Inwestycje w nieruchomości komercyjne odporne na ryzyko?

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne: rekordowe inwestycje pomimo niepewności

Według raportów Capital Markets Snapshot dla Europy, Bliskiego Wschodu i Afryki (EMEA) oraz The CEE Investment Scene Q1 2025, przygotowanych przez ekspertów Colliers, na rynku nieruchomości komercyjnych można zaobserwować zmianę postaw inwestorów.

W odpowiedzi na globalną niestabilność związaną z cłami, kwestiami bezpieczeństwa i sytuacją handlową, państwa europejskie podejmują kroki w kierunku zacieśnienia współpracy i zwiększenia nakładów finansowych, co zapewni wsparcie rynkom nieruchomości komercyjnych.

Polska na tle regionu

Liderem regionu pod względem wolumenu inwestycji w pierwszym kwartale 2025 r. zostały Czechy (1,5 mld euro). Polska znalazła się na drugim miejscu, wyprzedzając Węgry (220 mln euro), Rumunię i Słowację. Z inwestycjami na poziomie 0,6 mld euro, odnotowała wzrost o 50% r/r, jednak poziom inwestycji był niższy o 11% niż w I kw. 2023 roku.

Polska wyróżnia się na tle regionu Europy Środkowo-Wschodniej jako gospodarka o najwyższych prognozach wzrostu w 2025 roku. Z szacowaną dynamiką PKB na poziomie 2,9%, wyprzedza zarówno Czechy (1,1%), Węgry (0,5%), Rumunię (0,8%), jak i Słowację (2,1%) oraz Bułgarię (2,8%). Dodatkowo Narodowy Bank Polski rozpoczął w maju 2025 roku cykl obniżek stóp procentowych, reagując na wygaszającą się inflację i niższą dynamikę płac, co sprzyja poprawie warunków finansowania i dalszej aktywizacji inwestorów.

Pośrednie skutki globalnych napięć

Rosnąca globalna niepewność, zwłaszcza wokół polityki handlowej USA pod rządami Donalda Trumpa, niepokoi biznes. Rosną obawy przed ponownym protekcjonizmem, co wiąże się z ryzykiem inflacji i spowolnienia gospodarczego. Ostatnie badania potwierdzają, że zarówno europejski sektor nieruchomości, jak i inne branże postrzegają niestabilność geopolityczną jako największe zagrożenie. Wskaźniki niepewności wzrosły zarówno w Stanach Zjednoczonych, jak i w Europie, a w Europie osiągnęły rekordowo wysoki poziom.

Nawet umiarkowane cła - takie jak 10% na eksport z UE - stwarzają ryzyko, a kluczowy sektor motoryzacyjny w Europie Środkowo-Wschodniej stoi w obliczu jeszcze wyższych ceł – mówi Grzegorz Sielewicz, dyrektor Działu Analiz Ekonomicznych i Rynkowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers.

Pomimo ograniczonych bezpośrednich powiązań handlowych ze Stanami Zjednoczonymi, kraje Europy Środkowo-Wschodniej, takie jak Słowacja i Węgry, są w dużym stopniu narażone na pośrednie skutki kryzysu za pośrednictwem sektora motoryzacyjnego. Globalne napięcia handlowe zmniejszają inflację ze względu na spadające ceny ropy naftowej i słabszy popyt, ale ryzyko pozostaje, ponieważ taryfy celne rosną, a prognozy wzrostu są korygowane. Niemniej jednak niższe stopy procentowe, nearshoring i silne fundamenty zwiększają zainteresowanie inwestorów nieruchomościami w Europie Środkowo-Wschodniej – zwłaszcza logistycznymi, centrami danych i mieszkaniami na wynajem. W obliczu rosnącego protekcjonizmu prognozy wzrostu dla regionu CEE zostały obniżone, przy czym największe cięcia odnotowano w Rumunii i na Słowacji (-0,7 pp). Polska pozostaje najsilniejszym graczem, napędzanym przez wydatki gospodarstw domowych i ożywienie inwestycyjne.

Warszawa jako dojrzały i opłacalny rynek inwestycyjny

W I kwartale 2025 roku Warszawa wyróżniła się jako najatrakcyjniejszy rynek inwestycyjny w Europie Środkowo-Wschodniej pod względem stóp kapitalizacji. Prime yields w stolicy Polski wynoszą obecnie 6,25% dla logistyki i biur, i 6,50% dla centrów handlowych – są to najniższe wartości w regionie CEE, co świadczy o wysokim zaufaniu inwestorów i postrzeganiu Warszawy jako dojrzałego rynku. Warszawa plasuje się również blisko Pragi, która nadal pozostaje punktem odniesienia w regionie. Z jednej strony oferuje lepsze stopy zwrotu niż kraje Europy Zachodniej, a z drugiej – niższe ryzyko niż rynki wschodzące regionu CEE, co czyni ją wyjątkowo atrakcyjnym miejscem dla lokowania kapitału.

W Polsce inicjowanych jest coraz więcej transakcji w 3 kluczowych sektorach z uwagi na korektę stóp kapitalizacji, jak również wzrost dostępności finansowania bankowego i podtrzymywaną tezę inwestycyjną dotyczącą wzrostu gospodarczego. Wzrost aktywności obserwujemy również w sektorze centrów danych, napędzanym przez rozwój AI i potrzebę lokalizacji infrastruktury IT bliżej użytkownika końcowego. Obserwujemy dalszy wzrost zainteresowania rynkiem ze strony kapitału pochodzącego z regionu CEE, oraz selektywny powrót części inwestorów globalnych oraz z Europy Zachodniej – mówi Piotr Mirowski, Senior Partner, Dział Doradztwa Inwestycyjnego, Colliers.

Trendy europejskie

Pomimo niepewności, główne europejskie rynki nieruchomości komercyjnych (CRE) odnotowały ożywienie w pierwszym kwartale. Najlepsze lokalizacje biurowe w głównych miastach europejskich (m.in. Paryż) odnotowały wysoki poziom aktywności najemców. Sprzyjało to wzrostowi czynszów, a analizowany przez Colliers indeks stawek czynszowych za najlepsze powierzchnie biurowe w regionie EMEA wzrósł o 6,4% r/r. Jednak pod względem całkowitej aktywności transakcyjnej kwartalne wolumeny pozostały znacznie poniżej średniej z lat 2019-2023. Rośnie również znaczenie sektora obronnego i infrastruktury, co przekłada się na popyt na nieruchomości przemysłowe i logistyczne.

Inwestorzy coraz częściej zwracają się ku sektorom odpornym na zawirowania gospodarcze. Zyskały na tym hotele, które wciąż przyciągają kapitał. Z kolei domy studenckie (PSBA) rozwijają się dynamicznie w wielu krajach ze względu na niższe koszty budowy i wysokie zapotrzebowanie w pobliżu wielu miast uniwersyteckich. Rosnące wymagania związane z generatywną sztuczną inteligencją (GenAI) zwiększają natomiast zapotrzebowanie na nowoczesne centra danych.

Wolumeny w Europie

Pod względem wolumenu transakcji w I kwartale 2025 przodowały Hiszpania (4,3 mld euro), Szwecja (3,71 mld euro), Francja (3,4 mld euro) czy Włochy (2,7 mld euro). Wśród największych transakcji wymienić można przejęcie operatora centrum danych Nabiax w Hiszpanii za 1 mld euro przez fundusz Aermont Capital (z doradztwem Colliers) czy zakup portfela nieruchomości obronnych przez Szwedzką Agencja Fortyfikacji za 747 mln euro.