Wtórny rynek nieruchomości I-III 2008

Przeczytaj także: Wtórny rynek nieruchomości 2007 i 2008

Można przewidywać, iż w ciągu najbliższych miesięcy ceny w pierwszej wymienionej grupie pozostaną na poziomie od 950 000 do 1 100 000 złotych, w drugiej natomiast pomiędzy 700 a 850 tysięcy.

Zależności pomiędzy cenami mieszkań i domów, jako różnych segmentów tego samego rynku są oczywiste. Najlepszym przykładem był wzrost zainteresowania kupnem domów po tym jak drastycznie wzrosły ceny mieszkań. W ostatnim czasie mamy do czynienia z odwróceniem tego mechanizmu. Ponieważ drastycznie wzrosły koszty kupna domów zwiększyło się zainteresowanie dużymi mieszkaniami. Symptomem tego jest wzrost cen mieszkań największych: 4- i 5-pokojowych, przy stabilizacji a nawet spadkach cen średnich. Wysokie, już dziś a mimo to nadal rosnące, ceny domów oraz ziemi z pewnością ograniczą popyt na te nieruchomości. Dodatkowo część popytu będzie się przenosić do segmentu dużych mieszkań. Te czynniki a także zwiększająca się liczba budowanych i oddawanych do użytku domów będą wpływały na stabilizację cen.

Działki budowlane

Mimo iż już na koniec 2007 roku działki w największych polskich miastach osiągnęły ceny, które przyprawiają o zawrót głowy, to jednak I kwartał nowego roku przyniósł dalszy wzrost cen średnich. Ceny minimalne nie zmieniły się znacznie: w Warszawie są niższe o 24 zł w porównaniu z IV kwartałem 2007, w Krakowie są niższe o symboliczną złotówkę, w Poznaniu wzrosły o 10 złotych, we Wrocławiu o 11 i w Gdańsku o 20. Wzrost cen średnich jest więc przede wszystkim efektem ruchów cenowych, które nastąpiły w segmencie działek najdroższych. Maksymalna cena działki budowlanej, dostępnej w serwisie www.szybko.pl w Warszawie jest obecnie wyższa o 600 złotych w porównaniu z końcem 2007 roku. Znacznie, ponieważ aż o 400 złotych wyższe są maksymalne ceny we Wrocławiu, o 385 w Poznaniu, o 80 złotych w Krakowie. Jedynie Gdańsk odnotował spadek cen maksymalnych z 800 do 700 złotych za metr.
Efektem tego są zmiany średnich cen liczonych dla każdego z miast. Najniższy 10% wzrost średniej ceny metra kwadratowego działki budowlanej odnotował Gdańsk. We Wrocławiu cena wzrosła o 13%, w Krakowie o 14%. W Warszawie kolejny 18% wzrost spowodował, że obecnie średnia dla stolicy przekroczyła 1000 złotych za metr kwadratowy. Aż o 38% wzrosła średnia cena w Poznaniu, w efekcie wynosi 429 złotych, czyli więcej niż w Krakowie czy Wrocławiu. Jest to skutek pojawienia się na rynku sporej liczby działek w cenie ponad 700 złotych za metr, czyli powyżej średniej z zeszłego kwartału. Nastąpiła sytuacja zgodna z prognozami z zeszłego kwartału. Wynikła ona między innymi z faktu, iż w Poznaniu zaledwie 13,7% obszaru miasta posiada plany zagospodarowania przestrzennego, co oznacza że podaż ziemi jest niewielka.

Oferta działek budowlanych dostępna w Szybko.pl jest bogatsza z miesiąca na miesiąc. Od września 2008 wzrosła o 30%. Wzrost liczby ofert świadczy o tym, że dla sprzedających, ceny są już na tyle atrakcyjne, iż decydują się wystawić swoje tereny na sprzedaż. Nie są jednak skłoni do obniżania stawek, a wręcz nadal je windują. W opinii ekspertów na rynku ziemi mamy już do czynienia z sytuacją analogiczną jak w przypadku mieszkań – ziemia jest już tak droga, że popyt został bardzo ograniczony. Sprzedający nie są skłonni obniżać cen, mogą czekać na nabywców, wiedząc że o działki budowlane jest bardzo trudno.

W nieodległej przyszłości naturalnie ograniczony popyt, ale przede wszystkim zwiększenie podaży dzięki liberalizacji prawa powinny wpłynąć na stabilizację cen, a nawet spadki w mniej atrakcyjnych lokalizacjach.

Okolice Warszawy

W miejscowościach podwarszawskich ceny ziemi nie prezentowały w I kwartale jednorodnej tendencji. W Konstancinie i Babicach średnie ceny spadły o 5% i 1%. Jednocyfrowe wzrosty miały miejsce w Piasecznie (2%), Błoniach (7%), Łomiankach (7%) i Lesznowoli (7%). Ale w kilku lokalizacjach ceny wzrosły o 20 i więcej procent, czyli bardziej niż w samej Warszawie. Były to Izabelin, Józefów i Milanówek, czyli miejscowości należące do grupy droższych podwarszawskich lokalizacji. Wysoki wzrost w Izabelinie spowodował iż w tym momencie ceny są tu porównywalne z gruntami w mieście.

Informacje o badaniu
Przedstawiana wersja jest 10 edycją „Raportu Szybko.pl i Expandera”. Raport jest każdorazowo tworzony na podstawie danych archiwizowanych w serwisie, w przypadku I kwartału 2007 bazą do jego powstania było 48 293 ogłoszenia z całej Polski.