JLL: polskie magazyny z wynikiem, jakiego nie ma nikt w Europie

Przeczytaj także: Popyt na magazyny o ¼ wyższy niż rok temu. Nowy rekord

Popyt na magazyny okazał się rekordowy

Jak informuje Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Polsce, w II połowie br. nieuwzględniający umów krótkoterminowych popyt brutto opiewał na 2,2 mln mkw. Takiego wyniku w I półroczu nie udało się osiągnąć jeszcze nigdy w całej historii rodzimego rynku magazynów.

Nowe umowy i ekspansje dotyczyły 1,7 mln mkw., co oznacza 30-procentowy wzrost rdr i daje nam drugie miejsce pod względem popytu netto. Co więcej, rezultat ten czyni Polskę jedynym rynkiem w Europie, który odnotował zwiększony popyt na magazyny rdr.

Tak doskonały wynik jest szczególnie istotny w czasach globalnej niepewności gospodarczej wywołanej przez pandemię - podkreśla Tomasz Mika.

Osiągnięcie tego rezultatu było możliwe dzięki wielu transakcjom na dużą skalę, które stanowiły ponad 50% całkowitego popytu netto. W pierwszej połowie roku odnotowano prawie 20 nowych umów najmu przekraczających 20 000 mkw. Jedną z nich był kontrakt na 200 000 mkw. podpisany przez wiodącego gracza z branży e-commerce.

Za ponad 50% popytu netto opowiadały okolice Warszawy, Górny Śląsk oraz Polska Centralna, a każdy z tych rynków przekroczył 200 000 mkw. wynajętej powierzchni magazynowej. Sześć największych nowych transakcji dotyczyło najemców reprezentujących sektor handlowy, w tym branżę e-commerce. W rezultacie handel odpowiadał za około 45% całkowitego popytu na magazyny. Niewątpliwie taki wynik jest w dużej mierze zasługą dwóch umów najmu podpisanych przez jednego gracza e-commerce, który łącznie wynajął 270 000 mkw. w zaledwie jednym kwartale. Pozostałymi najbardziej widocznymi sektorami byli operatorzy logistyczni oraz sektor produkcji - tłumaczy Maciej Kotowski, Konsultant w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

W pierwszej połowie roku zaobserwować można było znaczną liczbę umów krótkoterminowych, które opiewały na ponad 400 000 mkw. (nie są uwzględniane w ogólnych statystykach rynkowych JLL). Transakcje te dotyczyły głównie sieci handlowych, graczy FMCG i 3PL, którzy obecnie muszą sprostać zwiększonemu zapotrzebowaniu na produkty zamawiane online.

Podaż – o krok od 20 mln mkw.

Od stycznia do końca czerwca na rynek dostarczono ponad 1 mln mkw. powierzchni magazynowych, a w realizacji pozostawało 1,8 mln mkw. Oznacza to, że Polska znajduje się na trzecim miejscu w Europie pod względem nowej podaży. Przed nami są tylko Holandia i Niemcy - podkreśla Tomasz Mika.

Nowa podaż dotyczyła przede wszystkim okolic Warszawy (blisko 390 000 mkw.), Wrocławia (ok. 225 000 mkw.) oraz Górnego Śląska (prawie 195 000 mkw.). W sumie w tych trzech lokalizacjach w pierwszym półroczu 2020 dostarczono ok. 75% nowej powierzchni. Usytuowane w Polsce magazyny liczą sobie już blisko 20 mln mkw.

Największą aktywnością deweloperów charakteryzuje się aktualnie Górny Śląsk, gdzie buduje się prawie 400 000 mkw. Na kolejnych miejscach znajdują się okolice Warszawy, Trójmiasto i Wrocław. Co ważne, więcej niż 60% powierzchni w budowie jest już zabezpieczona umowami najmów. Utrzymujący się trend spadkowy udziału powierzchni budowanej spekulacyjnie można tłumaczyć nie tylko pandemią, ale przede wszystkim bardzo wysokim popytem - mówi Maciej Kotowski.

Pustostany i czynsze

W pierwszym kwartale tego roku czynsze utrzymały się na dotychczasowym poziomie. Warszawa i inne lokalizacje miejskie pozostały najdroższymi rynkami. W Warszawie czynsze bazowe wahały się między 4,3 a 5,25 euro/mkw./miesiąc. Najbardziej atrakcyjne stawki oferowane były w pozamiejskich lokalizacjach w ramach Polski Centralnej (2,6-3,2 euro/mkw./miesiąc).

Średni współczynnik pustostanów w istniejących parkach wzrósł nieznacznie o 0,2% w porównaniu do końcówki 2019 roku i wynosi obecnie 7,8%.

Rynek inwestycyjny również z rekordem

Transakcje inwestycyjne w sektorze powierzchni magazynowych mogą mówić o swoim najlepszym pierwszym półroczu w historii.

Na rynku sfinalizowano 20 transakcji o łącznej wartości prawie 1,2 miliarda euro. Oznacza to, że magazyny odpowiadały za prawie 40% całkowitego wolumenu inwestycji na rynku nieruchomości w pierwszym półroczu. Dodatkowo wartość transakcji w ciągu pierwszych sześciu miesięcy roku była wyższa niż jakikolwiek całoroczny wynik osiągnięty przed 2018 rokiem. Na tak dobry rezultat wpływ miały głównie duże transakcje portfelowe. Spodziewamy się, że druga połowa roku będzie równie intensywna - komentuje Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL.

Do największych transakcji w pierwszej połowie roku należała sprzedaż portfolio pięciu obiektów Panattoni do Savills Investment Management, parków dystrybucyjnych Hines do CGL, czy tzw. portfolio Maximus - sześciu nieruchomości zarządzanych przez Apollo - do GIC.

W pierwszym półroczu najbardziej aktywni byli inwestorzy azjatyccy, a szczególnie fundusze z Chin i Malezji. Ponadto, polski rynek magazynów cieszył się dużym zainteresowaniem kupujących z Wielkiej Brytanii i USA.