Magazyny: podsumowanie 2023 i prognozy na 2024

Przeczytaj także: Magazyny w Polsce, czyli pustostanów najwięcej od 3 lat

Szacunkowe prognozy podsumowujące całkowitą aktywność najemców w 2023 roku wskazują, że popyt brutto powinien ustabilizować się na poziomie ok. 4,7-5 mln mkw., kluczowy w tym aspekcie jak zwykle okaże się ostatni kwartał bieżącego roku, kiedy to historycznie zamyka się najwięcej transakcji.

Niemniej jednak ostatnie 18 miesięcy na polskim rynku magazynów to czas wyzwań związanych ze słabszą koniunkturą gospodarczą, niepewnością polityczną związaną z wojną na Ukrainie, podwyżkami cen za energię oraz wysoką inflacją.

Wszystkie wymienione czynniki negatywnie wpłynęły na aktywność najemców, przy czym zgodnie z naszymi przewidywaniami sektor logistyczny, sieci handlowe oraz produkcja okazały się branżami z największą stabilizacją i odpornością na niekorzystną sytuację makroekonomiczną. Widoczną poprawę odnotowano również dla segmentu e-commerce.

Charakteryzując ostatnie 12 miesięcy na polskim rynku magazynów w zakresie popytu nie sposób nie wspomnieć o dużej liczbie renegocjacji oraz zauważalnym trendzie przedłużania się procesów decyzyjnych dot. wynajmu nowych powierzchni. Zdecydowanie ostatni czynnik wpłynął na obserwowaną na koniec II kw. 2023 r. stabilizację czynszów.

Z racji dość wysokich stawek i ryzyka utraty pracowników, klienci częściej niż w latach poprzednich decydowali się na renegocjacje umów (ok. 35% i rośnie) zamiast wyboru nowych lokalizacji. Zgodnie z naszymi przewidywaniami w bardziej wymagającym okresie w popycie wzrósł udział firm produkcyjnych, które odpowiadały za ok. 20% zrealizowanych transakcji.

Globalni analitycy wskazują, że w perspektywie średnio- i długoterminowej Polska odegra znaczącą rolę w zakresie takich trendów jak nearshoring czy friendshoring. Już dziś jesteśmy jednym z największych producentów dużego AGD oraz odgrywamy istotną rolę w sektorze motoryzacyjnym. Naszym atutem niezmiennie pozostaje lokalizacja na mapie Europy oraz profesjonalne i wykwalifikowane kadry, które swoje doświadczenie zbudowały pracując w lub dla zagranicznych korporacji. Niemniej jednak należy pamiętać, że procesy związane z większą regionalizacją łańcuchów dostaw i przenoszeniem produkcji do Europy wymagają czasu.

Ponownie na polskim rynku magazynowym zamknięto jednostkowe transakcje na ponad 100 tys. mkw. W kończącym się roku były to nowa umowa z firmą z branży handlowej na 120 tys. mkw. w DL Psary/Czeladź oraz najem 110 tys. mkw. przez Raben w CTPark Warsaw West (Wiskitki). Tym samym podtrzymujemy trend sprzed ostatnich dwóch lat. Z kolei regionami z największą aktywnością najemców z dużym prawdopodobieństwem zostaną woj. mazowieckie, śląskie i dolnośląskie.

Finansowanie to zdecydowanie słowo 2023 roku pod względem aktywności deweloperów, którzy musieli zmierzyć się z podniesionymi wymaganiami banków w zakresie zabezpieczeń umów przednajmu. Równie istotne w kontekście całego roku ponownie okazało się spełnianie wytycznych związanych z ESG. Analitycy bankowi zauważają, że Polska różni się od innych państw Europy Środkowo-Wschodniej pod względem liczby decyzji odmawiających udzielenia kredytu z powodu niespełnienia kryteriów ESG.

Pomimo wyzwań w okresie spowolnienia gospodarczego inwestorzy i deweloperzy skupili się na otwieraniu projektów na głównych rynkach, które cechuje wysoka płynność, duży rynek konsumencki i rozbudowana sieć połączeń z innymi obszarami kraju i Europy. Należy przypuszczać, że z dużym prawdopodobieństwem całkowite zasoby polskiego rynku magazynów na koniec 2023 r. wyniosą 31,5 mln mkw. co pozwoli na zachowanie ok. 15% dynamiki wzrostu.

