Magazyny w Polsce, czyli europejskie szczyty?

Przeczytaj także: Rynek magazynowy w Polsce w II kw. 2023

Łączne zasoby powierzchni magazynowych, przemysłowych i logistycznych, przekraczające na koniec czerwca 30,6 mln m kw., pozwoliły dołączyć polskiemu rynkowi do top 3 w Unii Europejskiej. Analizując miniony kwartał eksperci BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę na wyhamowanie aktywności najemców, utrzymującą się ostrożność deweloperów przy rozpoczynaniu projektów, a także na rosnące zasoby wolnej powierzchni w już istniejących obiektach.

Ostrożni najemcy, ostrożni deweloperzy

Po mocnych wzrostach w czasie pandemii i po dość burzliwym 2022 roku widać, że rynek poszukuje stabilizacji. Z zasobami przekraczającymi 30 mln m kw., wykorzystując strategiczną lokalizację i przy wciąż rozwijającej się infrastrukturze dołączył do europejskiej czołówki, spychając z trzeciego miejsca podium Holandię.

Od kwietnia do końca czerwca najemcy wynajęli ponad 1,03 mln m kw., a w sumie od początku roku podpisano już umowy na ponad 2,2 mln m kw. Daje to spadek popytu brutto r/r o około 40%. Niższemu wolumenowi najmu towarzyszy porównywalne spowolnienie aktywności po stronie deweloperów. To powinno w najbliższym czasie utrzymać sektor magazynów w równowadze.

Najemcy bardzo pilnują kosztów wynajęcia magazynu. Ale co równie ważne przy podejmowaniu decyzji odnośnie wynajmu zwracają również uwagę na potrzeby związane z reorganizacją łańcuchów dostaw i procesów logistycznych. To, co dziś obserwujemy na rynku, to z jednej strony kwartalne spadki popytu i podaży, a z drugiej, ich wolumeny, które nadal pozostają dość wysokie. Dobrymi prognostykami są stabilizująca się sytuacja gospodarcza i wyhamowanie dynamiki wzrostu czynszów - mówi Tomasz Arent, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych BNP Paribas Real Estate Poland.

Kwartalna podaż magazynów na poziomie 0,69 mln m kw. wpłynęła na wzrost poziomu pustostanów, które na koniec czerwca wyniosły 2 mln m kw. przy wskaźniku na poziomie 6,7%. To najwyższa wartość od grudnia 2020 roku. Autorzy raportu zwracają uwagę, że wysokie koszty finansowania nie sprzyjają rozpoczynaniu nowych projektów deweloperskich. Start budowy często uzależniony jest od podpisanych umów przednajmu na co najmniej 50% powierzchni obiektu.

Na koniec czerwca w budowie było ponad 2,1 mln m kw. nowoczesnej powierzchni, to jest o 2,1 mln m kw. mniej niż w drugim kwartale przed rokiem. Od kwietnia do czerwca największy ruch na budowach odnotowano w strefach: Warszawa II (390 600 m kw.), Polska Centralna (376 700 m kw.) i Dolny Śląsk (253 800 m kw.). W tym samym czasie najwięcej nowych powierzchni oddawano w strefach: Górny Śląsk (158 200 m kw.), Warszawa II (115 300 m kw.), i Zachód (108 200 m kw.).

W stronę AI

Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland podkreślają rosnące znaczenie dla logistyki rozwiązań i wdrożeń, które opierają się na sztucznej inteligencji. Szacunki mówią, że firmy które na wczesnym etapie skorzystają z AI przy strategicznym zarządzaniu łańcuchem dostaw mogą liczyć na 5% zysk przedsiębiorstwa.

Jesteśmy u progu rewolucyjnej zmiany, jaka czeka cały sektor logistyczny. Analiza i szerokie wykorzystywanie danych, automatyzacja i robotyzacja procesów, do tego rozwiązania oparte o AI, to wszystko przełoży się na liczne korzyści. Zwiększy się efektywność, poprawi się jakość obsługi, będzie można jeszcze lepiej zarządzać kosztami. Dobrze dobrane strategie logistyczne, w świetle rosnących oczekiwań klientów i dynamicznie rozwijającym się e-handlem, dla wielu firm będą kluczowym elementem budowania przewag rynkowych - komentuje Wojciech Nowicki, Dyrektor, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Czynsze w miejscu

Na koniec kwartału w większości regionów czynsze pozostawały na względnie stabilnym poziomie. Najwyższe czynsze za wynajem powierzchni magazynowych nadal utrzymywały się w strefie Warszawa I. Najbliższe miesiące mogą przynieść dalszą presję na podnoszenie czynszów, szczególnie w obiektach o najwyższej certyfikacji i spełniających wyśrubowane standardy ESG. Autorzy raportu zaznaczają, że pomimo spadków kosztów generalnego wykonawstwa przy jednocześnie wyższych kosztach finansowania inwestycji, w najbliższych kwartałach nie należy się spodziewać znaczących zmian średnich stawek czynszów.

Automotive ma się dobrze na Dolnym Śląsku

Przemysł samochodowy jest jedną z kluczowych gałęzi polskiej gospodarki i wypracowuje ok. 8% PKB. Od kilku lat bardzo dobry grunt do rozwoju firmy z sektora automotive znajdują na Opolszczyźnie i Dolnym Śląsku. Inwestycje renomowanych marek takich jak: Mercedes-Benz, Toyota czy LG skutecznie przyciągają kolejne firmy na południowy-zachód kraju. W podwrocławskiej Miękini firma Intel, we współpracy ze stroną rządową, za 4,6 mld dolarów chce zbudować fabrykę produkującą półprzewodniki. Gigant ze swoją nową inwestycją wejdzie na rynek wart 500 mld dolarów.

Rozwój przemysłu motoryzacyjnego ma olbrzymi wpływ na polski rynek powierzchni przemysłowych i magazynowych. Poza Górnym Śląskiem prężnie rozwija się także w województwach dolnośląskim i opolskim. Firmy z sektora automotive generują ponad 10 % popytu rejestrowanego na Dolnym Śląsku - mówi Piotr Załęski, Zastępca Dyrektora, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.