Magazyny w Polsce. Aktywność deweloperska dopisała

Przeczytaj także: Rynek magazynowy w 2017 r.

Jak podaje Cushman & Wakefield, na rynku wyraźnie dostrzegalne jest duże zainteresowanie projektami logistycznymi. W minionym roku oddano do użytkowania dwa projekty Panattoni BTS dla Amazon - w Szczecinie (161 000 mkw.) i w Sosnowcu (135 000 mkw.), a także projekt BTS, który firma Goodman zrealizowała dla Zalando w Gryfinie k. Szczecina (130 000 mkw.). Pozostałe inwestycje nie były już tak okazałe, a wśród największych z nich można wymienić projekty powstałe dla H&M w Bolesławcu (60 000 mkw., Panattoni) oraz dla Castoramy w Strykowie (50 000 mkw., Panattoni). Warto również wspomnieć o zakończeniu przez P3 kolejnych etapów parków P3 Piotrków (56 000 mkw.) i P3 Poznań (54 500 mkw.).

Rozpędzona aktywność deweloperska raczej nie będzie hamować - w budowie znajduje się ok. 1.44 mln mkw., z czego już 2/3 jest zabezpieczone umowami najmu. Najwięcej powierzchni powstaje na Górnym Śląsku (411 000 mkw.), w Centralnej Polsce (300 000 mkw.) i w okolicach Warszawy (217 000 mkw.).

Popyt przekroczył aż o 1 mln mkw. wynik z 2016 roku osiągając rekordowe 4,09 mln mkw. Wysoki udział wynoszący 77% w popycie przypadł nowym umowom i ekspansjom, podczas gdy tylko 23% stanowiły renegocjacje. Tak jak w ubiegłych latach największe zapotrzebowanie na rynku kreowała branża logistyczna z udziałem 31% całkowitego popytu, a także a sieci handlowe (17%), firmy z branży e-commerce (16%) i produkcyjnej (11%). Prawie 65% wolumenu transakcji najmu odnotowano na trzech głównych rynkach tj. w Polsce Centralnej (964 000 mkw.), Górnym Śląsku (880 000 mkw.) i w okolicach Warszawy (804 000 mkw.). Znacznie niższy popyt obserwowano w regionie Wrocławia (305 000 mkw.) i Poznania (265 000 mkw.). Największe kontrakty zawarto w ramach umów na realizację inwestycji typu BTS: Zalando w Głuchowie k. Łodzi (124 500 mkw., Goodman), Smyk w Central European Logistics Hub Łódź (73 000 mkw.) oraz Carrefour w Rawie Mazowieckiej (63 000 mkw.).

Ze względu na bardzo duży popyt i niewielki odsetek inwestycji spekulacyjnych grudniowy poziom pustostanów był niski i wyniósł 732 000 mkw., co stanowiło 5,4% całkowitych zasobów w kraju. Wskaźnik nie zmienił się w trzecim kolejnym kwartale, uległ natomiast niewielkiej kompresji o 1,3 pp. w porównaniu do stanu na koniec 2016 roku. Czynsze nominalne na większości rynków magazynowych nie zmieniły się i na koniec 2017 roku wynosiły od 2,40 do 3,60 euro/mkw./miesiąc. Czynsze efektywne, uwzględniające zachęty finansowe dla najemców, zawierały się w przedziale od 1,90 do 3,20 euro/mkw./miesiąc.

Cushman & Wakefield przewiduje dalszy dynamiczny rozwój rynku magazynowego w oparciu o korzystne prognozy makroekonomiczne w tym wzrost PKB na poziomie 3,8% w 2018 roku, rosnącą dynamikę konsumpcji i aktywności przemysłowej. Tak jak w poprzednim roku, rozwój sektora e-commerce będzie jednym z ważniejszych czynników wzrostu zapotrzebowania na zaplecze magazynowe i wyspecjalizowane usługi logistyczne. Spodziewamy się wysokiej aktywności podażowej i popytowej na głównych rynkach magazynowych przy jednoczesnym, dalszym rozwoju mniejszych rynków regionalnych i nowych lokalizacji jak np. Kielce, Białystok, Zielona Góra, Świecko czy Opole. Coraz częściej decyzje lokalizacyjne inwestycji uwarunkowane będą dostępnością wykwalifikowanej siły roboczej. Wyzwaniem dla dalszego rozwoju rynku jest też wzrost kosztów inwestycji deweloperskich w związku z rosnącymi kosztami materiałów i usług na rynku budowlanym. W związku z powyższym, po długim okresie stabilizacji czynszów najmu, należy spodziewać się się mniejszej elastyczności deweloperów w zakresie zachęt finansowych, co w efekcie może spowodować wzrost czynszów efektywnych płaconych przez najemców.