Aktywność deweloperów na koniec 2023 r. powinna osiągnąć poziom 3,6-3,7 mln mkw. przy czym należy zaznaczyć, że 60% z tej powierzchni to projekty oddane w I kw. br., czyli inwestycje rozpoczęte jeszcze w I połowie 2022 r. w innych warunkach rynkowych. Niemniej jednak warte podkreślenia jest to, że prawie 2/3 (ok. 20 mln mkw.) z dotychczasowych całkowitych zasobów rynkowych powstało od początku 2017 r.

Rynek magazynów w Polsce wchodzi w kolejną fazę dojrzałości, w której dotychczasowa grupa pięciu głównych regionów została rozszerzona do ośmiu obejmujących m.in. Warszawę i okolice, Łódź, Górny Śląsk, Wielkopolskę, Dolny Śląsk oraz obszary Szczecina, Trójmiasta i Krakowa. Na szczególną uwagę zasługują ostatnie dwa rynki, których istotność w ostatnich latach zdecydowanie zwiększyła się i przekroczyły one progi miliona metrów kwadratowych całkowitych zasobów.

W gronie aspirujących regionów znajduje się woj. lubuskie, przy czym papierkiem lakmusowym dla tego rynku będzie duża konkurencyjność ze strony Szczecina, Wielkopolski i Dolnego Śląska. W wyniku niepewnej sytuacji geopolitycznej większość deweloperów była i spodziewamy się, że raczej pozostanie bierna w podejmowaniu aktywności we wschodniej części Polski.

W 2023 r. osłabiony popyt skutkował mniejszą liczbą projektów spekulacyjnych, których udział w powierzchni w budowie spadł z 61% w II kw. do 53% w III kw. 2023 r. Przez wzgląd na większe wymagania związane z uzyskaniem finansowania spodziewamy się w 2024 r. kontynuacji tego trendu i obniżenia udziału projektów bez podpisanych umów najmu w nowej podaży do końca pierwszej połowy przyszłego roku. Sytuacja ta wraz z niższym niż w latach ubiegłych popytem może wpłynąć na obniżenie w 2024 r. poziomu pustostanów.

Przewidujemy, że w pierwszych miesiącach 2024 roku deweloperzy zdecydują się na strategię bezpiecznego inwestowania, skupiając się głównie na projektach ze znacznym udziałem umów przednajmu oraz dostarczaniu projektów typu BTS. Zapowiadane na drugą połowę przyszłego roku potencjalne polepszenie koniunktury może skutkować zmianą i ponownym wzrostem liczby inwestycji realizowanych spekulacyjnie, przewyższającej obecny poziom.

Po rocznej przerwie w 2023 r. liderem na rynku inwestycyjnym w Polsce ponownie zostanie sektor magazynów. Transakcją roku zostało przejęcie przez skandynawski fundusz inwestycyjny NREP 80% udziałów w spółce 7R S.A. Większościowy właściciel uzyskał dostęp do inwestycji o łącznej powierzchni ok. 4,2 mln mkw. składających się z istniejących parków magazynowych oraz banku ziemi z projektami do wybudowania.

Spodziewamy się, że zgodnie z przewidywaniami analityków zapowiadana na drugą połowę 2024 r. poprawa nastroju konsumentów wpłynie na zmianę sytuacji gospodarczej i makroekonomicznej, co będzie przyczyną do zwiększenia atrakcyjności Polski i rozpoczęcia budowy nowych inwestycji. Z tego względu zakładamy, że powrót inwestorów i zwiększenie płynności rynku nastąpi nie wcześniej niż w ostatnich miesiącach 2024 r.

Do tego czasu w sektorze inwestycyjnym będziemy świadkami rynku dwóch prędkości. Pierwszą grupę będą stanowiły fundusze zainteresowane tzw. prime assets, przy czym brak wysokiej jakości produktów zapowiada kolejną fazę wyczekiwania na lepszy moment i w efekcie mniejszą liczbę transakcji. W drugiej grupie z kolei znajdą się właściciele w trudniejszej sytuacji oraz projekty typu value-add, które będą poszukiwane przez inwestorów oportunistycznych. W 2024 r. spodziewamy się przewagi inwestorów z Europy, w tym raczej mniejszych lokalnych podmiotów niż dużych azjatyckich platform. Na rynku powinny również tworzyć się tzw. wehikuły inwestycyjne złożone z kilku mniejszych podmiotów w celu inwestycji w sektory o dobrych fundamentach np. magazyny czy parki handlowe.

Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych,