Rynek magazynowy w 2017 r.

Przeczytaj także: W 2018 roku magazyny będą biły rekordy

Magazyny – najbardziej zyskowne produkty inwestycyjne

Polski rynek magazynowy nie powinien mieć powodów do narzekania. Jego wysoka pozycja w Europie w połączeniu z dobrym otoczeniem makroekonomicznym powodują, że inwestorzy chętnie lokują kapitał w segmencie nieruchomości magazynowo - produkcyjnych. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się portfele logistyczne i duże projekty BTS (z ang. build-to-suit), projektowane i budowane z myślą o najbardziej wartościowych najemcach.

Jak podaje AXI IMMO, łączna wartość transakcji, które przeprowadzono w minionym roku w segmencie przemysłowym opiewała na 880 mln euro, co w porównaniu z 2016 rokiem oznacza wzrost na poziomie 14%. Za tak dobrym rezultatem stoi m.in. sprzedaż portfolio Logicor do China Investment Corporation (CIC), w tym również 28 nieruchomości zlokalizowanych nad Wisłą, których powierzchnia sięgnęła 900 tys. mkw.

Ogólnoeuropejski trend kompresji stóp procentowych dotyczy również polskich nieruchomości, choć nadal produkty logistyczne i przemysłowe w Polsce są tańsze niż w krajach Europy Zachodniej. Średnie stopy kapitalizacji w zależności o typu obiektu kształtują się na poziomie od 6,5% do 7,5%, wyjątek stanowią pojedyncze obiekty BTS wynajęte dla międzynarodowych marek – komentuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO. Wydaje się, że produkty magazynowe pozostaną w kręgu zainteresowania inwestorów, jednak pojawia się pytanie jak nowe regulacje prawne dotyczące sposobu rozliczania kosztów najmu oraz podatek handlowy wpłyną na branżę logistyczną i ocenę sektora przez inwestorów – dodaje Renata Osiecka.

Rekord popytu, dzięki dużym transakcjom dla e-commerce

W minionym roku wynajętych zostało ponad 4 mln mkw. powierzchni magazynowych, z czego 75% stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. Trzeci rok z rzędu padł rekord popytu. Rezultat za 2017 jest o 32% wyższy w porównaniu z rokiem poprzednim i aż 61% wyższy niż w roku 2015. Decydujący wpływa na tak imponujący wynik miały duże transakcje powyżej 50 tys. mkw., które stanowiły blisko 30% wśród nowych umów najmu.

Czynniki makroekonomiczne, które zadecydowały o tak wysokim popycie to wzrost konsumpcji wewnętrznej, produkcji i eksportu oraz wzrost nakładów firm na inwestycje. Miały one bezpośrednie przełożenie na sektor magazynowy w postaci zwiększonego zapotrzebowania na powierzchnię ze strony operatorów logistycznych i przedsiębiorstw, które rozwijają sprzedaż w kanale e-commerce – komentuje Anna Głowacz, Head of Industrial – Leasing Agency.

Liderem pod względem popytu w minionym roku okazał się region Polski Centralnej, gdzie łącznie wynajętych zostało 960 tys. mkw., o 243% więcej niż w tym regionie w roku poprzednim. Imponujące wyniki osiągnęły również regiony Warszawy (950 tys. mkw.) i Górnego Śląska (860 tys. mkw.).

Polska Centralna, Warszawa, Górny Śląsk łącznie odpowiadają za 68% popytu brutto. Polska Centralna to lokalizacja wybierana przez firmy na główny hub logistyczny w kraju i zagłębie dla firm e-commerce. Warszawa przyciąga firmy ze względu na ogromny rynek wewnętrzny oraz nowe lokalizacje przy drogach ekspresowych i obwodnicy. Górny Śląsk, poza atutem dużego rynku zbytu i położenia, kusi dużym rynkiem pracy i relatywnie większą niż gdzie indziej dostępnością pracowników – dodaje Anna Głowacz.

Wśród nowych, rozwijających się lokalizacji na wyróżnienie zasługuje woj. lubuskie, gdzie łącznie wynajętych zostało ponad 150 tys. mkw. Ze względu na bliskość granicy z Niemcami lokalizacja jest preferowana przez firmy logistyczne i produkcyjne, które prowadzą dystrybucję głównie na obszar krajów Europy Zachodniej.

W strukturze popytu duże umowy najmu na realizację inwestycji BTS dominowały wśród klientów z sektora e-commerce i sieci handlowych. W podziale na branże, podobnie jak w latach poprzednich, największy udział w rynku mieli operatorzy logistyczni (32%), następnie sieci handlowe (15%), e-commerce (15%) i motoryzacja (6,8%). Warto jednak zaznaczyć, że rekordowe umowy najmu zostały zdominowane przez sektor e-commerce, zarówno przez firmy działające wyłącznie w sieci, jak Amazon, Zaladno, ale też sieci handlowe, które inwestują w obiekty magazynowe do obsługi kanału on-line.

Podaż zdominowana przez duże inwestycje typu BTS

Wysoka aktywność najemców nie pozostała bez echa po stronie deweloperów, którzy aby sprostać wymaganiom klientów, uruchamiali kolejne nowe parki logistyczne i budowali projekty BTS. W 2017 r. łącznie oddanych do użytku zostało 2,36 mln mkw., czyli o 89% więcej niż w roku poprzednim. Najwięcej nowej powierzchni, bo 478 tys. mkw. oddano w regionie Warszawy, na drugim miejscu znalazł się Górny Śląsk z wynikiem 388 tys. mkw., a na trzecim Szczecin, gdzie nowa podaż przekroczyła 320 tys. mkw.

