco w Segro LP Poznań (30 000 mkw.).

Na koniec września 2016 r. wolumen powierzchni magazynowej w budowie wyniósł 955 tys. mkw., tj. o 59% więcej w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego. 70% budowanej powierzchni była zabezpieczona umowami najmu, natomiast pozostałe 30% to inwestycje spekulacyjne lub częściowo spekulacyjne. Ze względu na projekt Zalando najwięcej buduje się w Szczecinie (170 tys. mkw.), następnie w Poznaniu (158 tys. mkw.) i Bydgoszczy (130 tys. mkw.) oraz na Dolnym i Górnym Śląsku (odpowiednio 114 tys. mkw. i 110 tys. mkw.) Ponadto, blisko 100 tys. mkw. powstaje w regionie Polski Centralnej, gdzie od kilku kwartałów najbardziej dotkliwy jest brak wolnej powierzchni.

Wskaźnik pustostanów

Na koniec trzeciego kwartału 2016 r. wskaźnik pustostanów na polskim rynku magazynowym wynosił 5,5%. W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku, wskaźnik nieznacznie wzrósł o 0,2%. Wysoka aktywność deweloperska przy wysokim popycie sprawia, że wskaźnik powierzchni niewynajętej pozostaje na stabilnym, niskim poziomie.

Po rekordowym popycie w I połowie roku na powierzchnię magazynową w Szczecinie, Toruniu i Bydgoszczy dostępność powierzchni w tych regionach na koniec III kw. spadał do zera. Niski wskaźnik pustostanów utrzymał się również w Polsce Centralnej (2,4%) oraz Poznaniu (3,5%).

Czynsze

Rekordowy popyt ze strony najemców w III kwartale nie wpłynął na podwyższenie stawek czynszu. Wprawdzie chętnych na wynajem powierzchni przemysłowych nie brakowało, ale odpowiednio zwiększona podaż magazynów zablokowała potencjalne podwyżki. Czynsze bazowe utrzymały się w większości lokalizacji w przedziale od 2,4 do 3,5 EUR za mkw. Najtańsze powierzchnie magazynowe oferowano w okolicach Warszawy oraz Poznania. Wzrostu stawek możemy oczekiwać na rynkach o niskim poziomie pustostanów. Atrakcyjne oferty dotyczą ostatnich modułów w większości projektów.

Prognozy

Po stronie popytu oczekujemy utrzymania wysokiej dynamiki i kolejnych rekordów. Ostatnie miesiące roku to okres, kiedy zamyka się najwięcej procesów negocjacyjnych związanych zarówno z nowymi kontraktami, jaki i przedłużeniami. Dobra sytuacja makroekonomiczna, wysoka konsumpcja wewnętrzna oraz nowe inwestycje firm zagranicznych wpływają na wysokie wyniki po stronie popytu.

Utrzyma się wysoka aktywność deweloperów, nowe inwestycje będą przygotowywane nie tylko w największych hubach logistyczno-magazynowych, takich jak Warszawa czy Górny Śląsk i Poznań, ale także na mniejszych, dotąd nieeksplorowanych rynkach takich jak np. Zielona Góra., Białystok czy Kutno, gdzie deweloperzy przymirzają się do realizacji pierwszych projektów. W konsekwencji pojawi się większa pula potencjalnych relokacji dla klientów, a dotychczas popularne lokalizacje będą musiały mocniej walczyć o najemców z wybranych segmentów. To nowa, interesująca sytuacja zarówno dla najemców, jak i wynajmujących. Wzrost stawek może wystąpić na rynkach z niskim wskaźnikiem pustostanów.