Powierzchnie biurowe 2015-2017: Warszawa, Budapeszt, Bukareszt, Bratysława, Praga

Przeczytaj także: Rynek biurowy w Polsce II kw. 2015

Budapeszt

Z najnowszych danych wynika, że ożywienie na budapeszteńskim rynku biurowym utrzyma się, czemu sprzyjać będzie większa dynamika wzrostu gospodarczego. Jednak poprawa nastrojów wśród przedsiębiorców oraz większa aktywność na rynku najmu, na co wskazuje rekordowy popyt w drugim kwartale i absorpcja netto wyższa o 40% niż rok wcześniej, nie przełożyły się jeszcze na wzrost czynszów.

W pierwszym kwartale 2015 r. czynsze nominalne w COB utrzymały się na niezmienionym od pięciu lat poziomie 21 EUR/mkw., do czego przyczyniają się pakiety zachęt takie jak zwolnienia z czynszu i kontrybucje finansowe na aranżację powierzchni. Jednak rekordowo wysoki wskaźnik pustostanów stopniowo maleje i po raz pierwszy w historii jest niższy niż w sąsiedniej Pradze, co w połączeniu z coraz mniejszą liczbą inwestycji deweloperskich o charakterze spekulacyjnym stworzy warunki sprzyjające wzrostowi czynszów. Dotyczyć to będzie jednak tylko wybranych podrynków i powierzchni biurowej wysokiej jakości – w przypadku powierzchni zwalnianej przez najemców obowiązują znacznie niższe ceny.

Praga

W 2015 r. popyt na powierzchnię biurową w Pradze znacząco wzrósł za sprawą coraz lepszych wskaźników gospodarczych Czech, które w pierwszym kwartale osiągnęły najwyższy wzrost PKB spośród państw członkowskich Unii Europejskiej. W pierwszej połowie bieżącego roku oddano do użytku szereg nowych obiektów o charakterze spekulacyjnym, dzięki czemu podaż w 2015 r. znacznie przewyższy popyt, stwarzając najemcom dogodne warunki oraz powodując presję spadkową na stawki czynszowe. Czynsze bazowe w praskim COB spadły w ostatnich 12 miesiącach o ok. 3,6%.

W 2014 r. odnotowano niską absorpcję powierzchni biurowej netto pomimo optymistycznych nastrojów na rynku najmu. Większość zawartych umów stanowiły renegocjacje i przedłużenia, co wynikało z dążenia najemców do wykorzystania dostępnych możliwości, aby zmienić wynajmowaną powierzchnię na lepszą na korzystniejszych warunkach. W następnych 18-24 miesiącach czynsze bazowe w budynkach biurowych w najlepszych lokalizacjach zaczną powoli rosnąć. Dotyczyć to będzie jednak zdecydowanie obiektów o najwyższym standardzie. Utrzymujący się dwucyfrowy wskaźnik pustostanów oznacza, że najemcy mają duże możliwości wyboru obiektów biurowych. Jednak większość nadpodaży to powierzchnia niższej jakości, którą najemcy zwalniają w ramach konsolidacji lub zmiany wynajmowanych obiektów na lepsze. W 2015 r. praski rynek powierzchni biurowych powiększy się o 192 000 mkw., z czego przewiduje się, że 40% zakontraktowane będzie umowami przednajmu. Z tego względu wskaźnik pustostanów może wzrosnąć do prawie 17%, ale w 2016 r. może obniżyć się do ok. 15% za sprawą niewielkiej liczby nowych obiektów w przygotowaniu, szybszego tempa wzrostu gospodarczego i znacznie wyższego popytu od podaży.

Warszawa

Wzrost gospodarczy i optymizm wśród przedsiębiorstw należy zaliczyć do głównych czynników korzystnie wpływających na wyniki rynku biurowego stolicy. W pierwszej połowie 2015 r. odnotowano wysoki wolumen transakcji najmu, w czym duży udział miały renegocjacje, i przeprowadzki firm już obecnych w Warszawie, a także umowy najmu zawierane przez nowych najemców dopiero wchodzących na warszawski rynek.

W wyniku utrzymującej się wysokiej absorpcji powierzchni wskaźnik pustostanów przejściowo obniżył się pod koniec marca 2015 r., ale w drugim kwartale wzrósł do 14.1%. Pomimo silnego popytu szybko powstają nowe inwestycje, co w następnych 12-18 miesiącach może pogłębić problemy związane z nadpodażą. Z kolei brak równowagi pomiędzy podażą a popytem wywiera presję spadkową na czynsze bazowe, wskutek czego warszawski rynek staje się rynkiem najemców, którzy mogą liczyć na zwolnienia z czynszu i kontrybucje finansowe do aranżacji pomieszczeń biurowych. Wysoka absorpcja netto może przyczynić się do spadku stawek czynszowych. Obecnie w budowie znajduje się ok. 576 000 mkw. nowej powierzchni biurowej, która zostanie oddana do użytku do końca 2016 r., przy czym umowy przednajmu zostały zawarte na niecałe 18% powstającej powierzchni. Warto zaznaczyć, że ukończenie niektórych obiektów może się opóźnić.

Wzrost aktywności najemców dotyczy także rynków regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice i Łódź), na których wolumen najmu wzrósł w pierwszych dwóch kwartałach 2015 r. do ponad 217 200 mkw., co stanowi prawie 59% całkowitego wolumenu 2014 r. Duży popyt pozwala sądzić, że w 2015 r. najemcy podpiszą umowy w miastach regionalnych na ponad 400 000 mkw.