Rynek biurowy w Polsce 10 lat po wejściu do UE

Przeczytaj także: Warszawski rynek powierzchni biurowych 2014-2016

Na zmianę postrzegania kraju na tle regionu w oczach inwestorów w dużym stopniu wpłynął fakt, iż Polska była jedynym krajem Unii Europejskiej, który w 2009 roku nie popadł w recesję gospodarczą. W ciągu minionych 10-ciu lat, od momentu wejścia do UE, wzrost gospodarczy w Polsce utrzymywał się powyżej średniej unijnej, natomiast od 2007 roku przekraczał również średnią państw członkowskich UE-9 (wykres 3).

W 2013 roku w rankingu Bloomberga Polska została uznana za najlepszy kraj do prowadzenia biznesu w Europie Środkowej i Wschodniej. Z kolei w raporcie FDI Intelligence, Polska zajęła szóstą pozycję jako najlepsze miejsce dla projektów zagranicznych w Europie. Podkreśla się, że największe polskie miasta niezmiennie cieszą się mocną pozycją wśród najbardziej atrakcyjnych lokalizacji dla inwestycji zagranicznych w Europie.

RYNEK BIUROWY

Miniona dekada to na polskim rynku nieruchomości biurowych okres intensywnego rozwoju. Pozytywne zmiany dotyczyły zarówno rynku stołecznego, jak również coraz wyraźniej zarysowujących się ośrodków regionalnych. Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce w ciągu ostatnich 10-ciu lat powiększyły się ponad dwukrotnie z (2,7 mln m2 do 7,14 mln m2). Jednocześnie podniosła się jakość realizowanych inwestycji komercyjnych, zmieniły się parametry techniczne projektów biurowych, znacząco wzrosła liczba zagranicznych podmiotówinwestujących w sektorze biurowym. Przede wszystkim zmieniło się postrzeganie Polski jako miejsca do lokowania biznesu, a Warszawa dołączyła do grona istotnych ośrodków biznesowych Europy (wykres 4).

WARSZAWA

Z całkowitymi zasobami biurowymi szacowanymi na około 4,12 mln m2, rynek nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie utrzymał swoją pozycję lidera wśród najważniejszych rynków Europy Środkowej, wyprzedzając m.in. Pragę (2,96 mln m2) czy Budapeszt (3,10 mln m2) i zmniejsza stopniowo dystans do dobrze rozwiniętych rynków Europy Zachodniej.

Na początku 2004 roku, przed akcesją Polski do Unii Europejskiej, zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Warszawie wynosiły około 1,9 mln m2. Już wówczas wynik ten plasował stolicę Polski na pierwszym miejscu wśród krajów Europy Środkowej, z ponad 30% przewagą nad Pragą i Budapesztem. Blisko połowę istniejącej podaży stanowiły wówczas budynki biurowe zrealizowane w latach 90., natomiast udział powierzchni klasy A, systematycznie wzrastający od 1998 roku, wynosił około 33%. W ponad połowie budynków stawki czynszów były w tym czasie denominowane w dolarach. Choć na rynku funkcjonowało już wówczas wielu zagranicznych inwestorów, ich udział w a rynek inwestycyjny znajdował się we wczesnym stadium rozwoju.

Poprawa wiarygodności inwestycyjnej kraju i atrakcyjności polskiego rynku, która nastąpiła po wejściu do UE, przyciągnęła do Polski licznych inwestorów zagranicznych, zarówno potencjalnych najemców, jak i deweloperów. Po 2004 roku nastąpiło wyraźne ożywienie na warszawskim rynku najmu powierzchni biurowej, co przełożyło się na rosnący wolumen transakcji i zdecydowany wzrost absorpcji powierzchni biurowej.

W rezultacie, po akcesji do struktur UE, obserwowano trend szybko obniżających się pustostanów. W odpowiedzi na znaczący wzrost zainteresowania najmem powierzchni biurowej w Warszawie i spadek pustostanów, nastąpiło ożywienie aktywności deweloperskiej, które utrzymywało się aż do 2009 roku. W wyniku światowego kryzysu, w 2009 roku popyt na powierzchnię biurową gwałtownie się obniżył i przez 3 lata utrzymywał się na stosunkowo niskim poziomie. Natomiast od 2012 roku systematycznie poprawia się kondycja sektora biurowego, a warszawski rynek ponownie wszedł w fazę dynamicznego wzrostu. Podaż powierzchni biurowej rośnie w wyjątkowo szybkim tempie, przy towarzyszącym jej systematycznym wzroście absorbcji wolnej powierzchni (wykres 5).