10 kluczowych faktów o powierzchniach magazynowych w Polsce

Przeczytaj także: Zalando, Amazon i inni. Jak e-commerce napędza magazyny w Polsce

1. Na rynku powierzchni magazynowych dominuje sprzedaż dużych projektów BTS

Ubiegłoroczne inwestycje w powierzchnie magazynowe warte były 1,48 mld euro. To bardzo dobry wynik, ale jednocześnie o 17% niższy od rekordowego rezultatu z 2018 roku. Spadek ten był w głównej mierze efektem przesunięcia wartych przeszło 1 mld euro transakcji na 2020 r. oraz przeciągających się negocjacji.

Jak pisze AXI IMMO, rynkowym problemem pozostaje niska dostępność powierzchni magazynowych, w następstwie czego coraz większa ilość transakcji zawierana jest już na etapie deweloperskim i „share asset”. W odróżnieniu od 2018, kiedy to sprzedawały się portfele, ubiegły rok należał do dużych transakcji typu „single tenant”. Nowych nabywców znalazły m.in. projekty Amazon w Bolesławcu i Polsce Centralnej czy Zalando w Olsztynku.

Stopy kapitalizacji wykazują dalszą tendencję do kompresji. Najlepszych pojedynczych projektów magazynowych stopy kapitalizacji były nawet poniżej 5%, w przypadku inwestycji typu multitenant w lokalizacjach logistycznych utrzymywały się powyżej 6%. Natomiast najlepsze assety na terenie Warszawy oscylowały w okolicach 5,5%.

W magazyny inwestują zarówno fundusze z Europy, jak też kapitał z Azji, który jest obecny głównie za pośrednictwem europejskich platform.

2. Rekordowy popyt trzeci rok z rzędu

Popyt na powierzchnie magazynowe w 2019 r. w Polsce trzeci rok z rzędu utrzymał się na wysokim poziomie. Łącznie wynajęto prawie 4 mln mkw., z czego 67% stanowiły nowe umowy najmu. Pięć głównych rynków odpowiadało za 80% całości popytu. Najwięcej powierzchni magazynowych wynajęto w regionie Warszawy (1,27 mln mkw.), następnie na Górnym Śląsku (600 tys. mkw.) i Polsce Centralnej (590 tys. mkw.). Najwięcej nowych umów najmu zostało podpisanych w regionie Warszawy.

3. Całkowite zasoby na prostej ścieżce do przekroczenia 20 mln mkw.

W całym 2019 r. do użytku oddano 2,72 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej. Jest to wynik o 23% wyższy niż w roku poprzednim. Całkowite zasoby magazynowe na koniec roku to ponad 18,6 mln mkw. Najwięcej powierzchni magazynowych zostało dostarczone na rynek w regionie Polski Centralnej (656 tys. mkw.), następnie na Górnym Śląsku (573 tys. mkw.) i na Dolnym Śląsku (430 tys. mkw.). Polski rynek magazynowy rok do roku rośnie w tempie powyżej 15%.

4. Sektor rośnie, dzięki logistyce i e-commerce

W strukturze najmu przez cały rok 2019 udział firm logistycznych utrzymywał się na wysokim poziomie pomiędzy 35-45%, aby na koniec roku osiągnąć 40,5%. Operatorzy logistyczni wynajmują kolejne powierzchnie magazynowe ze względu na nowe kontrakty, ale też przystosowują łańcuchy dostaw do nowych wymagań klientów z kanału e-commerce. Efektem tego jest zapotrzebowanie na powierzchnie z przeznaczeniem na obsługę zwrotów, magazyny szybko rotujące czy regionalne centra dystrybucyjne.

5. Blisko 50% nowych inwestycji to projekty spekulacyjne

Na koniec roku w budowie było 1,9 mln mkw., z czego najwięcej na Górnym Śląsku (478 tys. mkw.), następnie w regionie Warszawy (470 tys. mkw.) i na Dolny Śląsku (270 tys. mkw.). Warto dodać, że ponad 260 tys. mkw. powstaje w regionie Trójmiasta, co stanowi 1/3 dotychczasowych zasobów tego regionu. Deweloperzy nie boją się projektów spekulacyjnych. Udział tego typu inwestycji w strukturze podaży na koniec roku wyniósł 49%.

