Ceny mieszkań: dalsze spadki w 2009?

Przeczytaj także: Na rynku nieruchomości w Polsce nie ma bańki

Home Broker zauważa, że końcówka 2008 roku pokazała też trend na najbliższe miesiące. Kryzys na rynkach finansowych zmusił banki do ograniczenia akcji kredytowej. Polskie instytucje drastycznie podniosły ceny kredytów we frankach szwajcarskich, a niektóre wręcz wycofały się z tej waluty. A to właśnie ona, po wzroście oprocentowania kredytów w złotych, była siłą napędową polskiego rynku nieruchomości. Na ograniczenia wprowadzone przez banki nałożyć się mogą także zmiany planowane przez Komisję Nadzoru Finansowego, czyli tzw. rekomendacja T. Może ona utrwalić ograniczenia wprowadzone już przez banki. To wszystko będzie oznaczać poważne ograniczenie w dostępności walutowych kredytów mieszkaniowych. Do tego dochodzi jeszcze fakt, że problemy z zaciąganiem kredytów mają również deweloperzy. W tej sytuacji muszą oni sprzedać już wybudowane mieszkania, godząc się na kolejne upusty.

Rok 2009, zdaniem Home Broker, będzie więc kontynuacją spadków cen mieszkań. Ograniczenie w udzielaniu kredytów hipotecznych zmusi wiele osób planujących zakup własnego mieszkania do odroczenia tej decyzji. Sytuacja taka dotyczy zwłaszcza mieszkań z sektora popularnego (1-2 pokoje), ponieważ często są to dla ich nabywców pierwsze mieszkania, a ci nie zawsze dysponują wkładem własnym, który coraz częściej będzie potrzebny do zaciągnięcia kredytu. Co więcej, nadchodzące spowolnienie gospodarcze może pogorszyć sytuację ekonomiczną potencjalnych nabywców mieszkań. Krótko mówiąc, popyt na nieruchomości będzie ograniczony (nawet 20-30 proc. mniejszy niż w 2008 r.), a z drugiej strony wciąż będzie można zaobserwować dużą podaż mieszkań z puli deweloperów.

Zagrożeniem wg analityków może być to, że niektórzy deweloperzy zaczną wstrzymywać swoje inwestycje z powodu braków środków na realizację i wpadną w problemy finansowe, co dla ich klientów może w najgorszym wypadku oznaczać stratę zarówno przyszłego mieszkania, jak i zainwestowanych środków. Taka sytuacja jednak szybko nie nastąpi, ponieważ dotyczy ona raczej niewielkich deweloperów, którzy swoje inwestycje rozpoczęli w 2008 roku i nie zdążyli zarobić na minionym boomie. W takim wypadku Home Broker przewiduje, że ceny mieszkań mogą spaść w przyszłym roku maksymalnie o ok. 10 proc. Jednak nie musi to dotyczyć mieszkań w najlepszych lokalizacjach i w dobrym standardzie. Takie mieszkania powinny być zawsze w cenie.

Wzrostu cen nieruchomości, w opinii Home Broker, można spodziewać się dopiero na przełomie 2009 i 2010 roku. Do tego czasu zobaczymy efekty tego, że deweloperzy ograniczają nowe inwestycje. Prezes Polskiego Związek Firm Deweloperskich zapowiedział, że cztery na pięć planowanych inwestycji w Warszawie wcale się nie rozpocznie. Można spodziewać się, że zostaną one uruchomione dopiero wtedy, kiedy uda się wyprzedać znaczną część mieszkań będących obecnie w ofercie oraz tych, które pojawią się w 2009 roku. Pod koniec przyszłego roku może nas więc czekać ograniczenie podaży nieruchomości, co zahamuje spadki cen mieszkań, a nawet może być początkiem niewielkich wzrostów cen.

Jak zauważa Home Broker może się do nich również przyczynić przewidywany spadek oprocentowania kredytów hipotecznych w złotych, co pozytywnie wpłynie na możliwości kupujących. Rada Polityki Pieniężnej już rozpoczęła cykl obniżek stóp procentowych, obcinając główną stopę z 6 na 5,75 proc. Można się spodziewać, że w przyszłym roku główna stopa zejdzie w okolice 4 proc., co spowoduje, że trzymiesięczny WIBOR spadnie do poziomu 4,5-5 proc. Dla kredytobiorcy oznacza to, że miesięczna rata kredytu w kwocie 300 tys. PLN zaciągniętego na 30 lat spadnie z 2 100 obecnie na 1 700 PLN w przyszłym roku. Do tego dochodzi jeszcze planowana nowelizacja rządowego projektu „Rodzina na swoim”, czyli możliwości uzyskania kredytu hipotecznego w złotych na takich warunkach, że przez osiem lat państwo spłaca połowę miesięcznych odsetek. Nowelizacja przewiduje zwiększenie maksymalnej ceny za metr kwadratowy mieszkania, które może być objęte tym programem (np. w Warszawie wzrośnie z 6 632 PLN do 7 143 PLN). Dzięki temu pula mieszkań kwalifikujących się do takiego kredytu znacznie się powiększy.

Obserwowanie sytuacji rynku nieruchomości skłania do postawienia pytania o to, czy przyszły rok będzie dobrym momentem na zakup mieszkania. Zdaniem Home Broker jak najbardziej tak, jeżeli tylko możemy pozwolić sobie na kredyt hipoteczny. Zarówno deweloperzy, jak i sprzedający mieszkania na rynku wtórnym coraz częściej skłonni są do negocjacji. Kupując mieszkanie, możemy liczyć w najlepszym wypadku nawet na dwudziestoprocentowy upust. Poza tym duża liczba ofert pozwoli łatwo znaleźć wymarzone mieszkanie.