Na rynku biurowym coraz trudniej o wolną powierzchnię

Przeczytaj także: Biura na rynkach regionalnych I kw. 2023

Wysoka aktywność deweloperów w miastach regionalnych

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce wyniosła niemal 12,73 mln mkw. na koniec 1 kw. 2023 r. W ujęciu jednostkowym Warszawa jest niekwestionowanym liderem na tle innych miast w zakresie zasobności przestrzeni biurowej. Niemniej jednak rynki regionalne sukcesywnie się rozwijają i w 2022 r. sumaryczna podaż w miastach regionalnych po raz pierwszy w historii rozwoju rynku przekroczyła podaż w stolicy. Wśród miast regionalnych największymi zasobami dysponują: Kraków (1,75 mln mkw. powierzchni biurowej), Wrocław (1,31 mln mkw.) oraz Trójmiasto (1,02 mln mkw.).

W 1 kw. 2023 r. deweloperzy dostarczyli na polski rynek biurowy ponad 68 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. Rynek krakowski wzbogacił się o dwa nowe budynki: Ocean Office Park B (28 600 mkw.) oraz Fabryczna Office Park B5 (14 000 mkw.). We Wrocławiu oddano do użytku Centrum Południe 3 (20 850 mkw.), natomiast w Gdyni ukończono budowę obiektu Officer (4 700 mkw.). Na rynku stołecznym od stycznia do marca 2023 r. nie oddano do użytku żadnej nowej nieruchomości biurowej, co stanowi potwierdzenie zapowiadanej luki podażowej.

Duże zainteresowanie najemców i stabilny wskaźnik powierzchni niewynajętych

W 1 kw. 2023 r. odnotowano popyt na powierzchnie biurowe na poziomie ok. 330 tys. mkw. Suma podpisanych transakcji najmu rozłożyła się proporcjonalnie na rynek warszawski (48% popytu) oraz rynki regionalne (52%). Choć wolumen transakcji najmu był zdecydowanie niższy niż w analogicznym kwartale poprzedniego roku (spadek o 22%), bieżąca aktywność najemców utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie.

Popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie jest wysoki. Duży odsetek zapytań pochodzi od firm ukraińskich, które przeniosły swoją działalność na teren Polski. Pomimo ograniczonej dostępności atrakcyjnych powierzchni biurowych w Warszawie, w dalszym ciągu cieszą się popularnością krótsze umowy najmu – klienci pytają nawet o umowy roczne. Dla najemców poszukujących nowego biura niezmiennie ważna jest jego lokalizacja, zarówno w kontekście ogólnej dostępności komunikacyjnej, np. w zakresie bliskości metra, jak i czasu dojazdu pracowników do miejsca pracy - komentuje Bartosz Oleksak, Starszy Negocjator w Dziale Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.

Poziom powierzchni niewynajętych w Warszawie utrzymuje się na stabilnym poziomie 11,6% (bez zmian w relacji do poprzedniego kwartału), co przekłada się na ok. 725 tys. mkw. dostępnych na wynajem. Większą dostępnością powierzchni biurowych cechują się lokalizacje poza centrum (12,7%), podczas gdy wskaźnik powierzchni niewynajętej w strefach centralnych wynosi obecnie 10,2%. Na koniec 1 kw. 2023 r. średni wskaźnik pustostanów dla miast regionalnych był wyższy niż w stolicy i wyniósł 15,9%.

Poza firmami z Ukrainy, dużą aktywność w poszukiwaniu powierzchni biurowej wykazują również kancelarie prawne, firmy księgowo-podatkowe oraz firmy z branży IT. To one rozwijają się obecnie najbardziej dynamicznie. Z uwagi na charakter działalności, większość tych klientów jest zainteresowana biurem zlokalizowanym w centrum miasta - dodaje Jakub Potocki, Starszy Negocjator w Dziale Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.

ESG i komfort pracy

Wraz z ustabilizowaniem się sytuacji pandemicznej, wielu pracodawców zaczęło zachęcać swoich pracowników do powrotu do biur, najczęściej wdrażając model pracy hybrydowej.

Wprowadzenie modelu pracy hybrydowej oddziałuje na popyt biurowy dwojako. Z jednej strony firmy rozważają optymalizację powierzchni biurowej poprzez jej zmniejszenie, co miałoby ograniczyć koszty najmu i przynieść oszczędności. Z drugiej natomiast mniejsza liczba pracowników obecnych w biurze w tym samym czasie pozwala na ograniczenie indywidualnych miejsc pracy i wykorzystanie uwolnionej przestrzeni do wykreowania przestrzeni do pracy wspólnej czy przestrzeni do relaksu, co często podnosi komfort i efektywność pracy - mówi Jakub Potocki.

Świadomość tematyki ESG wśród najemców jest coraz większa. Firmy przywiązują wagę do jakości zajmowanej powierzchni biurowej, która oddziałuje na komfort pracy i stanowi jedną z zachęt dla pracowników do powrotu do biura. Niemal wszyscy klienci pytają obecnie chociażby o wydajność systemu wymiany powietrza w biurze, ponieważ ma to realne przełożenie na komfort pracy - uzupełnia Bartosz Oleksak.

Opłaty eksploatacyjne zdecydowanie w górę

Ostatni rok przyniósł zdecydowany wzrost kosztu najmu biura, w znacznej mierze za sprawą wzrostu opłat eksploatacyjnych. Szacuje się, że na koniec 1 kw. 2023 r. stawki za tzw. service charge w Warszawie zwiększyły się o ok. 20% r/r.