Luka na regionalnym rynku biurowców - będzie walka o dobre biura?

Przeczytaj także: Biura na rynkach regionalnych III kw. 2022

Łączne zasoby istniejącej, nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu kluczowych rynkach regionalnych na koniec trzeciego kwartału wyniosły prawie 6,4 mln m kw. Bez zaskoczeń obyło się na podium największych – po Warszawie – biurowych destynacji. Najwięcej biur do zaoferowania na koniec września miał Kraków (1,6 mln m kw.), dalej Wrocław (1,3 mln mkw.) i rynek Trójmiejski (ponad 1 mln m kw.).

W minionym kwartale w regionach oddano do użytku wyłącznie dwa nowe budynki biurowe we Wrocławiu. Powiększyły one łączny wolumen rynku o nieco ponad 20 tys. m kw. powierzchni.

Pozwolenie na użytkowanie otrzymał pierwszy budynek wrocławskiego kompleksu Quorum, który buduje Cavatina Holding. Na sześciu kondygnacjach biurowiec oferuje 16,2 tys. m kw. powierzchni klasy A, z czego ponad połowa ma już swoich najemców, należących głównie do sektora IT. Razem z pozwoleniem na użytkowanie budynek otrzymał certyfikat BREEAM na poziomie Excellent. Warto zaznaczyć, że Quorum jest największą inwestycją mixed-use realizowaną na Dolnym Śląsku.

Drugą premierą kwartału, również we Wrocławiu, było oddanie do użytkowania biurowca L’UNI. Prawie 4 tys. m kw. biur zmieściło się w neorenesansowym budynku dawnego wydziału Farmacji Akademii Medycznej.

W niektórych regionach luka podażowa staje się faktem, a najemcy przygotowują się do walki i zabezpieczania sobie odpowiednich powierzchni. Dotyczy to w szczególności wysokiej klasy, dobrze zlokalizowanych biurowców klasy A. Oczekiwane spowolnienie podaży ma przełożenie na długofalowe planowanie. Na niektórych rynkach znalezienie, urządzenie i wejście do nowego biura w czasie krótszym niż pół roku będzie trudne do wykonania - mówi Klaudia Okoń, Konsultant w Business Intelligence Hub, BNP Paribas Real Estate Poland.

Na koniec kwartału w regionach było 967,2 tys. m kw. powierzchni do wynajęcia, co odpowiada stopie pustostanów na poziomie 15,2%. Eksperci zwracają uwagę na nieznaczny wzrost odsetka niewynajętych biur w ujęciu kwartalnym, który wyniósł zaledwie 0,05 p.p. Na czele miast z największymi zasobami wciąż czekającymi na najemców pozostała Łódź. Współczynnik pustostanów przebił w mieście włókniarzy psychologiczną barierę wynosząc na koniec trzeciego kwartału 22%. Po przeciwnej stronie tabeli znalazł się Szczecin, w którym najemcy mogą wybierać z 3,9%. wolnych zasobów.

Raport podsumowujący powierzchnie biurowe w regionach w trzecim kwartale 2022 roku pokazuje, że popyt między lipcem, a końcem września wyniósł 106,3 tys. m kw. i był niższy o ponad 40% od całkowitego wolumenu transakcji najmu zarejestrowanych kwartał wcześniej. Najwięcej biur wynajęło się w Krakowie (24,8 tys. m kw.), Trójmieście (24,3 tys. m kw.) oraz Wrocławiu (23,3 tys. m kw.). W strukturze popytu dominowały nowe umowy, na które przypadło 68% podpisanych kontraktów, wliczając w to umowy przednajmu oraz umowy zabezpieczające powierzchnię na potrzeby właścicieli budynków. Renegocjacje i przedłużenia obowiązujących kontraktów odpowiadały za 25 % popytu, a ekspansje za 7 %.

Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland wskazują, że w raportowanym kwartale najbardziej aktywną grupą najemców były firmy z sektora IT, które odpowiadały łącznie za 36% popytu w regionach. Krakowski biurowiec Ocean Office Park D zyskał umowę przednajmu na wynajem powierzchni 4,7 tys. m kw. dla poufnego klienta IT, z kolei w Katowicach na ekspansję zdecydował się gamingowy gigant Keyword Studios.

W katowickim biurze lidera w branży gier pracuje już 1000 osób, kolejne zajmą biurka ustawione na 3,8 tys. m kw. Na przedłużenie dotychczasowej umowy i wynajem 3,7 tys. m kw we wrocławskim biurowcu Green2Day zdecydowała się inna firma IT, TietoEvry. W transakcji, reprezentując właściciela budynku, doradzali konsultanci z działu biurowego BNP Paribas Real Estate Poland.

Pracownicy potrzebują dziś innych biur, także w regionach. Nowym wyzwaniem jest organizacja miejsc pracy optymalnych pod kątem pracy hybrydowej i innego, bardziej elastycznego wykorzystania dostępnej powierzchni. Przebrzmiałą ideę open space zastępują przestrzenie dające przede wszystkim możliwość współpracy, ale także dbające o zdrowie czy komfort psychiczny. Lepsze projektowanie jest bardziej eko, dba o dobre oświetlenie, powietrze i rozwiązuje problem, jakim jest na przykład hałas. Taki kierunek myślenia pomaga skutecznie przyciągać do pracy talenty - mówi Agnieszka Witkowska, Reprezentacja Właściciela, sektor biurowy, BNP Paribas Real Estate Poland.

W trzecim kwartale sfinalizowała się umowa sprzedaży pakietu biurowych nieruchomości w regionach – Carbon Tower we Wrocławiu oraz Ocean Office Park A i Tischnera Office w Krakowie – należących do Cavatina Holding. Za około 66 tys. m kw. GLA ze średnim poziomem wynajęcia sięgającym ok. 90% nowy właściciel, Lone Star zapłacił około 139 mln Euro.