Łączna podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na koniec 2017 wyniosła 13,3 mln mkw. W strukturze podaży dominowały projekty BTS i pre-let. Na koniec roku w budowie było 1,39 mln mkw. z czego 30% stanowiły inwestycje spekulacyjne. Udział inwestycji spekulacyjnych utrzymuje się na stabilnym poziomie, w ciągu roku oscylował w przedziale pomiędzy 22% a 30%. Najintensywniej ze względu na ilość inwestycji, ale też liczne inwestycje BTS, buduje się na Górnym Śląsku (360 tys. mkw.), następnie w Polsce Centralnej (301 tys. mkw.) i okolicach Warszawy (243 tys. mkw.). Spekulacyjnie najwięcej projektów było w trakcie budowy również na Górnym Śląsku.

Poza głównymi rynkami magazynowymi deweloperzy uruchamiają projekty w nowych lokalizacjach takich jak Kielce, Białystok czy Słubice. Wyższa dostępność kadry pracowniczej, często brak oferty A-klasowych obiektów w regionie przy coraz lepszej infrastrukturze drogowej to atuty, które chcą wykorzystać deweloperzy, aby przyciągnąć najemców – komentuje Anna Głowacz

Wśród deweloperów największy udział w nowej podaży, podobnie jak w roku poprzednim, miała firma Panattoni Europe (53)%, następnie deweloperzy Goodman (14%), P3 (8%) MLP i Hillwood (5-6%).

Spadek dostępności, pomimo wysokiej aktywności deweloperów

Na koniec roku 2017 poziom pustostanów wyniósł 4,5% i spadł o 1,7 punktu proc. rok do roku. Pomimo dużej liczby nowych inwestycji, dostępność powierzchni wolnej od zaraz w ciągu roku utrzymywała się na niskim poziomie. Nowe projekty jeszcze przed zakończeniem budowy często wynajęte były w ponad 80-90%, nawet jeśli były rozpoczynane spekulacyjnie.

Na koniec roku 2017 w zasadzie nie było dostępnej powierzchni w regionach: Polska Centralna, Szczecin, Trójmiasto i Bydgoszcz. Najwyższa dostępność miała miejsce w okolicach Krakowa (13,8%) i Poznania (8,0%). Największy spadek wolnej powierzchni odnotowano w Trójmieście, gdzie współczynnik powierzchni niewynajętej spadł z poziomu 13,9% do 1,3% na koniec ubiegłego roku. W 2018 roku poziom pustostanów będzie utrzymywał się na niskim poziomie w większości lokalizacji.

Stawki nadal konkurencyjne w porównaniu z Europą Zachodnią, jednak z tendencją do wzrostu

Od drugiej połowy 2017 roku widoczna była tendencja zwyżkowa w poziomie czynszów bazowych w wybranych lokalizacjach. Wzrost stawek związany był z wyższymi kosztami nabycia działki, ale też wyższymi kosztami materiałów budowalnych i innymi związanymi z realizacją inwestycji.

Najbardziej atrakcyjne stawki efektywne możliwe były do uzyskania w okolicach Warszawy i Poznania (1,9 – 2,4 euro/mkw.). Wzrost stawek średnio 0,2 euro widoczny był na Górnym Śląsku i we Wrocławiu. Przez cały rok na stabilnym wysokim poziomie 3,0 euro/mkw. efektywnie utrzymywały się stawki w Łodzi. W nowych lokalizacjach takich jak Szczecin, Zielona Góra czy Kielce stawki efektywne utrzymywały się w granicach średnich rynkowych tj. (2,3 -2,6 euro/mkw.).
W tym roku trudniej będzie uzyskać atrakcyjne warunki w przypadku kontraktów krótszych niż 5 lat. Rynek najmu dostosowuje się do rynku inwestycyjnego, gdzie wymagane są umowy średnio i długoterminowe.

Dobre perspektywy, pomimo ograniczonej dostępności pracowników

Rok 2018 może być równie udany jak 2017. Prognoza PBK dla Polski na poziomie powyżej 4,0% i dla całej UE 2,5% to dobra zapowiedź dla sektora magazynowego. Rośnie również indeks PMI, co oznacza wzrost produkcji i nakładów inwestycyjnych firm obecnych w Polsce.

Głównym zagrożeniem dla dalszego tak dynamicznego wzrostu sektora magazynowo-produkcyjnego w Polsce jest niska dostępność pracowników w większości lokalizacji, ich duża rotacja i rosnące koszty pracy. Jest to problem zwłaszcza w sezonowych pikach sprzedaży, kiedy zapotrzebowanie na pracowników rośnie dwu lub trzykrotnie.
Pośrednio braki kadrowe również w branży budowalnej mogą mieć przełożenie na rynek magazynowy. Generali wykonawcy będę wydłużać termin dostarczenia obiektów. Średni czas realizacji inwestycji może się wydłużyć o 2-3 miesiące.
Stawki czynszów będą wykazywały tendencję wzrostową ze względu na wzrost kosztów zakupu terenów pod inwestycje, wyższe koszty materiałów budowlanych oraz inne koszty związane z realizacją inwestycji.

Po stronie popytu największy potencjał wzrostu pozostanie w branży e-commerce, której rozwój jest trendem globalnym. Ponadto, na naszym podwórku branża ta dodatkowo może zyskać w obliczu nowego prawa zakazującego handlu w niedzielę w sklepach stacjonarnych.