Magazyny w rozkwicie. Wyzwaniem grunty i zrównoważony rozwój

Przeczytaj także: Jak e-commerce wpływa na rynek magazynowy w regionie CEE?

Cyfrowa (r)ewolucja handlu

Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych w Polsce, JLL, przyznaje, że motorem napędowym rynku logistycznego jest dziś bez wątpienia branża e-commerce.

71% respondentów regionu Europy, Bliskiego Wschodu i Afryki (EMEA) przewiduje znaczny wzrost popytu generowanego przez handel internetowy. Patrząc na odpowiedzi z poszczególnych krajów, wśród respondentów z Polski takiego zdania jest aż 82% - wylicza Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych w Polsce, JLL.

Pandemia znacząco przyspieszyła cyfrową transformację handlu. Wiele firm dostosowało swoje kluczowe procesy biznesowe, koncentrując się na szybkości działania, zaopatrzeniu i nowych technologiach. To przełożyło się na poprawę doświadczeń zakupowych klientów (customer experience), rozwój sprzedaży wielokanałowej czy usprawnienie procesu dystrybucji.

Dynamiczny rozwój e-commerce przekłada się na bardzo duży popyt na magazyny i falę transakcji najmu na całym świecie. Globalne analizy JLL wskazują również, że pomimo unormowania się sytuacji na rynku, w miarę ustępowania następstw pandemii, trend ten utrzyma się przynajmniej przez najbliższe trzy lata - komentuje Tomasz Mika.

Według JLL, sektor e-commerce wygenerował najwyższy wzrost popytu r-d-r wśród najemców na całym świecie. Na e-commerce przypadło 16% popytu w Stanach Zjednoczonych, 22% w Europie i aż jedna trzecia w Chinach. Zdaniem ankietowanych to e-commerce będzie napędzał popyt , ale należy spodziewać się globalnego wzrostu zapotrzebowania ze strony wszystkich sektorów najemców aktywnych na rynku.

Z danych wynika, że światowe zapotrzebowanie na magazyny i obiekty logistyczne będzie dynamicznie rosło również w przypadku branży KEP (przesyłki kurierskie, ekspresowe i pocztowe), biomedycznej, produkcyjnej oraz ogólnie całego sektora TSL (transport, spedycja, logistyka) - wylicza Maciej Kotowski, Starszy Analityk Rynku, JLL.

Dobre prognozy dla Polski

Wśród krajów europejskich, eksperci w Holandii i Polsce są bardziej optymistyczni co do prognoz popytowych niż respondenci w Niemczech, Francji i Wielkiej Brytanii. W przypadku Polski wynika to przede wszystkim z obserwowanego w ciągu ostatnich 10-15 lat ogromnego postępu w rozwoju infrastruktury transportowej w kraju.

Rozwój technologii, cyfryzacja, dynamika wzrostu e-commerce, zmiany oczekiwań klientów w obszarze skracania czasu dostaw, w parze z postępującą urbanizacją przyczyniają się do zwiększonego zapotrzebowania na określone magazyny, w tym obiekty logistyki miejskiej, których podaż w Polsce wynosi już prawie 2 miliony mkw.

W Polsce można zaobserwować postępującą dywersyfikację rynku pod kątem zarówno formatów, jak i lokalizacji.

Jeszcze przed wybuchem pandemii obserwowaliśmy rosnące zapotrzebowanie na moduły mniejsze, zlokalizowane w granicach dużych aglomeracji. Jednak w tym przypadku dopiero zaczynamy gonić inne europejskie rynki. Dodatkowo sprzedaż wielokanałowa generuje nowe wyzwania dla łańcuchów dostaw, tj. zaopatrzenie sklepów stacjonarnych, obsługę dostaw i zarządzanie zwrotami. Z drugiej strony widzimy rosnącą popularność magazynów w mniejszych ośrodkach miejskich zarówno wśród najemców, jak i deweloperów. Przykładem może być Białystok, Częstochowa, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole czy Rzeszów. Wpływa na to popyt lokalnych przedsiębiorców, jak i potrzeba rozwoju łańcuchów dostaw i bycia blisko klienta docelowego w przypadku największych firm logistycznych i kurierów. Co więcej, na rynku pojawiają się nowe formaty, łączące funkcję handlową czy biurową z magazynem. Te wielofunkcyjne obiekty nakierowane są na niewielkich przedsiębiorców, którzy działają lokalnie, jednak potrzebują swojej przestrzeni. Pozwalają na wygodną wysyłkę towarów, ale również sprzedaż w salonie na miejscu - tłumaczy Maciej Kotowski.

