Centra handlowe. Spadają szanse na duże inwestycje

Przeczytaj także: Gdzie powstają centra handlowe?

W III kwartale br. rynek powiększył się o zaledwie 51 000 m kw., za co odpowiadały właściwie tylko dwa centra handlowe – powstała w sercu Jarosławia Stara Ujeżdżalnia (25 500 m kw.) oraz Centrum Janki, które za sprawą rozbudowy zyskało dodatkowe 21 000 m kw. nowej przestrzeni. Łącznie, od stycznia do końca września br. powierzchnie handlowe w Polsce powiększyły się o 281 500 m kw., w tym o liczącą sobie 76 000 m kw. Galerię Młociny w Warszawie.

Centra handlowe, czyli ograniczona podaż

Jak podaje BNP Paribas Real Estate Poland, u schyłku III kwartału br. trwała realizacja około 310 000 m kw. powierzchni handlowej z czego ok. 30% powinno zostać oddanych do użytku jeszcze w tym roku. Jak już wspomniano we wstępie, powierzchnia dostarczona w całym 2019 r. może osiągnąć pułap ok. 400 000 m kw. Wielkość ta będzie wynikiem najniższym od 20 lat i zarazem potwierdzeniem utrzymującej się już od jakiegoś czasu tendencji spadkowej.

Co istotne, wolumen nowej podaży spodziewany w przyszłym roku może być jeszcze niższy, co jest efektem braku dużych projektów znajdujących w budowie. Nie spodziewamy się, aby w perspektywie najbliższych dwóch-trzech lat w kraju pojawiło się duże centrum handlowo-rozrywkowe pokroju Galerii Młociny. Ograniczony wolumen nowej podaży, podobnie jak i format oraz wielkość realizowanych projektów dobitnie przekonują o fazie dojrzałości rynku – mówi Patrycja Dzikowska, Dyrektor Działu Analiz i Badań Rynkowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Jeżeli chodzi o parki i centra handlowe, to zdecydowana większość nowej powierzchni (ponad 70%) zostanie oddania do użytkowania w obiektach o wielkości powierzchni najmu nieprzekraczającej 20 000 m kw. Zaledwie dwa z obecnie budowanych projektów przekroczą ten pułap.

Popyt stabilny, Warszawa na czele

Średni wskaźnik powierzchni niewynajętej w centrach handlowych, działających na głównych rynkach, utrzymywał się w ostatnich latach w przedziale 3-4%. Na koniec I połowy br. ukształtował się on nieznacznie poniżej 4%. Duże centra handlowe nie narzekają na brak zainteresowania ze strony najemców, będąc niemal w całości wynajęte. W gorszej sytuacji są obiekty o niższej jakości, gdzie poziom pustostanów stale rośnie.

Wśród głównych aglomeracji najbardziej stabilnym poziomem popytu najemców tradycyjnie cieszy się Warszawa. Na przeciwległym biegunie znajdują się rynki o najsilniejszej konkurencji, takie jak Wrocław czy Poznań, które notują najwyższe wskaźniki powierzchni niewynajętej.

Jak podkreśla BNP Paribas Real Estate Poland, dobra kondycja oraz ciekawe perspektywy rozwoju krajowego rynku nowoczesnego handlu przyciągają zagraniczne marki do Polski. W najbliższym czasie będziemy świadkami debiutów rynkowych takich sieci handlowych, jak: Urban Outfitters, Monki, WeekDay, Corneliani czy Primark.

Centra handlowe rosną, ale w małych miastach

Od dłuższego czasu wzrasta znaczenie małych miast o liczbie mieszkańców poniżej 100 tys., gdzie skupione jest ok. 60% powierzchni znajdującej się obecnie w budowie. Do największych projektów zaliczają się Color Park w Nowym Targu, będący największym centrum handlowym na Podhalu, usytuowanym bezpośrednio przy nowym rondzie na „Zakopiance” oraz pierwsza w Chełmie galeria handlowa o nazwie Galeria Chełm. Oba obiekty zostaną oddane do użytku już w przyszłym roku. Podobnie jak Multibox w Płońsku i Głogowie czy StopShop w Siedlcach. Trend lokowania obiektów handlowych (głównie małych parków i centrów handlowych) w mniejszych aglomeracjach będzie utrzymywał się co najmniej przez kilka kolejnych lat.

Presja cenowa na mniejsze obiekty

Stawki czynszu typu “prime” w wiodących centrach handlowych są stabilne i utrzymują się na stałym poziomie 110-130 € / m kw. / m-c w Warszawie oraz pomiędzy 45€ a 60€ m kw. / m-c w pozostałych głównych aglomeracjach. Większe różnice cenowe obserwuje się w obiektach niższej klasy, których właściciele borykają się ze spadkiem odświeżalności i obrotów. Ich pozycja rynkowa ulega znacznemu osłabieniu, co wykorzystują najemcy, wywierając silną presję na obniżenie obciążeń czynszowych.

Jedną z metod na poprawę pozycji rynkowej jest rozbudowa lub remodeling obiektów. To zjawisko obserwowane na rynku od kilku lat. Odświeżenie oferty czy poszerzenie zestawu najemców o nowe marki handlowe, operatorów usług czy element rozrywkowy pozwala zwiększyć prestiż danego obiektu, a tym samym wzmocnić siłę argumentów w negocjacjach z najemcami. Wprowadzenie nowych funkcji ma także wydłużyć czas wizyty w obiekcie handlowym oraz przyciągnąć większą liczbę odwiedzających – podsumowuje Fabrice Paumelle, Dyrektor Działu Powierzchni Handlowych, BNP Paribas Real Estate Poland.