Magazyny: stabilizacja i dobre perspektywy

Przeczytaj także: Rynek magazynowy z dobrymi perspektywami wzrostu

WZROST ZASOBÓW I POPYTU

Na koniec trzeciego kwartału 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły 33,95 mln m kw. Warto zaznaczyć, że za 20% podaży magazynów odpowiada region Warszawy i okolic, a za kolejne 53% Górnego Śląska, Polski Centralnej, Wrocławia i Poznania. W ostatnich dwóch latach znacząco wzrosły również mniejsze rynki, takie jak Polska Zachodnia (63% wzrostu w ciągu dwóch lat), Trójmiasto, Szczecin, Kraków oraz Polska Wschodnia.

W pierwszych trzech kwartałach roku dostarczono 2,1 mln m kw. nowej powierzchni magazynowej, co oznacza spadek o 33% rok do roku. Najwięcej magazynów w Polsce oddano do użytku we Wrocławiu (373 200 m kw.), w rejonie Warszawy (310 900 m kw., z czego 68% w strefie podwarszawskiej) oraz w Polsce Centralnej (292 900 m kw.). Projekty takie jak: CTPark Gdańsk Port (119 400 m kw.), Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (90 000 m kw.), GLP Wrocław V Logistics Centre (86 200 m kw.), czy Hillwood Zgierz II (77 900 m kw.) podkreślają rosnące znaczenie tych kluczowych lokalizacji dla rozwoju sektora.

Popyt na przestrzeń magazynową utrzymuje się na wysokim poziomie. Całkowita powierzchnia wynajęta brutto w trzech pierwszych kwartałach wyniosła 3,81 mln m kw., co stanowi wzrost o 3% rok do roku. Główne rynki – Warszawa, Polska Centralna i Wrocław – odpowiadają za 56% tego wyniku. Wzrosła również wielkość umów przednajmu– wynajęto z wyprzedzeniem 53% nowo budowanej powierzchni.

STABILIZACJA WSKAŹNIKA PUSTOSTANÓW I CZYNSZÓW

Wskaźnik pustostanów, po wcześniejszych wzrostach, osiągnął 7,8% i zaczął spadać w trzecim kwartale 2024 roku, co wiąże się z równoważeniem podaży z popytem. Najwyższe wskaźniki pustostanów występują w Polsce Zachodniej (21,2%), Lublinie (12.7%) i Polsce Centralnej (11%). Najniższe są z kolei na rynkach wschodzących, takich jak Białystok, Rzeszów, Opole i Szczecin.

Po okresie gwałtownych wzrostów czynszów w latach 2022–2023 obecnie obserwuje się ich stabilizację. Czynsze nominalne za magazyny w Polsce oscylują między 3,50 a 6,50 EUR/m kw./miesiąc, przy czym najwyższe stawki notuje się w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. Skorygowane o zachęty dla najemców czynsze efektywne wynoszą od 2,90 do 5,80 EUR/m kw./miesiąc w zależności od lokalizacji i rodzaju obiektu.

KIERUNKI ROZWOJU I TRENDY PRZYSZŁOŚCI

W 2024 roku na znaczeniu mocno zyskuje trend nearshoringu, czyli przenoszenia produkcji bliżej rynków docelowych. W obliczu napięć handlowych między Stanami Zjednoczonymi, Unią Europejską i Chinami coraz więcej firm wybiera Polskę jako strategiczną lokalizację dla swoich centrów logistycznych i produkcyjnych.

Obserwujemy stale rosnące zainteresowanie ze strony firm produkcyjnych z całego świata. Znaczący jest tu także wzrost popytu wśród klientów azjatyckich, dla których Polska staje się jedną z kluczowych destynacji do obsługi Europy Zachodniej. Stosunkowo stabilny jest także rynek lokalny, co pozwala liczyć na dalszy rozwój sektora nieruchomości magazynowych – podkreśla Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, Director, Head of Industrial Services Hub, Savills.

Deweloperzy zmieniają strategię – zmniejsza się udział inwestycji spekulacyjnych, a projekty są realizowane głównie na potrzeby konkretnych najemców. Obecnie w budowie znajduje się 1,95 mln m kw. nowej powierzchni, z czego ponad połowa przypada na największe rynki, takie jak Warszawa czy Wrocław.

Poza tym warto wymienić trendy taki jak:

• Stabilizacja wskaźnika pustostanów wskazuje na poprawiający się balans między podażą a popytem.
• Równowaga na rynku czynszów podkreśla jego dojrzałość oraz zdolność adaptacji do zmiennych warunków ekonomicznych.
• Zrównoważony rozwój regionalny – rynki wschodzące, takie jak Szczecin i Wschodnia Polska, notują wyraźny spadek pustostanów i wzrost aktywności inwestycyjnej.

POLSKA WCIĄŻ W CZOŁÓWCE RYNKÓW INWESTYCYJNYCH W EUROPIE

Mimo wyzwań związanych z globalnym spowolnieniem gospodarczym i spadkiem podaży nowych obiektów, polski rynek magazynowy i przemysłowy wykazuje dużą odporność. Stabilizacja wskaźnika pustostanów, rosnący popyt oraz atrakcyjność Polski jako destynacji dla logistyków i przemysłu, wskazują na dalszy pozytywny rozwój sektora.

Firmy, które decydują się na inwestycje w Polsce, zyskują dostęp do nowoczesnej infrastruktury, strategicznego położenia oraz rozwiniętego zaplecza logistycznego. Polska nie tylko utrzymuje swoją pozycję lidera w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, ale także staje się kluczowym graczem na mapie magazynowej całej Europy.