Rynek biurowy w Warszawie: 3 nowe biurowce i tyle samo rozbiórek

Przeczytaj także: Warszawa bez nowych biurowców i z wysokimi czynszami

Przybyło biurowców, udany kwartał dla sektora powierzchni biurowych

Warszawski rynek wynajmu powierzchni biurowych zamknął dobrą II połowę roku zasobami wynoszącymi 6,25 mln mkw. powierzchni. Jak wskazują autorzy raportu w okresie od kwietnia do czerwca deweloperzy dostarczyli na warszawski rynek trzy nowe biurowce The Park 9, Wał Miedzeszyński 628, Bohema Budynek F Glicerynowo, które powiększyły zasoby stołecznego rynku o około 18,3 tys. mkw. W II kwartale ruszyły także wyczekiwane przez rynek budowy nowych biurowców: The Forum oraz budynek B w kompleksie Towarowa 22. Co więcej, w III kwartale w ścisłym centrum firma STRABAG Real Estate ruszy z budową Upper One. 130-metrowa biurowa wieża i budynek hotelu powstaną w miejscu, z którego zniknęło Atrium International.

Autorzy raportu wskazują, że pomimo większego ruchu na budowach i startu nowych projektów nadal można zaobserwować ostrożność deweloperów w rozpoczynaniu kolejnych inwestycji.

Miniony kwartał dał kilka pozytywnych sygnałów dla rynku biurowego w Warszawie. To oddanie do użytkowania trzech nowy obiektów, szczególnie kiedy weźmiemy pod uwagę, że w pierwszych trzech miesiącach roku nie dostarczono na rynek żadnego budynku biurowego. Do tego doszedł ruch po stronie deweloperów i długo wyczekiwane starty nowych inwestycji, co jest istotne z perspektywy zmniejszających się zasobów wolnych biur. Patrząc szerzej, warszawskim biurom wciąż daleko do rekordowych czasów, biorąc pod uwagę, że pod koniec II kwartału w budowie znajdowało się 260 tys. mkw i w porównaniu do lat 2017 - 2019, kiedy powstawało ok 800 tys. mkw, wynik ten nie może imponować. Jednak po trudnych kwartałach, delikatne wzrosty w naturalny sposób napawają optymizmem i dają dobre prognozy - mówi Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Popyt i czynsze w biurowcach

W II kwartale popyt brutto na nowoczesne powierzchnie biurowe w Warszawie osiągnął blisko 167 100 mkw. To wynik o 5 p.p. lepszy od zarejestrowanego w I kw. 2023 r., ale gorszy o 21 p.p. jeśli porównuje się popyt r/r. Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się strefy Centrum oraz COB. W I połowie roku łączny popyt na biura wyniósł ponad 325 700 m kw. W okresie od kwietnia do końca czerwca 2023 roku najwyższy udział w strukturze popytu przypadł nowym umowom – 51% (włączając umowy przednajmu), oraz negocjacjom - 45%.

Miniony kwartał utrzymał trend wzrostów opłat czynszowych i eksploatacyjncyh. Zgodnie z przewidywaniami nadal wydłużają się okresy najmu, a stawki w umowach podlegają coraz wyższej indeksacji. Małgorzata Fibakiewicz zaznacza, że na razie wzrost czynszów wywoławczych jest niewielki, ale wyższe koszty mediów mają swoje odbicie w opłatach eksploatacyjnych. A te przez ostatnie 12 miesięcy wzrosły średnio o 30%.

Trend wyburzania starych biurowców.

Przyglądając się bliżej stołecznemu rynkowi biur widać, że w najbliższych latach można się spodziewać gruntownych modernizacji budynków, zmiany ich funkcji, budowy nowocześniejszych obiektów w miejsce starszych, a także dostosowania ich do wymagań współczesnych użytkowników. A ci oczekują przyjaznych, multifunkcyjnych, ekologicznych i zdrowych, a także wpisujących się w miejski krajobraz miejsc oraz przestrzeni.

Modernizacja i wyburzanie budynków w szczególności dotyczy tych nieruchomości, które nie są efektywne energetycznie i wymagają większych nakładów finansowych, aby dostosować je do wprowadzonych przez Unię Europejską regulacji dotyczących efektywności energetycznej budynków.

W ostatnich tygodniach w Warszawie trwały rozbiórki aż trzech budynków. Przy ulicy Marynarskiej 10 na Służewcu trwa wyburzanie biurowca typu Lipsk, z powierzchni zniknął Atrium International i rozbierany jest "szkieletora" EuRoPol Gazu. Najczęstszymi powodami decyzji dotyczącymi wyburzeń są wiek obiektu, wysokie koszty utrzymania, brak ekologicznych rozwiązań w budynku, czy po prostu marnuje się potencjał danej lokalizacji. Wyburzenie istniejących obiektów, które są obecnie nieefektywne energetycznie, pozwala m.in. na wprowadzenie nowych kubatur o korzystnych parametrach pod kątem ekologicznym, co jest zgodne ze strategią ESG i nowymi regulacjami Unii Europejskiej - dodaje Klaudia Okoń, Starsza Konsultantka w dziale Business Intelligence Hub & Consultancy, BNP Paribas Real Estate Poland.

Wskaźnik pustostanów powoli w dół

Jak wynika z danych zawartych w raporcie na koniec II kwartału br. w Warszawie wskaźnik pustostanów osiągnął wartość 11,4%, co daje spadek o 0,2 pp. w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 0,5 pp. w odniesieniu do analogicznego okresu w 2022 roku. Suma powierzchni biur bez najemców wyniosła na koniec kwartału 714 400 mkw. W strefach centralnych współczynnik pustostanów spadł do 9,9%, natomiast poza centrum miasta pozostał na niezmienionym poziomie wynoszącym 12,7%.

AI, starzejące się społeczeństwa i biurowce

Jak wykazują w raporcie eksperci BNP Paribas Real Estate Poland, rozwój sztucznej inteligencji oraz starzejące się społeczeństwo mogą w przyszłości znacząco wpłynąć na wynajem powierzchni biurowych. Sztuczna inteligencja, ze względu na swoje zdolności do automatyzacji procesów, może przyczynić się do zmniejszenia zapotrzebowania na tradycyjne biura. Prognozy GUS mówią, że w Polsce w 2050 społeczeństwo 60+ będzie stanowić ok. 40% ogółu ludności.

To oznacza, że mniejsza liczba pracujących osób będzie musiała finansować emerytury coraz większej grupie seniorów. Jak podkreślają eksperci może to doprowadzić do wzrostu obciążenia podatkowego. – Starzenie się społeczeństw to demograficzny moment zwrotny. Firmy myśląc na przyszłość już dziś powinny planować swoje strategie, także biurowe, pod kątem nowych realiów demograficznych. Nowa rzeczywistość, ze sztuczną inteligencją, automatyzacją i robotyzacją będzie wymagać stawia zupełnie nowe wyzwania przed projektantami i inwestorami – komentuje Kinga Kolberg, Starsza Konsultantka w Dziale Wynajmu Powierzchni Biurowej, BNP Paribas Real Estate Poland.