Budownictwo mieszkaniowe w USA w tyle za Polską

Przeczytaj także: Budowa mieszkań w V 2010 r.

Duży tonie szybciej

W ciągu pierwszych dwóch lat od szczytu koniunktury w budownictwie mieszkaniowym w USA, rynek nowych domów spadł o około połowę lub bardziej (w zależności od branej pod uwagę kategorii). Co więcej nadal brakuje danych potwierdzających zakończenie kryzysu. Licząc od szczytu cenowego domów, rynek budownictwa mieszkaniowego skurczył się w Stanach Zjednoczonych o dwie trzecie. Gdyby brać pod uwagę szczyt aktywności w budownictwie mieszkaniowym (wyprzedził szczyt cenowy o kilka miesięcy), spadek koniunktury przekraczałby 70 proc. Zatem, aby wrócić do swoich rozmiarów z połowy dekady rynek budownictwa mieszkaniowego musiałby zanotować wzrost aż o 200-300 proc.
Natomiast w Polsce po dwóch latach od szczytu koniunktury budowlanej spadek liczby rozpoczynanych inwestycji wyniósł 22,8 proc. procent i blisko 28 proc. w przypadku wydawanych pozwoleń. W przypadku liczby inwestycji ukończonych spadek wynosi obecnie 10 proc. Zatem nawet jeśli zaryzykować tezę, że kryzys rynku budownictwa mieszkaniowego w Polsce jeszcze nie minął, to jego przebieg jest znacznie łagodniejszy niż w Stanach. Co więcej, pod względem liczby rozpoczynanych projektów, rynek w Polsce zaczyna już odbijać się od dna, sugerując że zakończenie kryzysu mogło już nastąpić.
Cenowy mit

O ile powyższe statystyki nie skutkują być może niczym innym niż wzbudzeniem delikatnego poczucia narodowej dumy, o tyle ciekawszych wniosków dostarczają tendencje cenowe na obydwu rynkach.
W Stanach Zjednoczonych spadkowi aktywności deweloperów towarzyszył także spadek cen nieruchomości. W istocie to właśnie spadek cen był świadectwem ograniczenia popytu, który doprowadził w konsekwencji do zmniejszonej liczby nowych budów. Wyżej przedstawiony został odczyt indeksu cenowego S&P/CaseShiller dla 20 największych amerykańskich metropolii. Wprawdzie od roku indeks już nie notuje głębokiego spadku, a od swego najniższego położenia (w drugiej połowie 2009 roku) zdołał nieco wzrosnąć, ale też mimo cen domów o 30 proc. niższych niż w szczycie boomu i pomimo zachęt podatkowych, kupujący nie zareagowali na „promocję”.

Prowadzi to do wniosku, że aktywność deweloperów w rzeczywistości niewiele ma wspólnego z kształtowaniem cen na rynku nieruchomości. Innymi słowy nie podaż je kreuje, lecz popyt, na którego zapotrzebowanie odpowiadają deweloperzy. Warto zauważyć, że rekordowy odczyt indeksu cen domów miał miejsce w czasie, kiedy w USA powstawało najwięcej domów/mieszkań (trzykrotnie więcej niż obecnie), trudno byłoby więc mówić o braku podaży i wynikającym z tego wzroście cen.

Jak ta obserwacja może dotyczyć polskiego rynku? Przede wszystkim – raz na zawsze należy zerwać z mitem serwowanym jeszcze od czasu do czasu przez prezesów firm deweloperskich, straszących brakiem mieszkań (wynikającym z konieczności wcześniejszego zamrożenia projektów) i możliwym – wobec takiego ryzyka – pojawieniem się kolejnej fali wzrostu cen mieszkań. To popyt kształtuje ceny – nie podaż. Ona może tylko odpowiedzieć na zapotrzebowanie rynku, a nie dyktować mu warunki. Czyli brak podaży nowych mieszkań nie oznacza jednoczesnego stymulowania popytu i nie prowadzi do wzrostu cen mieszkań. Odwrotne rozumowanie po prostu przeczy prawom logiki.