Rynek nieruchomości mieszkaniowych 2011

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych - analiza I kw. 2011

EURO 2012 podniesie atrakcyjność dzielnic

W większości miast doradcy Home Broker spodziewają się w przyszłym roku spadku popularności najchętniej wybieranych obecnie dzielnic. W Warszawie dotyczy to między innymi Ursynowa i Mokotowa, a we Wrocławiu Krzyków. Powodem takich zmian są między innymi ceny nieruchomości przez wielu uważane za wysokie. Ponadto doradcy zwracają uwagę na przesuwanie części popytu z obszarów obecnie najbardziej pożądanych w stronę dzielnic, wobec których w kojonych latach istnieją plany rozwoju infrastruktury. Dotyczy to na przykład stołecznej Woli i Pragi, które mają zostać połączone powstającą drugą linią metra. We Wrocławiu prognozowany wzrost popularności Fabrycznej ma natomiast wynikać z rozbudowy obwodnicy, lotniska i linii szybkiego tramwaju związanych z budową stadionu na EURO 2012. Podobnie rozbudowa infrastruktury na piłkarskie mistrzostwa Europy ma także pozytywnie wpłynąć na popularność poznańskiego Grunwaldu.

„VAT-owa” rewolucja na rynku mieszkaniowym

Autorzy raportu wskazują, że elektryzującą zmianą od nowego roku będzie podniesienie stawek podatku VAT. Nie ominie ona także rynku mieszkaniowego, choć upatrywanie w niej czynnika powodującego znaczny wzrost cen mieszkań byłoby nadużyciem. Dotychczasowa stawka 7% na mieszkania zostanie podwyższona do 8%. Rząd nie wyklucza ponadto podwyżek o kolejny punkt procentowy w lipcu przyszłego roku i ponownie za rok. Docelowo więc stawka VAT mogłaby wzrosnąć z dotychczasowych 7% nawet do 10%. Po drugie fiskus stosuje podstawową stawkę podatku wobec każdego metra ponad powierzchnię 150 m kw. Oznacza to wzrost z dotychczasowego poziomu 7% do 23% po 1 stycznia 2011 roku. Zmiany te dotyczą jedynie rynku pierwotnego, ale jak wpłyną na ceny płacone przez nabywców od nowego roku?

Apartament może zdrożeć o ponad 500 tys. zł

W przypadku wzrostu stawki VAT o 1 pp. „małe mieszkania” (do 150 m kw.) zdrożeją nieznacznie. Za lokal o dotychczasowej cenie brutto na poziomie 300 tys. zł trzeba będzie zapłacić po sylwestrze o 2,8 tys. zł więcej. Gorzej sytuacja przedstawia się w przypadku mieszkań o powierzchni ponad 150 m kw., które zazwyczaj mieszczą się w projektach o wysokim standardzie. Ich średnia cena w ofercie deweloperów w największych miastach Polski wynosi obecnie, według danych Home Broker 11 153 zł. Gdyby mieszkanie miało powierzchnię 200 m kw. jego cena brutto od stycznia wzrośnie z 2 231 tys. zł do 2 330 tys. zł, czyli o 99 tys. zł. W przypadku lokalu 250-metrowego podwyżka byłaby dużo większa – z 2 788 tys. zł do 2 971 tys. zł, czyli o 183 tys. zł. Im większy apartament i wyższa cena metra kwadratowego, tym większy zakres podwyżek. I tak na przykład z samego tytułu zmian w VAT apartament o powierzchni 250 m kw., zlokalizowany na Starym Mieście w Krakowie, który dotychczas wyceniony był na 7,5 mln zł po pierwszym stycznia kosztować powinien już ponad 8 mln zł. Należy jednak zauważyć, że na rynku pierwotnym mieszkania o powierzchni powyżej 150 m kw. stanowią jedynie około 2% oferty. Zmiana VAT na duże lokale będzie więc miała znikomy wpływ na obraz całego rynku mieszkaniowego.

Chcesz uniknąć podwyżki – kup gotowy lokal

Według raportu, najprostszym sposobem uniknięcia podwyżki VAT było podpisanie do końca roku umowy ostatecznej zakupu mieszkania. Aby można było podpisać taką umowę deweloper musiał posiadać zaświadczenie o samodzielności lokalu, o które mógł wystąpić dopiero po oddaniu mieszkania do użytkowania. Pojawiały się także promocje, w których deweloperzy gwarantowali obecną cenę także w przyszłym roku o ile umowa przedwstępna była zawarta przed 1 stycznia 2011 roku. Sytuacja na rynku pokazała jednak, że podwyżki nie działały na wyobraźnię nabywców, co musiałoby przełożyć się na skokowy wzrost sprzedaży lokali. Wiązać to należy z relatywnie niewielką skalą wzrostu cen od 1 stycznia w przypadku mieszkań o powierzchni do 150 m kw. Natomiast w przypadku większych mieszkań rozwiązaniem nawet po 1 stycznia może być nabycie dwóch oddzielnych lokali i połączenie ich po zakupie z zastosowaniem niższej stawki podatku od towarów i usług.