6. Poziom pustostanów z tendencją wzrostową

Efektem oddania do użytku dużej liczby inwestycji spekulacyjnych oraz relokacji najemców jest wzrost współczynnika niewynajętych powierzchni magazynowych, który na koniec 2019 r. wyniósł 6,5%, co stanowi wzrost o 2 p.p. względem końca 2018 r. i jest najwyższym wynikiem od 5 lat. W kolejnych miesiącach trend ten zostanie utrzymany. Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w regionie Polski Centralnej 11,2% oraz na Górnym Śląsku 8,2%. Na mniejszych rynkach największą dostępność powierzchni odnotowano w regionie Bydgoszczy i Torunia (8,1%), Trójmiasta (8,0%) oraz Krakowa (7,5%).

7. Nowe rynki z rosnącym potencjałem

Poza 5 głównymi rynkami obserwujemy stały rozwój mniejszych i nowych rynków, takich jak Szczecin, Kielce, Legnica, Gorzów Wielkopolski, Białystok, Lublin czy Olsztyn. Całkowite zasoby łącznie na wszystkich mniejszych rynkach na koniec roku wyniosły 3,3 mln mkw. i wzrosły o 26% względem 2018. Największy przyrost powierzchni magazynowych miał miejsce w woj. warmińsko-mazurskim, ze względu na oddanie do użytku BTS dla firmy Zalando o powierzchni ponad 120 tys. mkw. Popyt wygenerowany na nowych rynkach przekroczył 770 tys. mkw., z czego 95% to nowe umowy najmu.

8. W czynszach było wzrostowo, jest stabilnie

W pierwszej części 2019 r. stawki bazowe wykazywały tendencję wzrostową, jednak pod koniec roku ustabilizowały się. Średnie stawki bazowe w obiektach typu big-box oscylowały w przedziale 2,9 – 3,8 euro/mkw., co przekładało się na stawki efektywne pomiędzy 2,1 do 3,2 euro/mkw. Nadal najniższe możliwe do uzyskania stawki czynszów były w regionie Poznania oraz okolicach Warszawy. Najdroższą lokalizacją pozostaje Warszawa miasto, gdzie stawki bazowe oscylują w przedziale 4,9 – 5,5 euro/mkw. W najbliższych miesiącach stawki bazowe utrzymają się na stabilnym poziomie, natomiast efektywne będą wykazywały delikatną tendencję spadkową w regionach, gdzie rośnie poziom pustostanów.

9. Wzrost sektora zależny od e-commerce

Sektor nieruchomości magazynowych pozostanie na ścieżce stabilnego wzrostu. Trend wzrostu zapotrzebowania ze strony e-commerce i wzrost liczby inwestycji w lokalizacjach miejskich będą kształtowały obraz rynku w najbliższym roku. Aktywność deweloperska utrzyma się na wysokim poziomie, jednak możemy spodziewać się spadku liczby inwestycji typowo spekulacyjnych. Po stronie popytu będziemy odnotowywać więcej mniejszych transakcji związanych z ekspansjami i przebudową łańcuchów dostaw, niż spektakularnymi, pojedynczymi inwestycjami.

10. Wyzwaniem perturbacje w światowej gospodarce

Możliwy spadek popytu będzie związany z czynnikami makroekonomicznymi, takimi jak: przestoje w łańcuchach dostaw związane z rozprzestrzenianiem się koronawirusa, widoczny spadek produkcji wynikający ze spadku konsumpcji zwłaszcza w Europie Zachodniej, niska dostępność pracowników przy jednoczesnych rosnących kosztach pracy. Światowa gospodarka, w tym sektor magazynowy może spodziewać się tymczasowego osłabienia koniunktury ze względu na koronawirusa.

Wysoki, stabilny popyt na poziome 4 mln mkw., rekordowa liczba nowych inwestycji na głównych rynkach, ale też w nowych lokalizacjach, duży blisko 50% udział projektów spekulacyjnych w budowie to obraz sektora magazynowego na koniec 2019 roku – komentuje Anna Głowacz, Dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO. Polski rynek magazynowy rośnie średnio w tempie 15% rocznie, co zawdzięcza wysokiemu zainteresowaniu zarówno najemców, jak też inwestorów. Obie grupy oceniają go jako stabilny i bezpieczny – dodaje, Anna Głowacz.