Rynek mieszkaniowy VII 2008

Przeczytaj także: Na rynku nieruchomości w Polsce nie ma bańki

Minął właśnie rok od szczytu hossy

Jednak wszystko ma swój koniec. Kryzys hipoteczny w USA przypomniał inwestorom oraz bankom, że ceny nie mogą rosnąć wiecznie. To był kubeł zimnej wody na rozpalone głowy kupujących. Wróciło racjonalne myślenie - wiele osób zdało sobie sprawę z tego, że ceny mieszkań w wielu miejscach osiągnęły nieuzasadniony poziom. Tymczasem znaczna część deweloperów wciąż wierzyła we wzrost cen – do sprzedaży wprowadzane były nowe, coraz droższe projekty, których – po tak wysokich cenach – nie akceptowali kupujący. Spowodowało to dramatyczny spadek sprzedaży, który swoje apogeum osiągnął w grudniu 2007 roku. Sytuacja ta musiała oczywiście wymusić spadek cen. Początkowo nie było oficjalnych obniżek, jednak sprzedający stawali się coraz bardziej elastyczni w negocjacjach. Później deweloperzy zaczęli kusić klientów rozmaitymi promocjami (garaż gratis, wykończenie w cenie, samochód do mieszkania itp.), co właściwie było ukrytą obniżką cen. Doprowadziło to do sytuacji, gdzie oficjalne indeksy cenowe niby nie pokazywały spadku cen, ale jednocześnie na rynku trwała zapaść.

Najbardziej widocznym jej efektem była rosnąca z miesiąca na miesiąc liczba niesprzedanych, gotowych do wprowadzenia się, mieszkań. W maju redNet Consulting, na podstawie danych z serwisu tabelaofert.pl, rozpoczął publikację dwóch nowych indeksów – średniej ceny sprzedanych mieszkań oraz średniej ceny nowej oferty rynkowej. Okazało się, że różnice przekraczają w niektórych miejscach nawet 20%. Jednocześnie sprzedaż ciągle malała, a na rynek trafiało coraz więcej nowych projektów – przeważnie ze średniego lub wyższego segmentu, czyli drogich. Taka sytuacja nie mogła trwać wiecznie.

W czerwcu redNet Consulting zastanawiał się, kto pierwszy pęknie – sprzedający czy kupujący. Analitycy zauważyli również, że ci deweloperzy, którzy oficjalnie obniżyli ceny poprawili sprzedaż. Jednocześnie zaczęły pojawiać się nowe projekty w segmencie popularnym. Lipiec był kolejnym miesiącem o niewielkiej sprzedaży, ale na rynku widać pewne zmiany.

Po raz pierwszy spadły ceny nowych projektów
Analizując dane za lipiec widać, że deweloperzy zaakceptowali fakt, iż rynek stał się rynkiem kierowanym cenowo. De facto zrobili to znacznie wcześniej, gdyż przygotowanie projektu deweloperskiego trwa. Okres maj – lipiec był pierwszym kwartałem, w którym ceny wprowadzonych na rynek mieszkań w nowych projektach deweloperskich spadły. Średnia cena nowych mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w ciągu ostatnich 3 miesięcy dla aglomeracji warszawskiej, śląskiej, trójmiejskiej oraz Krakowa, Poznania, Wrocławia i Łodzi wyniosła 8 804 zł/mkw. i była o 1,32% niższa niż w okresie kwiecień – czerwiec.

Największy spadek nastąpił w aglomeracji warszawskiej, gdzie wyniósł -5,09% (z 9 987zł/mkw. do 9 479 zł/mkw., przy czym w samej Warszawie ceny spadły o 4,74% (z 10 445 zł/mkw. do 9 950 zł/mkw.) oraz we Wrocławiu (spadek o 3,24%) z 9 368 zł/mkw. do 9 065 zł/mkw. Najniższa cena mieszkań w nowych projektach deweloperskich jest w Gdańsku i wynosi 6 203 zł/mkw., gdzie już w poprzednich miesiącach deweloperzy wprowadzali na rynek projekty z segmentu popularnego.

Zbliżanie stanowisk

Pomimo spadku cen nowej oferty deweloperów, wprowadzane na rynek mieszkania ciągle są droższe od tych, które się sprzedają. Dla 7 największych rynków mieszkaniowych w Polsce średnia cena mieszkań sprzedanych w ciągu ostatniego kwartału wynosi 7 915 zł/mkw., tak więc nowa oferta ciągle jest droższa o ponad 11%. redNet Consulitng obserwuje jednak pewne – powolne – zbliżanie się stanowisk kupujących i sprzedających, bowiem miesiąc temu ta różnica wynosiła aż 13,5%.