eGospodarka.pl
eGospodarka.pl poleca

eGospodarka.plWiadomościGospodarkaInwestycje › Rynek magazynowy w Polsce Centralnej bez tajemnic

Rynek magazynowy w Polsce Centralnej bez tajemnic

2019-03-28 12:46

Rynek magazynowy w Polsce Centralnej bez tajemnic

Magazyn © alexlmx - Fotolia.com

Firma AXI IMMO po raz kolejny przygląda się sytuacji panującej na rynku magazynowo-produkcyjnym w naszym kraju. Tym razem jednak bierze pod lupę tylko jeden region - Polskę Centralną, która ze względu na swoje położenie, już od początków kształtowania się rynku uchodziła za lokalizację o największym potencjale. W 2009 roku podaż w tym regionie wynosiła około 875 tys. mkw., po niespełna dekadzie jest ona niemal trzykrotnie większa (2,55 mln mkw.), a rynek z popytem rzędu 690 tys. mkw. ma się naprawdę świetnie.

Przeczytaj także: Rynek magazynowy blisko granicy 16 mln mkw.

Jak wynika z danych przedstawionych przez AXI IMMO, w minionym roku wynajęto przeszło 690 tys. mkw. powierzchni magazynowej, z czego znakomitą większość (87%) stanowią nowe umowy najmu. Deweloperzy nie zaprzestają nowych inwestycji, w rezultacie czego w 2018 roku oddano do użytkowania 720 tys. mkw. magazynów, a u schyłku grudnia w budowie pozostawało kolejne 465 tys. mkw. Dziesiątki tysięcy mkw. powstają nie tylko w kluczowych, ale również w nowych lokalizacjach regionu. Jak jednak wskazują dane z lat 2008-2018, Polska Centralna jako hub logistyczny miała dwa momenty krytyczne.

I tak np., w 2013 r. pomimo faktu, że podaż na rynku Polski Centralnej właśnie wówczas zdołała przekroczyć próg 1 mln mkw., to w zakresie dynamiki podaży oraz popytu znacznie w tyle zostawiał ją Poznań. Polska Centralna przestała być 3. największym rynkiem magazynowym w Polsce i rywalizowała z rosnącym rynkiem wrocławskim o 4. miejsce. W Łodzi i okolicach był wówczas najwyższy w kraju poziom pustostanu - 15,8%, a stawki efektywne czynszów spadały. Sytuacja wróciła do normy po dwóch latach – w 2015 roku, kiedy odnotowano w tym regionie poziom popytu przekraczający 550 tys. mkw. Wystąpił wówczas znaczny spadek powierzchni dostępnej od zaraz – do 3,7%. Ze względu na zmiany przepisów związanych z obrotem gruntami rolnymi i idące za nimi trudności z pozyskaniem działek pod budowę nowych inwestycji, poziom pustostanów sukcesywnie spadał i nastąpił wzrost stawek czynszów. W rekordowym pod względem popytu 2017 roku (960 tys. mkw. wynajętej powierzchni) poziom pustostanów osiągnął najniższą wartość w kraju - 0,2%, wynajęte zostały nawet długo dostępne na rynku powierzchnie w Piotrkowie Trybunalskim. Dopiero w 2018 r. deweloperzy dostarczyli na rynek blisko 720 tys. mkw. nowej powierzchni, co ustabilizowało sytuację na rynku.

fot. alexlmx - Fotolia.com

Magazyn

W 2018 r. podaż powierzchni magazynowej w Polsce Centralnej przekroczyła 2,55 mln mkw.


Rynek magazynowy Polski Centralnej w 2018 r.

Popyt: Duże umowy zmieniają rozkład geograficzny popytu


W 2018 r. region Polski Centralnej cieszył się dużym zainteresowaniem najemców osiągając wynik 690 tys. mkw. wynajętej powierzchni, z czego 87% objęły nowe umowy najmu. Rezultat ten plasuje Polskę Centralną na drugim miejscu w rankingu najbardziej pożądanych lokalizacji logistycznych w kraju.

W 2018 r. zainteresowanie trzema głównymi lokalizacjami w regionie rozkładało się relatywnie proporcjonalnie, a uwagę najemców przyciągnęły też mniej popularne dotychczas lokalizacje regionu. Udział Łodzi w całkowitym wolumenie wynajętej powierzchni w regionie wyniósł w 2018 r. 32 %, a Strykowa i Piotrkowa Trybunalskiego odpowiednio – 21% i 22%. W pozostałych lokalizacjach regionu podpisano umowy najmu obejmujące 25% powierzchni.

Hubert Wojtera, Senior Consultant Industrial & Logistic w AXI IMMO wyjaśnia:
Transakcje poza głównymi rynkami Polski Centralnej dotyczyły głownie projektów „szytych na miarę”, w tym BTS dla Leroy Merlin budowane przez Panattoni Europe w miejscowości Piątek. Duży kontrakt na budowę prawie 124 tys. mkw. znacznie przyczynił się do zmiany rozkładu geograficznego popytu na rzecz alternatywnych lokalizacji. Ich atutem jest m.in. większa dostępność rąk do pracy w porównaniu do Łodzi czy Strykowa, gdzie dziś coraz trudniej jest pozyskać pracowników.

