Powierzchnie biurowe i magazynowe w 2012 roku

Przeczytaj także: Powierzchnie magazynowe w Polsce I-VI 2012

Za rosnącym popytem na biura stoi sektor nowoczesnych usług biznesowych BPO

Pomimo słabnącego wzrostu PKB w Polsce, popyt na powierzchnię biurową rośnie nieprzerwanie. W pierwszych trzech kwartałach 2012 r. w Warszawie wynajęto 455.000 mkw. powierzchni biurowej i wszystko wskazuje na to, iż w całym 2012 r. wynajęte zostanie więcej biur, niż w rekordowym 2011 r., gdy w całej stolicy najemców znalazło w sumie 573.000 mkw.

Joanna Mroczek, dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynku CBRE:

„W wielu polskich aglomeracjach, takich jak Kraków, Wrocław czy Trójmiasto, ilość powierzchni wynajętej w trakcie pierwszych trzech kwartałów 2012 r. przekroczyła wynik osiągnięty w całym 2011 r. Wiąże się to przede wszystkim z rozwojem sektora nowoczesnych usług biznesowych BPO, w którym pracuje w Polsce już ponad 100 tys. osób, a największymi ośrodkami BPO są w naszym kraju Warszawa, Kraków, Wrocław i Łódź. To właśnie rozwój sektora BPO w znacznym stopniu stoi za rosnącym popytem na powierzchnie biurowe.”

Ponieważ jednak w ostatnich latach rozpoczęto w całej Polsce realizację wielu nowych inwestycji biurowych, w ciągu najbliższych dwóch lat dostarczone zostanie zdecydowanie więcej powierzchni niż rynek jest w stanie wchłonąć w krótkim horyzoncie czasowym. W całej Polsce nowa podaż powierzchni biurowej w tym roku wyniesie około 600.000 mkw. W budowie w Warszawie jest prawie 700.000 mkw., natomiast w 8 największych miastach regionalnych łącznie 510.000 mkw., co przekłada się na odpowiednio 19% oraz 21% istniejących zasobów.

I choć najemcy z sektora BPO planują w dalszym ciągu zwiększać zatrudnienie, to w związku z relatywnie dużą ilością powierzchni budowanej obecnie na zasadach spekulacyjnych, bez pozyskania najemców przed rozpoczęciem budowy, współczynnik pustostanów w większości aglomeracji może w najbliższych dwóch latach rosnąć. Biorąc pod uwagę powierzchnię niewynajętą i w budowie, spośród aglomeracji regionalnych najłatwiej obecnie wynająć biura w Łodzi, Trójmieście i Wrocławiu.

Strefy biurowe Warszawy przemieszczają się i zmieniają

Warszawa jest zdecydowanie największym rynkiem biurowym w Polsce, z zasobami nowoczesnej powierzchni na poziomie prawie 4 mln mkw. Przez ponad 20 lat funkcjonowania rynek biurowy stolicy przeszedł daleko idące zmiany. Pierwsze nowoczesne budynki, zrealizowane na początku lat dziewięćdziesiątych, w wielu przypadkach są obecnie modernizowane, bądź nawet wyburzane, by ustąpić miejsca nowym inwestycjom. W dłuższym okresie na rozwój nowych obszarów koncentracji budynków biurowych znaczny wpływ mają inwestycje infrastrukturalne. Strefy biurowe, które ukształtowały się prawie dziesięć lat temu, przeszły od tamtego czasu głębokie zmiany. Ich granice w wielu przypadkach wyraźnie się zmieniły. Przykładem jest strefa Centrum, która coraz bardziej przesuwa się na zachód, oraz strefy Mokotowa i Okęcia, których granice zaczynają się zacierać.

Zdaniem ekspertów CBRE, w dłuższej perspektywie budowa drugiej linii metra, nowych mostów, czy też tras szybkiego ruchu może spowodować wzrost liczby projektów biurowych w obszarach Warszawy, które obecnie charakteryzują się niższą aktywnością. W dłuższym horyzoncie czasowym należy spodziewać się wzrostu popytu na biura w takich dzielnicach Warszawy jak Bielany, czy też Praga.

Stawki czynszowe za powierzchnie biurowe wysokiej jakości w najlepszych lokalizacjach pozostają stabilne. W centrum miasta najlepsze obiekty wynajmowane są za 26 - 27 EUR/mkw./miesiąc, natomiast w lokalizacjach pozacentralnych za 14 - 15 EUR/mkw./miesiąc. Rosnąca konkurencja ze strony deweloperów pozostaje na razie bez większego wpływu na poziom stawek czynszu w najlepszych obiektach, jednak wzrasta ilość zachęt oferowanych najemcom (m.in. okres zwolnienia z czynszu oraz dopłaty do wykończenia powierzchni biura).

Z tego względu stawki efektywne mogą być nawet do 25% niższe niż wyjściowe.