Mniejsza dostępność gruntów pod magazyny

Raport JLL wskazuje również na wyzwania dla dalszego rozwoju rynku nieruchomości logistycznych. Respondenci badania wyrazili obawę, że niższa podaż gruntów przeznaczonych pod logistykę może ograniczyć dynamikę wzrostu tego sektora, a firmy już teraz opóźniają decyzje z powodu braku odpowiedniej ziemi.

W niektórych miastach, w tym w Toronto, Nowym Jorku, Los Angeles, Mediolanie, Tokio i Hongkongu, wskaźnik pustostanów spada już poniżej 3%.
Ponadto, 65% respondentów w Niemczech, Chinach, Holandii i Australii uznało niewielką dostępność gruntów pod zabudowę za największą barierę ograniczającą popyt najemców. Co ciekawe, uważają oni, że niedobór pracowników wpływa na ograniczenie przyszłego popytu w mniejszym stopniu niż inne czynniki.

W badaniu zidentyfikowano również wielkość budynku jako kluczowy aspekt brany pod uwagę przez najemców ze względu na jego wpływ na możliwości przeładunkowe i magazynowe oraz elastyczność. W skali globalnej oczekuje się, że w ciągu najbliższych trzech lat budynki o powierzchni od 10 000 do 50 000 mkw. będą cieszyły się największym popytem. Jednak w regionie EMEA gęsta zabudowa i wyższe koszty gruntów sprawiają, że 39% respondentów przewiduje znacznie większy popyt najemców na obiekty o powierzchni mniejszej niż 5000 mkw. Trend w kierunku mniejszych centrów koreluje z rosnącym zapotrzebowaniem na miejskie rozwiązania logistyczne.

Zielone magazyny – Europa wyznacza kierunki

W badaniu podkreślono również, że sektor powinien przyspieszyć realizację zrównoważonych strategii rozwoju. Obecnie branża koncentruje się głównie na rozwiązaniach przynoszących oszczędność kosztów operacyjnych. Przykładowo, aż 73% respondentów uznało poprawę efektywności energetycznej za najwyższy priorytet w skali globalnej. Należy też zwrócić uwagę, że w Europie widoczny jest większy nacisk na redukcję całkowitej emisji dwutlenku węgla i wykorzystanie zrównoważonego transportu, co wytycza kierunek rozwoju całej branży.

Zrównoważony rozwój jest obecnie kluczowym czynnikiem decyzyjnym dla wiodących korporacji oraz deweloperów i inwestorów. Będziemy zatem obserwować rosnący popyt na certyfikowane budynki logistyczne, również w Polsce. W rezultacie obiekty, które nie spełnią oczekiwań pod kątem ochrony środowiska, stracą na atrakcyjności zarówno z perspektywy najemców, jak i funduszy inwestycyjnych, czyli potencjalnych kupujących - podkreśla Tomasz Mika.

Technologiczna transformacja przyszłością sektora

Z perspektywy przyszłości sektora nieruchomości logistycznych, technologia odegra kluczową rolę w przekształcaniu projektów budynków i łańcuchów dostaw, pomagając tym samym sprostać obecnym wyzwaniom związanym z ograniczoną podażą gruntów i koniecznością wdrażania ekologicznych rozwiązań. 90% globalnych respondentów podziela opinię, że inwestowanie w automatykę i robotykę to najlepsza metoda na usprawnienie łańcuchów dostaw w przyszłości. Można oczekiwać, że firmy specjalizujące się w przechowywaniu towarów w magazynach chłodniczych i handlu internetowym będą wiodły prym w adaptacji rozwiązań technologicznych.