Niski popyt i wysoka podaż. Co jeszcze czeka warszawskie biurowce?

Przeczytaj także: Pandemia zmienia oblicze biura. Czego oczekują najemcy?

Tym, na co autorzy raportu zwracają szczególną uwagę, jest wysoka podaż. Okazuje się bowiem, że od początku roku do końca września, na warszawski rynek biurowców trafiło o 67% powierzchni więcej niż w tym samym okresie poprzedniego roku.

W komunikacie BNP Paribas Real Estate Poland czytamy również o wzrastającym wolumenie powierzchni przeznaczonej na podnajem. Jest ona interesującym rozwiązaniem zwłaszcza dla tych najemców, którzy poszukują nowego, lepiej zlokalizowanego biura w lepszym standardzie.

Wzbierająca w ostatnich tygodniach na sile pandemia utrwaliła bezprecedensową w historii zmianę sposobu pracy pod nazwą „praca zdalna”, a tryb home office staje się dominującym modelem funkcjonowania dla dużej części firm. Kryzys epidemiczny i praca zdalna zmieniły postrzeganie biur, stawiając przed rynkiem pytania o to, jak zmienią się nasze miejsca pracy.

Czy nowo powstające biurowce będą oparte na sztucznej inteligencji i bezdotykowe? Czy open space to przeszłość? Co dalej z home office? Jak zmienią się preferencje pracowników i jak w tej sytuacji zachować równowagę między pracą a domem?

Autorzy raportu podkreślają, że powroty do biur w pierwszych miesiącach pandemii pokazały, że nie wszyscy pracownicy muszą być codziennie w biurze i nie każdemu potrzebne jest stałe miejsce. Ale pokazały też, jak dużą rolę odgrywają biura jako miejsca spotkań, dzielenia się doświadczeniami i opiniami, a także przestrzenie do pracy zespołowej.

Ewolucja na rynku biurowym jest procesem ciągłym, który co jakiś czas wyznacza nowe trendy i nowe kierunki. Obecna pandemia jedynie nasiliła trwające już od pewnego czasu dyskusje i rozważania nad przyszłością biura, jego roli i funkcji dla organizacji i samych pracowników. Tym bardziej naturalną wydaje się dziś szczegółowa analiza środowiska pracy, której poddawane są przestrzenie biurowe, a wobec których w przyszłości wzmocnione zostaną oczekiwania względem integracji i zacieśniania relacji pomiędzy pracownikami. Tego nam brakuje najbardziej w dobie niemalże przymusowego home-office -
Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektor Zarządzający w BNP Paribas Real Estate Poland.

Na koniec września 2020 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie przekroczyły 5,8 mln m kw. Tylko w III kwartale na stołeczny rynek dostarczono ok. 131 000 m kw. nowej powierzchni w sześciu budynkach. Największe z nich zlokalizowane są w dynamicznie rosnącej strefie Centrum – Zachód – kompleks The Warsaw HUB mieszczący niemal 90 000 m kw. powierzchni w dwóch budynkach oraz Biura przy Warzelni (24 000 m kw.), będące kolejnym elementem wielofunkcyjnego kompleksu Browary Warszawskie.

Po kilku latach wzmożonej aktywności deweloperów na rynku biurowym w Warszawie, wolumen powierzchni pozostającej w budowie maleje. Na koniec III kwartału 2020 r. na etapie budowy było około 637 000 m kw. powierzchni, z terminem ukończenia do końca 2022 r. Strefa Centrum – Zachód, której dynamiczny rozwój przyspieszył na przestrzeni ostatnich 5-6 lat, odpowiada za około 44% całkowitego wolumenu obecnie budowanych biur. W tym obszarze, zwłaszcza w okolicy Ronda Daszyńskiego, stającym się biurową wizytówką metropolii, zapowiadane jest dostarczenie dodatkowych ok. 270 000 m kw. do końca przyszłego roku, pod warunkiem, że obecna sytuacja nie wpłynie na zmianę terminów ukończenia projektów.