Region przyciąga głównie duże firmy logistyczne i sieci handlowe, które zgłaszają zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie magazynowe, przystosowane do obsługi operacji logistycznych m.in. dla sektora e-commerce. Aktywne na rynku są również podmioty działające w branżach elektroniki i budownictwa.

Podaż: Polska Centralna nieustannie na celowniku deweloperów


W 2018 r. podaż powierzchni magazynowej w Polsce Centralnej przekroczyła 2,55 mln mkw., co stanowi 16,2% istniejącej powierzchni dostępnej w Polsce. W całym regionie do użytkowania oddano niemalże 720 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Wynik ten stanowi ponad 32% nowej podaży w Polsce.

Najwięcej nowej powierzchni oddano do użytkowania w Łodzi – 278 tys. mkw., co stanowi 39% nowej podaży regionu. W Strykowie i Piotrkowie Trybunalskim nowa podaż wyniosła odpowiednio 187,1 tys. mkw. (26% nowej podaży regionu) i ponad 33,8 tys. mkw. (5% nowej podaży regionu). Znaczny udział w nowej podaży – na poziomie 30% odnotowały lokalizacje poza głównymi subrynkami.

Na koniec 2018 r. w Polsce Centralnej w budowie znajdowało się 465 tys. mkw., co stanowi 21% budowanej powierzchni magazynowej w kraju. 89% tej powierzchni stanowią projekty typu pre-let i BTS, zaś projekty spekulacyjne - 11%. Rozpoczęte budowy z powierzchniami spekulacyjnymi w regionie na koniec grudnia 2018 r. znajdowały się w Łodzi, a także w Kutnie, gdzie deweloper Hillwood w pierwszej połowie 2019 r. dostarczy na rynek inwestycję o powierzchni 32 tys. mkw.

Region cieszy się dużym zainteresowaniem deweloperów, którzy aktywnie poszukują tam gruntów. Szczególnie koncertują się oni na Łodzi, gdzie chcą rozwijać miejskie formaty do obsługi tzw. „logistyki ostatniej mili”, ale ich uwagę przyciągają także dotąd mniej popularne lokalizacje w województwie łódzkim zdobrym zapleczem infrastrukturalnym, gdzie łatwiej pozyskać grunty inwestycyjne – komentuje Anna Głowacz, Dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.

Wśród deweloperów największy udział w nowej podaży miała firma Panattoni Europe - 64%, następnie deweloperzy Hillwood - 21% i Segro – 8,6%.

Wskaźnik pustostanów i czynsze: Nowe projekty sukcesywnie zapełniły lukę podażową, czynsze z trendem wzrostowym

Średni wskaźnik pustostanów dla Polski Centralnej wyniósł 5,3%, co oznacza wzrost o 5,1% p.proc. rok do roku. Wskaźnik pustostanów dla poszczególnych subregionów na koniec 2018 r. kształtował się następująco: Łódź - 2,3%, Stryków 11,3%, Piotrków Trybunalski – 5%. W roku 2019 spodziewane są wyraźne zmiany tych wskaźników ze względu na planowane relokacje najemców do nowobudowanych obiektów oraz planowane oddanie do użytkowania powierzchni spekulacyjnych.

Najwyższe czynsze efektywne za wynajem metra kwadratowego powierzchni magazynowej odnotowuje się w Łodzi – 2,50-2,90 EUR/mkw. Czynsze w stolicy regionu od dłuższego czasu pozostają na stabilnym poziomie. W Strykowie i Piotrkowie Trybunalskim, lokalizacjach o większej elastyczności pod tym względem, stawki efektywne oscylowały w granicach odpowiednio 2,20-2,60 EUR/mkw. oraz 2,10-2,50 EUR/mkw.

Prognozy: Powrót inwestycji z komponentem spekulacyjnym


Dalszy dynamiczny rozwój rynku magazynowego w Polsce Centralnej będzie podporządkowany trendom sektora e-commerce. Spodziewany jest dalszy wzrost liczby projektów typu pre-let oraz BTS dla e-handlu oraz obsługujących ten kanał sprzedaży operatorów logistycznych.

Spodziewany jest wzrost różnorodności projektów oferowanych przez deweloperów. Obok wzrostu udziału obiektów BTS i BTO w wolumenie transakcji, zauważalne staną się inwestycje miejskie SBU oraz formaty dedykowane do obsługi „logistyki ostatniej mili”.

Wysoka aktywność deweloperów i relatywnie duży wolumen inwestycji z komponentem spekulacyjnym spowodują, że dostępność powierzchni magazynowych będzie rosła. Prognozowane jest utrzymanie się dotychczasowych poziomów średnich stawek za wynajem powierzchni w regionie.

Wyzwaniem dla regionu Polski Centralnej będą rozciągnięte w czasie procesy inwestycyjne spowodowane ograniczeniem dostępności firm budowlanych oraz rosnące koszty pracy. Wciąż dotkliwy będzie deficyt pracowników, w szczególności w Łodzi i Strykowie, co wpłynie na wzmożony rozwój rynku poza głównymi subregionami. Szlaki przetrze oddany w 2019 r. park magazynowo-logistyczny Hillwood Kutno.

oprac. : eGospodarka.pl eGospodarka.pl

Przeczytaj także

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć jednostkę ZUS.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: