eGospodarka.pl

eGospodarka.plWiadomościGospodarkaInwestycje › Biurowce w oczekiwaniu na najemców. Coraz więcej pustostanów

Biurowce w oczekiwaniu na najemców. Coraz więcej pustostanów

2020-11-04 11:23

Biurowce w oczekiwaniu na najemców. Coraz więcej pustostanów

Biurowce czekają na najemców © Tiberius Gracchus - Fotolia.com.jpg

Biurowe Eldorado kończy swój byt? Być może ten czarny scenariusz nie doczeka się realizacji, ale niewątpliwie na sytuacji regionalnych rynków biurowych swoje piętno wyraźnie zaczyna odciskać pandemia. Potwierdzają to najnowsze doniesienia Knight Frank, z których wynika m.in., że w III kwartale br. popyt ze strony najemców okazał się o 40% niższy od zanotowanego w analogicznym okresie minionego roku. Jest to niewątpliwie pokłosie niepewności odnośnie tego, co przyniesie przyszłość.

Przeczytaj także: Biurowce w Warszawie: pandemia blokuje podpisywanie nowych umów

Jak pisze Knight Frank, do tej pory biurowce dość dzielnie broniły się przed negatywnymi skutkami pandemii, co w dużej mierze było pokłosiem zapoczątkowanych wcześniej rozmów i ustaleń. Jadwiga Małek, Konsultant w Dziale Badań Rynku w Knight Frank, potwierdza jednak, że gorszy czas nastał także dla biurowców, choć zaznacza również, że właściwa skala tego zjawiska dostrzegalna będzie dopiero w nadchodzącym roku
Rozpoczęte budowy są realizowane, a nowa podaż utrzymuje się na podobnym poziomie względem pierwszych trzech kwartałów 2019 roku. Jednak mimo wszystko jeżeli planowane inwestycje zostaną ukończone nowa podaż w 2020 roku nie przekroczy rekordowego wyniku z 2019 roku” – komentuje Jadwiga Małek, Konsultant w Dziale Badań Rynku w Knight Frank.

Podaż


Na największym polskim rynku regionalnym zasoby biurowe przekroczyły 1,5 mln m kw. W stolicy Małopolski w III kwartale ukończono 4 projekty, które zwiększyły wolumen nowej powierzchni biurowej o 38 000 m kw.
Wynik ten jest o 10% niższy niż średnia kwartalna nowa podaż w ostatnich trzech latach, jednak Kraków w dalszym ciągu jest dynamicznie rozwijającym się rynkiem regionalnym. Na potwierdzenie tego warto dodać, że w trzech kwartałach 2020 roku 35% nowej podaży oddanej do użytku w miastach regionalnych powstała właśnie w Krakowie, a w budowie jest kolejne 270 000 m kw.” – dodaje Jadwiga Małek.

fot. Tiberius Gracchus - Fotolia.com.jpg

Biurowce czekają na najemców

W okresie lipiec-wrzesień firmy wynajęły o 40% mniej powierzchni niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.


Wracając do podaży na pozostałych rynkach regionalnych, w Katowicach nowa podaż była trzykrotnie wyższa w porównaniu do analogicznego okresu w ubiegłym roku, kiedy oddano do użytku zaledwie 10 000 m kw. Wrocławski rynek biurowy w III kwartale tego roku w ramach trzech projektów wzbogacił się o 50 000 m kw., a całkowite zasoby w mieście przekroczyły 1,2 mln m kw. W Trójmieście od początku roku ukończono 6 inwestycji i oddano do użytku 60 300 m kw., a w budowie znajduje się prawie 200 000 m kw.

W porównaniu do tych miast poznański rynek wyróżnia się ostrożnością. Od początku roku do użytku oddano zaledwie jeden projekt o powierzchni 15 300 m kw., a w budowie pozostaje 80 000 m kw.

W pierwszych trzech kwartałach 2020 roku w Łodzi ukończono pięć projektów biurowych o łącznej powierzchni 30 500 m kw., co poskutkowało powiększeniem się zasobów biurowych na łódzkim rynku do niemal 560 000 m kw.
Pandemia w dość szybki sposób zweryfikowała nasze podejście do powierzchni biurowej. Czasy kiedy dzień zaczynało się zbiorową kawą w biurowej kuchni są - miejmy nadzieję, że tylko chwilowo – przeszłością. Zmiana modelu pracy na zmianowy lub hybrydowy, a także poszukiwanie oszczędności wszędzie gdzie to możliwe, doprowadziły do weryfikacji zajmowanej powierzchni biurowej. Najemcy, z którymi rozmawiamy zapewniają nas, że biuro jest istotnym elementem w funkcjonowaniu ich organizacji i nawet jeżeli będą zmuszeni zrezygnować z powierzchni, to nie chcą tego robić w całości. Na pytania o decyzje w sprawie kończących się umów najmu, firmy częściej skłonne są do przeczekania, tj. podjęcia renegocjacji niż podpisania umowy w nowym miejscu. Na potwierdzenie tego w ostatnim kwartale w Krakowie blisko połowę podpisanych umów stanowiły renegocjacje. Analizując rynek krakowski zaobserwowaliśmy, że między lipcem a wrześniem 2020 roku aktywność najemców znacząco się osłabiła, a przedmiotem najmu było nieco ponad 25 000 m kw., czyli o połowę mniej niż w ubiegłym kwartale.” – wyjaśnia Monika Sułdecka-Karaś, Partner i Dyrektor Regionalna w Knight Frank.

