Powierzchnie biurowe: pandemia przyniosła 4 trendy

Przeczytaj także: Warszawski rynek biurowy 2023 z rekordowym popytem

Powierzchnie biurowe - optymizm pomimo pandemii

Mimo zawirowań, jakie wielu rynkom przyniósł koronawirus, polskie nieruchomości biurowe mają się całkiem nieźle. W skrócie:

• Całkowite zasoby powierzchni biurowej nad Wisłą sięgają 11,3 mln mkw., a liderami są Warszawa i Kraków;
• W I połowie br. aktywność najemców sięgnęła ok. 667 800 mkw., za co w głównej mierze odpowiadały nowe umowy;
• Pomimo dość ograniczonej nowej podaży (275 700 mkw.), u schyłku I półrocza widoczne stały się wzrosty wskaźników pustostanów, które obecnie wynoszą 7,9% (+0,4 pp. kw./kw.) dla Warszawy i 10,2% (+0,7 pp. kw./kw.) w przypadku rynków pozawarszawskich.

Jak wskazuje Martin Lipinski, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, Axi Immo, pierwsza polowa bieżącego roku przyniosła rodzimemu rynkowi powierzchni biurowych cztery kluczowe trendy, które z dużą dozą prawdopodobieństwa nie zmienią się przez najbliższe miesiące.

„Pierwszym z nich jest przyspieszony rozwój pracy zdalnej, który w wielu firmach w modelu hybrydowym powinien pozostać na stałe. Nowa sytuacja na rynku powoduje, że część najemców nie wypełniając w 100% zarezerwowanej powierzchni rozważa jej podnajem dla innych podmiotów. To rozwiązanie mogłoby pomóc najemcom w ograniczeniu części kosztów.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. victor zastol'skiy - Fotolia.com

Biuro

Całkowite zasoby powierzchni biurowej nad Wisłą sięgają 11,3 mln mkw.

Według naszych szacunków, oferta podnajmu tylko dla samej Warszawy może obecnie być wielkości około jednego procenta jej całkowitych zasobów. Dla wielu firm będzie to sygnał, aby na nowo przemyśleć swoją strategię rozwoju i zadecydować czy chcą wynająć jedno duże biuro czy skorzystać z kilku mniejszych. W drugiej części roku spodziewamy się ograniczenia nowej podaży, a obecna na rynku duża oferta powierzchni w ramach podnajmu zwiastuje wzrost stopy pustostanów. Możliwą konsekwencją tej sytuacji będzie presja ze strony najemców na redukcję wyjściowych stawek czynszu,” mówi Martin Lipinski, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, Axi Immo.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie na zakończenie czerwca 2020 r. powiększyły się o ok. 100 100 mkw. i wynoszą obecnie ok. 5 687 800 m kw. Największym z czterech oddanych obiektów w okresie od kwietnia do czerwca br. był Varso II (HB Reavis) oferujący 40 000 mkw. Wśród pozostałych zrealizowanych inwestycji znalazły się Chmielna 89 (Cavatina Holding, 25 200 m kw.) Biura przy Willi (Echo Investment, 15 000 m kw.) i DSV HQ (Capital Park, 20 000 m kw.).

Natomiast na analizowanych ośmiu regionalnych rynkach biurowych całkowite zasoby powierzchni biurowej wynoszą ok. 5 679 600 mkw. Tradycyjnie największym lokalnym rynkiem pozostaje Kraków (1 483 300 m kw.) przed Wrocławiem (1 186 100 m kw.) i Trójmiastem (868 400 m kw.). W strukturze nowej podaży (176 600 mkw.) najwięcej powierzchni dostarczono w Krakowie 39% (ok. 69 100 m kw.), Katowicach 18% (31 100 mkw.) oraz Trójmieście 17% (29 900 mkw.). Największymi z oddanych lokalnie 15 projektów były gdańska Olivia Prime B (Olivia Business Center, 25 000 m kw.), krakowski High 5ive (Skanska, 23 500 m kw.) i katowicki Face 2 Face A (Echo Investment, 19 600 m kw.).

