Ceny domów w dół

Przeczytaj także: Ceny domów III 2013

Ceny domów w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej obniżyły się w porównaniu z rokiem ubiegłym o 1,8 proc. - wynika z ofert zebranych podczas jesiennych edycji organizowanych w Warszawie targów nieruchomości. Potwierdza się tym samym nasza obserwacja dokonana wiosną tego roku, świadcząca o wyhamowaniu trendu spadkowego z lat 2008-2010, o czym pisaliśmy w naszym poprzednim raporcie z marca br. Spadek mediany cen metra kwadratowego w ciągu trzech ostatnich lat podliczyliśmy na 12,3 proc., co mniej więcej odpowiada przecenie na rynku mieszkań (nasz indeks cen transakcyjnych stracił w tym samym czasie ponad 11 proc.).
Uwagę zwraca jednak przede wszystkim spadek mediany cen inwestycji jako całości, który w ciągu roku sięgnął 9,6 proc. Spowodował to znaczny, bo wynoszący 14,9 proc., spadek metrażu oferowanych podczas targów domów, ze 174 m2 przed rokiem do 148 m2 obecnie. Jak tłumaczą przedstawiciele firm deweloperskich, wynika to z faktu, że klienci pytają o coraz mniejsze, a więc również tańsze domy i po prostu dostosowują ofertę do ich potrzeb.

Jeszcze wyraźniej stopniała wielkość działek, na jakich sadowione są domy. O ile przed rokiem mediana kształtowała się tu na poziomie 510 m2, to obecnie jest to 350 m2, co oznacza spadek o 31,6 proc.

Ceny domów w wariancie ekonomicznym, za który uznajemy oferty mieszczące się w najtańszej ćwiartce zebranych ofert, nie przekraczają 570 tys. zł (spadek o 5,7 proc. w porównaniu do roku 2010). Ich wielkość to nie więcej niż 130 m2, przy działkach o powierzchni nie przekraczającej 200 m2. Przed rokiem górną granicą była kwota 604 tys. zł, zaś wielkość oferowanych domów sięgała 143 m2, a działek ok. 290 m2.

Jeszcze szybciej ubywa ofert w segmencie najdroższym. Naprawdę trzeba się natrudzić, aby znaleźć takie, których wartość opiewa na ponad milion złotych. Obecnie, po spadku o 11,5 proc. wobec zeszłego roku, najtańsza oferta kwalifikująca się do najdroższej ćwiartki to 792,5 tys. zł. Dla porównania przed rokiem było to 895 tys. zł, a jeszcze rok wcześniej 1 mln 77 tys. zł. Zmalał też oczywiście metraż domów (o 7,2 proc., ze 191 do 177 m2) oraz wielkość działek (o 23,2 proc., z 780 do 600 m2).
Wróćmy jednak do tytułowego zagadnienia. Biorąc pod uwagę mediany, przeciętny dom oferowany na warszawskich targach nieruchomości, to bliźniak lub dom w zabudowie jednorodzinnej szeregowej, z wykończeniem w tzw. standardzie deweloperskim, którego cena wynosi 670 tys., powierzchnia użytkowa to 148 m2, a działka, na której jest posadowiony, ma wielkość 350 m2. Przy obecnych średnich cenach transakcyjnych mieszkań w warszawie (7783 zł/m2 we wrześniu br.), obliczanej przez Open Finance na bazie operacji dokonywanych przez klientów firmy, odpowiada to wartością mieszkaniu o powierzchni 86,1 m2.

Koszty można oczywiście zmniejszyć, jeśli kupimy działkę we własnym zakresie, a do budowy domu wynajmiemy wyspecjalizowaną firmę, budującą domy „od A do Z”. Można znaleźć takich wykonawców, którzy deklarują, że dom w technologii tradycyjnej, czyli murowanej, wybudują nawet poniżej 2000 zł za metr kwadratowy. Większość ofert mieści się jednak w granicach 2100-2300 zł/m2. Jedna z promocyjnych ofert podczas ostatnich targów opiewała na 320 tys. zł za 155-metrowy dom wolnostojący w stanie deweloperskim, co daje niecałe 2100 zł za metr kwadratowy domu. Zatem ostateczny koszt przy 150 m2 powierzchni użytkowej domu zamknąłby się kwotą 315 tys. zł.