Inwestycje w nieruchomości komercyjne bez załamania. Prognozy na 2021 rok

Przeczytaj także: Inwestorzy ciągle chętni na nieruchomości komercyjne w Polsce

Optymizmem może napawać niewątpliwie fakt, że polskie nieruchomości komercyjne są środkowoeuropejskim liderem, jeżeli chodzi o atrakcyjność. Skąd bierze się ta silna pozycja? Przede wszystkim z tego, że - jak podkreśla to Piotr Trzciński, Head of Investment – Poland w Savills IM - gwarantują one stosunkowo wysoką premię za ryzyko.

Jednocześnie ekspert zauważa, że pomijając kwestie związane z pandemią, przyszłe zainteresowanie inwestorów rodzimymi nieruchomościami komercyjnymi uwarunkowane będzie przede wszystkim dostępnością odpowiedniego produktu.

Z racji na potencjał, położenie, czy chłonny i duży rynek wewnętrzny, Polska jest postrzegana wśród wielu inwestorów zagranicznych jako ciekawy element dywersyfikacji geograficznej, często w kontekście szerszych strategii pan-europejskich. Mam też nadzieję, że upowszechnienie się szczepionki na COVID-19 pod koniec roku 2021, ograniczy negatywny wpływ niepewności i zredukowanej mobilności na kondycję naszego rynku inwestycyjnego - dodaje Piotr Trzciński.

Co czeka zatem nieruchomości komercyjne w poszczególnych krajach Europy i segmentach aktywów? Oto, co prognozuje Savills IM.

Chociaż w przyszłym roku zatrzymanie pandemii pozostanie tematem numer jeden, rok 2021 będzie obfitował w inne wyzwania. W pełni doświadczymy skutków opuszczenia Unii Europejskiej przez Wielką Brytanię. Widoczne będą ryzyka związane ze zmianami klimatycznymi, rosnącymi nierównościami i utrzymującymi się napięciami geopolitycznymi, co może stanowić zagrożenie dla globalnej stabilności. Dlatego uwzględnianie negatywnego wpływu tych zjawisk na istniejące portfele oraz nowe inwestycje zyskuje na znaczeniu. Częściowo wiąże się to z wykorzystaniem trendów strukturalnych, które wyraźnie przyspieszyły wskutek COVID-19.

Savills IM w raporcie Outlook 2021: „Budowanie odporności globalnych portfeli nieruchomości”, nie przewiduje dalszego pogorszenia sytuacji w sektorze biurowym, mimo zwiększenia się skali pracy elastycznej na skutek pandemii. Dobrze skomunikowane biura zlokalizowane w centralnych obszarach biznesu pozostaną ważne. Z kolei aktywa handlowe w segmencie spożywczym wykazują odporność na negatywne skutki pandemii, co jest impulsem do ich zakupu przez inwestorów typu core i core-plus.

W raporcie podkreślono, że sektor logistyczny, który jest wyraźnym wygranym czasu pandemii ze względu na wzrosty udziału sprzedaży online, nadal będzie wspierany solidnymi czynnikami fundamentalnymi i pozytywnymi zmianami strukturalnymi. Przy niskiej rentowności tradycyjnych klas nieruchomości – biurowych, przemysłowych i handlowych – inwestorzy poszukują alternatywnych segmentów, takich jak: prywatne akademiki i domy dla studentów, mieszkania na wynajem czy domy senioralne.

Z najnowszych badań ujętych w raporcie wynika, że 59% inwestorów na całym świecie spodziewa się ożywienia na rynkach nieruchomości w Europie w 2021 r., a nieco ponad połowa (52%) przewiduje, że rozpocznie się ono pomiędzy II a IV kwartałem przyszłego roku. Ponad 45% inwestorów wskazuje, że inwestycje w nieruchomości wzrosną w ciągu najbliższych 12 miesięcy, a 25% uważa, że poziom inwestycji nie ulegnie zmianie.

Przeprowadzone przez nas badania pokazują, że inwestorzy są pewni 2021 roku, a niedawne pozytywne doniesienia dotyczące dostępności szczepionki mogą dodatkowo przyspieszyć ożywienie gospodarcze, poprawić nastroje i pomóc w ponownym przepływie inwestycji transgranicznych. Pandemia spowodowała szereg zakłóceń w gospodarce i na rynkach nieruchomości komercyjnych. Niemniej jednak, szukając nowych możliwości, inwestorzy powinni uwzględniać trendy strukturalne, które przyspieszyły wskutek COVID-19 - powiedział Andreas Trumpp, Head of Research, Europe, w Savills IM.