Na dwóch pozostałych rynkach regionalnych Polski Południowej sytuacja jest różna. Wrocławski wolumen transakcji na poziomie 46 000 m kw. zapewnił mu pozycję lidera na rynkach regionalnych w III kwartale. Jednocześnie ponad połowę podpisanych umów stanowiły renegocjacje.

Katowice zakończyły trzeci kwartał z popytem na poziomie 7 500 m kw., a ze względu na wysoką podaż w budowie – ponad 200 000 m kw., ponad połowę wolumenu transakcji stanowiły umowy pre-let.

Aktywność najemców


Pomimo ogólnego spowolnienia na rynku biurowym w Polsce, najemcy na trójmiejskim rynku pozostali aktywni. Od lipca do września bieżącego roku podpisano umowy najmu na ponad 30 000 m kw., z czego 56% stanowiły renegocjacje. Dla porównania w analogicznym okresie 2019 roku renegocjacje stanowiły 37% w całej strukturze umów.

W Poznaniu po wyjątkowo ożywionej, w skali lokalnego rynku, aktywności najemców w pierwszym kwartale 2020 roku kolejne okresy przyniosły spowolnienie. Od lipca do września podpisano umowy najmu na ponad 7 000 m kw., z czego żadna z podpisanych umów nie dotyczyła biur w realizacji, a renegocjacje stanowiły 54% popytu.

Widoczny spadek aktywności najemców widoczny jest również w Łodzi, gdzie w pierwszej połowie roku przedmiotem najmu było 51 100 m kw., pomiędzy lipcem a wrześniem 2020 roku podpisane zostały umowy na łącznie 8 600 m kw.
Z zebranych danych wynika, że oddawane do użytku nowe inwestycje, które w mniejszym stopniu mają dzisiaj gwarancję w formie przednajmu, plus mniejsza aktywność najemców oraz ich ostrożność w podejmowaniu decyzji odnośnie relokacji, wpływają na wzrost współczynnika pustostanów. Średnia dla miast regionalnych na koniec III kwartału 2019 roku wynosiła 9,1%, a w tym roku to już 11,9%, czyli wzrost o 2,8 pp. Daje to 680 000 m kw. powierzchni dostępnej na wynajem od zaraz” - dodaje Monika Sułdecka-Karaś.

Współczynnik pustostanów


Analizując współczynnik pustostanów na poszczególnych rynkach regionalnych jedynie Poznań może pochwalić się jego spadkiem. Współczynnik niewynajętej powierzchni wyniósł 13,3%, co stanowiło spadek o 1,2 pp. w porównaniu do ubiegłego kwartału.

W Katowicach współczynnik pustostanów wzrósł o 0,9 pp. i obecnie znajduje się na poziomie 7% należąc do najniższych na rynkach regionalnych w Polsce.

Trójmiejski rynek biurowy III kwartał zakończył wynikiem 9,4% ze wzrostem o 3,3 pp. w porównaniu do poprzedniego kwartału.

Osłabiony popyt i znaczny udział renegocjacji, wraz z nie w pełni skomercjalizowaną powierzchnią w nowych inwestycjach przyniosły na największym rynku regionalnym - Krakowie wzrost wskaźnika pustostanów, który na koniec września 2020 roku wyniósł 12,4% (1,3 pp. kw./kw. oraz 3 pp. r/r).

Na koniec września 2020 roku we Wrocławiu współczynnik dostępnej powierzchni wyniósł 14,3%, co przekłada się na 176 000 m kw. powierzchni na wynajem. Oznacza to wzrost w ciągu kwartału aż o 3,1 pp. oraz 4,3 pp. w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku.

Z miesiąca na miesiąc rośnie zainteresowanie i dostępność powierzchni biurowej w formie podnajmu. O ile na koniec drugiego kwartału 2020 roku rynki regionalne oferowały 70 000 m kw. powierzchni, to na zakończenie III kwartału dostępna na podnajem przestrzeń stanowi już 100 000 m kw.
Czy trend ten się utrzyma w dłuższej perspektywie? Trudno to dzisiaj przewidzieć. Na pewno kolejne miesiące będą jeszcze działać na korzyść podnajmu, ale w dłuższej perspektywie raczej sądzę, że ten trend wyhamuje” – komentuje Monika Sułdecka-Karaś.

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć jednostkę ZUS.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: