Nieruchomości komercyjne 2014: ruch na rynkach regionalnych

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne: nastroje najemców mało pozytywne

Główne rynki regionalne

Rekordowy wzrost podaży. W minionym roku w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu i Łodzi oddano do użytkowania 284.000 m2 powierzchni na wynajem w 40 projektach, czyli o 25% więcej niż przed rokiem. Najwięcej nowych biur, aż 105.000 m2, przybyło w Krakowie – to nienotowany dotychczas poziom w stolicy Małopolski. Wśród największych ukończonych budynków należy wymienić: dwa projekty firmy Skanska - Kapelanka 42 (28.200 m2) w Krakowie i Green Day (15.900 m2) we Wrocławiu, dwa pierwsze etapy Orange Office Park w Krakowie – Amsterdam i Rotterdam (łącznie 18.700 m2) zrealizowane przez East West Development Office oraz Centrum Biurowe Neptun w Gdańsku (15.300 m2), inwestycję firmy Hines.

Wysoka aktywność deweloperów. Według danych Knight Frank, na koniec 2014 roku w głównych miastach regionalnych w budowie pozostawało ponad 446.000 m2 biur na wynajem, z czego ukończenie ponad 322.000 m2 planowane jest w 2015 roku. Najwięcej powierzchni, podobnie jak w poprzednim roku, powstaje w Krakowie (127.600 m2) i Wrocławiu (124.400 m2). Największe projekty, które mają zostać oddane w 2015 roku zlokalizowane są w Poznaniu (Business Garden firmy Vastint Poland – 42.000 m2), we Wrocławiu (Dominikański, Skanska – 35.000 m2) i w Krakowie (I etap Opolska Business Park, Echo Investment – 19.000 m2). Na koniec 2014 roku w najwyższym stopniu wynajęte były projekty realizowane we Wrocławiu (39%), natomiast w pozostałych miastach współczynnik nie przekraczał 20%.

Ożywiony popyt. W 2014 roku na głównych rynkach regionalnych podpisano umowy najmu niemal 353.000 m2 powierzchni biurowej. Miniony rok był pod tym względem rekordowy, prześcigając najlepszy dotychczas 2012 rok. Aż 1/3 wszystkich transakcji została zawarta w Krakowie, osiągając nienotowany dotychczas poziom 116.800 m2. Jednak to we Wrocławiu podpisano 3 z 5 największych w minionym roku umów, w tym dwie duże transakcje typu pre-let: HP Global Business Center w biurowcu Dominikański (16.400 m2) oraz Nokia Networks w West Gate (14.000 m2). Niezmiennie rynki biurowe w największych miastach regionalnych cieszą się dużą popularnością wśród najemców z sektora BPO/SSC. Według szacunków Knight Frank, ich udział w zajmowanej powierzchni waha się, w zależności od miasta, od 21 do 38%

Zrównoważony poziom pustostanów. Na koniec 2014 roku na rynkach regionalnych niewynajęte pozostawało nieco ponad 250.000 m2 powierzchni biurowej (11% zasobów). Najniższy współczynnik pustostanów nadal utrzymywał się w Krakowie, osiągając poziom 5,5% - nieznacznie więcej niż w 2013 roku. Najwyższy odsetek powierzchni niewynajętej zaobserwowano w Poznaniu i Katowicach – 14,7%. Największy spadek w porównaniu z końcem 2013 roku odnotowano w Łodzi – aż o 5,2 pp., natomiast największy wzrost w Katowicach – o 5,3 pp. Ze względu na wysoki wolumen nowej podaży planowanej na 2015 roku w nadchodzących kwartałach można spodziewać się wzrostu współczynnika pustostanów na większości badanych rynków.

Stabilne czynsze. W 2014 roku czynsze w miastach regionalnych utrzymywały się na stabilnym poziomie, najczęściej w granicach 10-15 EUR/m2/miesiąc. Najniższe stawki wywoławcze za powierzchnie klasy A i B obserwowano w Łodzi, gdzie nie przekraczały one 13,5 EUR/m2/miesiąc, najwyższe zaś we Wrocławiu i Poznaniu, gdzie za wynajem najlepszych powierzchni w centrum miasta trzeba zapłacić nawet 15,5 EUR/m2/miesiąc. Według danych Knight Frank, stawki efektywne na rynkach regionalnych sąo 10-20% niższe od wywoławczych