Polska

Średnio- i długoterminowe prognozy dotyczące polskiego rynku nieruchomości komercyjnych są pozytywne, ponieważ podstawowe czynniki decydujące o sukcesie gospodarczym kraju pozostają niezmienione. Ponadprzeciętne wydatki na infrastrukturę, bezpośrednie inwestycje zagraniczne, popyt na produkty krajowe oraz konkurencyjność gospodarki nadal decydują o atrakcyjności polskiego rynku nieruchomości.

Polska pozostaje jednym z najbardziej pożądanych rynków magazynowych w Europie. Pomimo pandemii, jego wysoka płynność i popularność wśród kapitału napędza wolumen transakcji i utrzymuje lub w pewnych przypadkach powoduje wzrost cen obiektów magazynowych. Z uwagi na stabilny popyt ze strony najemców ryzyko po stronie podaży jest umiarkowane. Inwestorzy na polskim rynku coraz częściej wchodzą w partnerstwa strategiczne z deweloperami w celu długoterminowego zabezpieczenia dostępu do aktywów.

Savills IM przewiduje, że w kolejnych miesiącach trend ten się utrzyma, a dodatkowo dzięki rozwojowi infrastruktury i połączeń komunikacyjnych na znaczeniu zyskają rynki w północnej, zachodniej i wschodniej części Polski. Savills IM spodziewa się też postępującej specjalizacji inwestorów w ramach dedykowanych strategii logistycznych.

Z kolei rynek biurowy, podobnie jak w innych krajach, boryka się z wyzwaniami wywołanymi pandemią. Spodziewany spadek popytu na powierzchnię biurową, niechęć najemców do podejmowania długoterminowych zobowiązań umownych w warunkach niepewności dotyczącej przyszłego modelu pracy, wpływ pandemii na stabilność czynszów, konkurencja ze strony podnajmów, czy rosnące pakiety zachęt w krótkim terminie wpłyną na poziomy zwrotów z tej klasy aktywów.

Natomiast czynniki fundamentalne, w tym koszty pracy, pozostają w Polsce atrakcyjne w porównaniu z rynkami w Europie Zachodniej, co przekłada się na dobre perspektywy sektora biurowego w długim terminie. Savills IM prognozuje, że stopy kapitalizacji za najlepsze nieruchomości biurowe mogą wzrosnąć o 25-50 punktów bazowych, przy czym różnica w stopach kapitalizacji między Warszawą a kluczowymi rynkami regionalnymi może się zmniejszać.

Poza sektorem hotelowym, sektor handlowy w Polsce ucierpiał w największym stopniu w wyniku pandemii. W związku z tym, Savills IM spodziewa się korekty cen obiektów handlowych, za wyjątkiem tych najlepszych. Powodami są przewidywany spadek popytu ze strony najemców, zmiana przyzwyczajeń zakupowych, dynamiczny wzrost sprzedaży online oraz presja na obniżkę czynszów. Wśród rekomendowanych nieruchomości o najlepszych perspektywach wzrostu wartości należy wyróżnić centra wyprzedażowe i parki handlowe z rozbudowaną ofertą spożywczą.

Jak wynika z raportu Savills IM Outlook 2021, warto uważnie przyglądać się dynamicznie rosnącemu rynkowi instytucjonalnego wynajmu mieszkań. Wyższe stopy zwrotu w porównaniu z Europą Zachodnią, fundamentalny deficyt zasobów mieszkaniowych odpowiedniej jakości oraz utrudniona dostępność finansowania w połączeniu z początkową fazą rozwoju rynku i spodziewaną zmianą podejścia do posiadania nieruchomości, zwiększają atrakcyjność tej klasy aktywów dla graczy gotowych na nieco wyższy profil ryzyka.

Kluczowe rekomendacje inwestycyjne dla nieruchomości komercyjnych w Polsce:

• Nowoczesne centra dystrybucyjne przy głównych szlakach komunikacyjnych oraz obiekty typu multi-let zlokalizowane w pobliżu obszarów miejskich.
• Najwyższej jakości aktywa biurowe w Warszawie, stanowiące część projektów mixed-use oraz wyselekcjonowane projekty biurowe w kluczowych miastach regionalnych.
• Centra wyprzedażowe i parki handlowe z wiodącym udziałem najemców spożywczych.