Powierzchnie biurowe 2015-2017: Warszawa, Budapeszt, Bukareszt, Bratysława, Praga

Przeczytaj także: Rynek biurowy w Polsce II kw. 2015

Stosunkowo wysoki wzrost gospodarczy w krajach Europy Środkowej i optymistyczne prognozy skłoniły deweloperów do rozpoczęcia nowych inwestycji lub ubiegania się o pozwolenia na budowę obiektów o powierzchni przewyższającej oczekiwany popyt na rynku najmu. W ciągu najbliższych trzech lat nowa podaż powierzchni biurowej może spowolnić wzrost czynszów, a nawet przyczynić się do ich spadku w niektórych lokalizacjach.

Czynsze za powierzchnie biurowe mogą najbardziej wzrosnąć w Pradze i Budapeszcie – o 0,8% w ujęciu rocznym. W Pradze czynsze utrzymają się na stabilnym poziomie w najbliższym czasie i zaczną rosnąć dopiero w 2017 r. w przeciwieństwie do Budapesztu, gdzie po okresie niewielkich zmian możliwy jest umiarkowany wzrost stawek czynszowych w latach 2015-2016. Spadek czynszów przewidywany jest na rynku warszawskim, na którym czynsze w najbliższych trzech latach mogą się zmniejszyć o -4,1% rocznie i obawy związane z wolumenem podaży są najsilniejsze.

Charles Taylor, partner zarządzający polskiego oddziału firmy doradczej Cushman & Wakefield, powiedział:

„Naszym zdaniem różnice między poszczególnymi rynkami środkowoeuropejskimi utrzymają się ze względu na istniejące rozbieżności w zakresie popytu i podaży. Ożywienie na rynku najmu w Budapeszcie zapewne przełoży się na wzrost czynszów w przyszłości. Natomiast w Polsce mamy do czynienia z wyraźnym zróżnicowaniem potencjału wzrostowego stawek czynszowych pomiędzy miastami regionalnymi (z silnym popytem i optymistycznymi prognozami), a Warszawą, gdzie czynnikiem hamującym wzrost czynszów w krótkiej perspektywie jest duża liczba realizowanych inwestycji”.

Bratysława

Aktywność na rynku najmu w Bratysławie obecnie wynika w nieznacznie większym stopniu z ekspansji najemców niż – jak dotychczas – z racjonalizacji zajmowanej powierzchni. Jednak czynsze za najlepsze powierzchnie utrzymają się na obecnym poziomie 15 EUR/mkw. (najniższym w regionie) co najmniej do końca 2016 r., gdy podaż będzie lepiej równoważyć popyt.

W 2015 r. łączna podaż nowej powierzchni biurowej może wynieść 40 000 mkw., która w większości została już zakontraktowana umowami przednajmu. Deweloperzy nadal niechętnie podejmują się realizacji inwestycji spekulacyjnych, ponieważ najemcy korzystają z bogatej oferty dostępnych obiektów biurowych, które mogą zaspokoić ich oczekiwania. Wzrost aktywności deweloperów może nastąpić dopiero w 2016 r. Sprzyjać temu będzie dalszy wzrost gospodarczy kraju i poprawa na rynku pracy, co przełoży się na bardziej trwałe ożywienie na rynku najmu. Jednak sytuacja na rynku będzie się zmieniać stopniowo i w krótkiej perspektywie czynsze typu prime raczej pozostaną na dotychczasowym poziomie. Coraz mniejsza dostępność powierzchni wysokiej klasy skłoni wynajmujących do stopniowego wycofywania zachęt oferowanych najemcom, a deweloperów do rozpoczęcia inwestycji spekulacyjnych. Towarzyszyć temu będzie niewielki wzrost czynszów.

Bukareszt

Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w Bukareszcie utrzymują się na stałym poziomie 19 EUR/mkw. od 2012 r.. Wynika to, z faktu, że wskaźnik pustostanów w rumuńskiej stolicy jest nadal dwucyfrowy, a tempo wzrostu gospodarczego kraju spowolniło w opóźnionej reakcji na globalny kryzys finansowy.

W drugiej połowie 2015 r. czynsze nominalne znajdą się pod presją spadkową i do końca bieżącego roku obniżą się o 2,6% do 18,50 EUR/mkw., czyli najniższego poziomu od czterech lat. Trend spadkowy na rynku bukareszteńskim ma miejsce pomimo ożywienia gospodarczego, które przekłada się na poprawę nastrojów wśród przedsiębiorców. Jednak wynajmujący nadal oferują różne zachęty, aby pozyskać dużych najemców i ograniczyć pustostany. Warto zaznaczyć, że zachęty oferowane w pakietach najmu powinny zostać wycofane, zanim czynsze zaczną rosnąć, co może nastąpić pod koniec 2016 r. Będzie to jednak proces stopniowy. Pod koniec pierwszego kwartału 2015 r. w budowie pozostawało 345 000 mkw. powierzchni biurowej, z czego większość w obiektach o charakterze spekulacyjnym. Jest to kolejny czynnik hamujący wzrost czynszów.