Od początku roku w Warszawie wynajęto łącznie ok. 447 000 m kw. powierzchni biurowej. Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się niezmiennie obszar centralny i Mokotów, które łącznie odpowiadały za 83% całkowitego popytu na biura w stolicy. Po dobrym wyniku odnotowanym w I poł. br., pomimo nasilającego się wpływu kryzysu „covidowego”, III kwartał przyniósł widoczne wyhamowanie. W sezonie letnim całkowity popyt na powierzchnie biurową w Warszawie wyniósł 113 000 m kw., z czego na popyt netto przypadło ok. 50%. Odnotowano również spadek średniej wielkości zawieranych transakcji, która w ciągu pierwszych 9 miesięcy 2020 r. była o około 12% niższa od tej zarejestrowanej w analogicznym okresie poprzedniego roku.

Miniony kwartał przyniósł także wyraźną zmianę w strukturze popytu na stołecznym rynku. Niemal 50% wynajętej powierzchni stanowiły odnowienia umów najmu, podczas gdy w latach poprzednich udział ten wynosił odpowiednio ok. 34% w 2019 r. i ok. 25% w 2018 r. Nasileniu tej tendencji sprzyja obecna niepewność na rynku. Najemcy, zamiast zmieniać swoją lokalizację, decydują się raczej na przedłużenie najmu w zajmowanych dotąd nieruchomościach w zamian za uzyskiwane natychmiast atrakcyjne zachęty czynszowe.

Na koniec III kwartału 2020 r. wskaźnik pustostanów w Warszawie ukształtował się na poziomie 9,6% (8,4% w strefie centralnej i 10,4% w obszarze poza centrum), co stanowi wzrost o 1,4 p.p. w stosunku do III kwartału 2019 r., a w porównaniu do poprzedniego kwartału przyrost o 1,7 p.p. Oprócz strefy Wschód, obejmującej całą prawobrzeżną część miasta, w pozostałych strefach biurowych zanotowano spadek poziomu wynajęcia. Największą dynamikę obserwowano w strefie Centrum, w której w ostatnich trzech miesiącach wakaty wzrosły o 4,9 p.p., zwłaszcza w podstrefie Centrum – Zachód, w której nastąpił przyrost o 7,8 p.p.

Bezpośredni wpływ na pogorszenie statystyk, oprócz niepewności związanej z dalszym rozwojem pandemii, ma duży wolumen nowej podaży dostarczonej w III kwartale, co szczególnie odzwierciedlone jest w obecnej sytuacji w strefie Centrum – Zachód. Budynki oddane ostatnio do użytku w tym obszarze charakteryzuje średni poziom wynajęcia poniżej 70%. Na wysoką statystykę wakatów w regionie pozacentralnym największy wpływ ma nadal sytuacja w strefie Mokotów, zwłaszcza w podstrefie Służewiec, gdzie jest najwięcej niewynajętej powierzchni i gdzie od kilkunastu kwartałów poziom pustostanów oscyluje pomiędzy ok. 16,5% a niemal 20%.

Trendem, którego nasilenie obserwujemy już przez kolejny kwartał, jest rosnący wolumen powierzchni przeznaczanej na podnajem, przekraczający obecnie 100 000 m kw. Nasilenie tego zjawiska towarzyszy z reguły okresom spowolnienia gospodarczego, jak było np. w latach 2009 – 2010.

Rosnący trend podnajmu powierzchni zdaje się świadczyć o zachwianiu równowagi rynku. Jednak z innej perspektywy, model podnajmu powierzchni, charakteryzując się dużą elastycznością długości okresu oraz warunków najmu, stwarza możliwości rozwoju branżom, które z różnych powodów nie są skłonne do podejmowania zobowiązań długoterminowych. Dodatkowo, w oczekiwaniu na poprawę sytuacji pandemicznej oraz głębszą ocenę modelu pracy zdalnej, część firm wstrzymuje obecnie swoje decyzje dotyczące przyszłości własnych biur - Mikołaj Laskowski, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w BNP Paribas Real Estate Poland.