Budownictwo mieszkaniowe w USA w tyle za Polską

Przeczytaj także: Budowa mieszkań w V 2010 r.

Nawet na naszym rynku łatwo to udowodnić. Poniżej przedstawiamy autorski indeks cen mieszkań stworzony przez Open Finance, który opiera się o transakcje dokonywane przez klientów Open Finance i Home Broker w 16 największych polskich miastach. Na wykresie widać wyraźnie, że spadek cen został zahamowany już przed rokiem, a od początku roku trwa jego powolny wzrost, któremu towarzyszy także wzrost liczby przeprowadzanych transakcji. Łatwo się zorientować, że kiedy ceny spadały (oznaczało to zmniejszenie popytu), deweloperzy dostosowali się do nowych warunków i zamrozili swoje projekty. Natomiast kiedy pojawił się popyt, spadek cen został zatrzymany, a deweloperzy zaczęli wracać do gry, uruchamiając nowe projekty. To oznacza, że obecny poziom cen, choć odbierany często jako wysoki i nieadekwatny do zarobków Polaków, jest kształtowany właśnie przez kupujących, a nie wyłącznie przez nadmierne żądania sprzedających.
Podsumowanie

Z pewnością konstatacja, że to popyt kształtuje ceny w większym stopniu niż podaż nie jest – nomen est omen – odkryciem Ameryki. Warto jednak zdawać sobie sprawę z faktu, że ceny mieszkań znajdują się obecnie na wysokich – względem dochodów Polaków – poziomach dlatego, że są akceptowane. A ponieważ są także atrakcyjne dla deweloperów, ich aktywność wzrosła w ostatnim czasie (do końca maja deweloperzy rozpoczęli budowy mieszkań w liczbie o 90 proc. wyższej niż przed rokiem).

Nie oznacza to jednak jeszcze, że wzrost popytu musi doprowadzić do wzrostu cen mieszkań (choć jego spadek raczej przyczyniłby się do obniżenia cen). W latach 1968-2010 w USA najczęstszym wynikiem sektora budowlanego był poziom 1-1,5 mln mieszkań, co daje 3,2-4,8 domów na tysiąc mieszkańców rocznie. Jest więc być może poziom, na którym przy w miarę stabilnych warunkach, podaż spełnia oczekiwania podaży nie doprowadzając do bańki cenowej na rynku nieruchomości.

Ponieważ owe trzy do pięciu mieszkań na tysiąc mieszkańców rocznie, charakteryzują obecnie nasz rodzimy rynek budowlany, być może udało nam się doprowadzić do zrównoważenia rynku, co prowadziłoby także do dalszej stabilizacji cen w pobliżu obecnych poziomów. Lampka ostrzegawcza powinna się zapalać, kiedy liczba nowych budów przekracza sześć na tysiąc mieszkańców. W USA za każdym razem, kiedy ten poziom był osiągany, rozpoczynała się bolesna korekta aktywności deweloperów.