Pomimo trwającej pandemii COVID-19 na rynku obserwowana jest duża aktywność najemców. Łącznie w Warszawie (334 800 m kw.) i na rynkach regionalnych (333 000 m kw.) wynajęto ok. 667 800 m kw. powierzchni biurowej. Na uwagę zasługuje również Kraków, w którym podpisano umowy na 114 700 m kw. Za popyt w analizowanym okresie w największym stopniu odpowiadały nowe umowy (62% Warszawa, 54% regiony), następnie renegocjacje (30% Warszawa, 32% regiony), a na trzecim miejscu ekspansje (8% Warszawa, 14% regiony).

Największe transakcje

Największą zrealizowaną do końca czerwca br. transakcją była rekordowa umowa przed najmu PZU w Generation Park Y w Warszawie na 46 500 m kw. Natomiast na pozostałych miejscach znalazły się: nowa umowa najmu DSV na 20 000 mkw. w budynku DSV HQ (Warszawa), odnowienie umowy ABB w biurowcu Axis w Krakowie (20 000 m kw.), renegocjacja i ekspansja Poczty Polskiej (19 800 mkw.) w Domaniewska Office Hub w Warszawie i umowa przed najmu Fujitsu Technology Solutions w budynku Fuzja w Łodzi (16 300 m kw.). Co ciekawe 7 z 12 transakcji przekraczających 10 000 m kw. zrealizowano na rynkach regionalnych, a najaktywniejszym sektorem były „Usługi i produkty IT”.

„Tonując nieco optymistyczne wyniki popytu za I poł. 2020 r. musimy pamiętać, że są to negocjacje, które rozpoczęły się przed pandemią COVID-19. Fakt tak dużej aktywności najemców to efekt zaplanowanych działań. Firmy najczęściej robią badanie rynku pod względem dostępnej powierzchni i opcji na około półtora do dwóch lat przed wygaśnięciem ich umowy. Obecnie ze względu na jeszcze trwającą pandemię najemcy ostrożniej decydują o ewentualnej zmianie biura. Coraz większe znaczenie ma również kwestia związana z cyrkulacją powietrza, a także bezpieczeństwem i higieną pracy. Przed nami czas dużej ostrożności, jednak nowa sytuacja, a przede wszystkim otwarcie rynku na niespotykaną dotychczas ofertę podnajmu może wpłynąć na decyzję części najemców o tym, aby w dotychczas niedostępnej lokalizacji poszukać dla siebie miejsca do rozwoju. Dodatkowo spodziewamy się, że część firm, zamiast tradycyjnego biura będzie wybierać wariant typu flex ze względu na większą elastyczność i możliwość szybszej rezygnacji z umowy,” dodaje Martin Lipinski.

Gdzie po wolne powierzchnie biurowe

Jak donosi AXI IMMO, pod koniec I poł. 2020 roku na polskim rynku nieruchomości dostępnych od ręki jest ponad milion m kw. powierzchni biurowej. W przypadku Warszawy jest to ok. 448 000 m kw. (7,9% + 0,4 pp. kw./kw.) natomiast dla regionów 571 600 m kw. (10,2% + 0,7 pp. kw./kw.), wśród, których najwięcej wolnej powierzchni znajduje się w Krakowie 164 400 mkw. i Wrocławiu 132 700 m kw. Natomiast przyjmując procentowe wartości pustostanów najwyższy współczynnik odnotowano w Poznaniu – 14,5 %, a najniższy w Trójmieście i Katowicach – 6,1%. Ponadto, w analizowanym okresie na większości rynków nie zaobserwowano zmian w średniej stawce czynszów bazowych.

* Dane na podstawie Axi Immo Group i PINK