Warszawskie biurowce w rozkwicie. Skala nowych inwestycji będzie rosnąć

Przeczytaj także: Warszawski rynek biurowy 2023 z rekordowym popytem

Warszawskie biurowce w rozkwicie

Jak czytamy w komunikacie z badania, po dynamicznym, 30-letnim rozwoju warszawski rynek biurowy osiągnął już swoją dojrzałość, ale w błędzie jest ten, kto myśli, że oznaczać to może utratę witalności.

Łączne zasoby oferowanych przez stolicę powierzchni biurowych sięgają już 5,5 mln mkw., a w tym roku powiększyć mają się o kolejne 400 tys. mkw. Tym samym tegoroczną podaż należy uznać za rekordową.

Badanie dowodzi również, że największą ilością (ponad 1,5 mln mkw.) powierzchni zlokalizowanych w biurowcach dysponuje obecnie Mokotów. Biorąc jednak pod uwagę liczbę i powierzchnię inwestycji z uzyskanym pozwoleniem na budowę projektów biurowych, należy się spodziewać, że to Wola stanie się w najbliższych latach wiodącą lokalizacją biurową.

Ostatnia dekada to wydane pozwolenia na budowę dla 2,3 mln mkw nowej powierzchni biurowej. Najwięcej pozwoleń zdobył w tym czasie deweloper Ghelamco, odpowiedzialny również za realizację największej powierzchni najmu – ponad 400 tys. mkw. Najwyższym budynkiem w budowie jest powstający w sąsiedztwie Dworca Centralnego Varso Tower, o wysokości 310 m. Biurowiec realizowany przez HB Reavis przekroczył już 220 metrów i w najbliższych tygodniach wyprzedzi najwyższy dotąd budynek w Polsce – Pałac Kultury i Nauki.

Z naszej analizy wynika, że bieżący wolumen inwestycji (na etapie budowy i tych planowanych z już uzyskanymi pozwoleniami na budowę) jest w Warszawie stabilny i wynosi około 1 mln mkw. Na koniec ubiegłego roku była to wartość ponad 930 tys. mkw. Chociaż planowana powierzchnia pozostawała na podobnym poziomie przez ostatnią dekadę, to liczba inwestycji od kilku lat zdecydowanie spada. Oznacza to, że budujemy mniej biurowców, ale za to o większej powierzchni najmu, a więc często wyższych - mówi Dominik Stojek, Partner Associate, zespół doradztwa nieruchomościowego, Deloitte.

Wola staje się główną dzielnicą biurową

Kolejnymi dzielnicami z najwyższą podażą powierzchni biurowej są Śródmieście i Wola. Do głównych dzielnic biurowych czyli ofertujących ponad 0,5 mln mkw. powierzchni biurowej zaliczyć można też Ochotę i Włochy.

Pozostałe dzielnice nie oferują obecnie więcej niż 200 tys. mkw.: nowoczesna powierzchnia biurowa Ursynowa wynosi 180 tys. mkw., zaś zasoby kolejnej Pragi Południe – oferującej największy zasób nowoczesnej powierzchni biurowej na prawym brzegu Wisły - wynoszą ponad 120 tys. mkw.

Śródmieście było pierwszą historyczną lokalizacją biur w Warszawie. Mieści się tu ok. 1,25 mln mkw. powierzchni biurowej, w budowie jest kolejne 113 tys. mkw., a w planach 41 tys. mkw. Większość obecnie powstających zasobów znajduje się w północnej i zachodniej części dzielnicy, w tym w projektach Skysawa, Widok Towers i Central Point. W 2019 roku nie wydano jednak żadnego nowego pozwolenia na budowę dla projektu biurowego w Śródmieściu.

Ze względu na dużą liczbę zabytkowych budynków, w Śródmieściu jest realizowanych najwięcej projektów rewitalizacyjnych, wprowadzających funkcję biurową w historyczną tkankę miejską. Przykładami są budynki na Placu Małachowskiego, CEDET czy wielofunkcyjny projekt na terenach dawnej elektrowni Powiśle.

W ostatnich latach, także kosztem Śródmieścia, znacznie wzrosła atrakcyjność Woli. Aż 5 z 7 pozwoleń na budowę nowoczesnych budynków biurowych wydanych w 2019 roku dotyczyło właśnie tej dzielnicy. Kluczowe znaczenie ma rozbudowa drugiej linii metra, dobrze rozwinięta infrastruktura kolejowa i tramwajowa, a także dostępność nieruchomości. Z naszej analizy wynika, że w najbliższych latach ta dzielnica będzie celem dla lokalizacji największych projektów biurowych w Warszawie. Dziś działalność deweloperska dotyczy głównie okolicy Ronda Daszyńskiego – mówi Magdalena Topolska-Ziemak, Manager w zespole doradztwa nieruchomościowego, Deloitte.

W tej chwili Wola znacznie prześciga pozostałe dzielnice pod względem liczby oraz powierzchni projektów, które są w budowie. Na koniec 2019 roku było to 544 tys. mkw powierzchni biurowej., czyli blisko połowa dotychczasowego zasobu dzielnicy. Na koniec 2019 roku w budowie były wieżowce Warsaw Unit, kompleks Generation Park, The Warsaw Hub (uzyskał pozwolenie na użytkowanie w sierpniu 2020) oraz Skyliner. Ponadto w północnej części dzielnicy powstaje projekt Forest, a we wschodniej, tuż obok Dworca Centralnego, kompleks Varso, który będzie oferował ponad 120 tys. mkw. Inwestorzy uzyskali już pozwolenia na budowę na kolejne blisko 150 tys. mkw.

Autorzy raportu zauważają, że w dzielnicy zauważalnie rośnie rola zasobów biurowych powstałych w wyniku realizacji projektów rewitalizacyjnych. Dwa największe miejskie projekty rewitalizacyjne w Warszawie, czyli Browary Warszawskie i Fabryka Norblina, są zlokalizowane właśnie na Woli.

Służewiec z nowymi funkcjami

Z 1,5 mln mkw wolumenu powierzchni biurowej Mokotowa aż 1 mln mkw przypada na rejon Służewca. Ostatnie lata przyniosły duże zmiany w tej części dzielnicy i kolejną transformację. Deweloperzy pomimo uzyskania pozwolenia na budowę biurowca coraz częściej decydują się na zmianę funkcji projektu, głównie na mieszkaniową. Tak jest na przykład z Cube i Infinicity przy ulicy Postępu oraz projektem Amber Mokotów NDI przy ulicy Konstruktorskiej. Większość spośród 10 projektów, które uzyskały w ostatniej dekadzie pozwolenie na budowę, a na etapie realizacji zadecydowano o zmianie ich funkcji, znajduje się właśnie w dzielnicy Mokotów.

Ponadto w ostatnich trzech latach nie wydano żadnego nowego pozwolenia na budowę biurowców na Służewcu. Obecnie na terenie dzielnicy powstaje ponad 60 tys. mkw. powierzchni biurowej, głównie poza Służewcem i terenami z nim sąsiadującymi, w szczególności w rejon Sielc.

W ostatnich latach obserwujemy również spowolnienie powstawania nowego zasobu biurowego w dzielnicy Ochota. Ostatnie pozwolenie na budowę biurowca wydano w 2015 roku dla kolejnego etapu Adgar Park, jednak do dziś nie rozpoczęto jego budowy. Kolejne planowane projekty nie uzyskały jeszcze pozwoleń na budowę.

Co istotne pandemia COVID-19 nie wpłynęła znacząco na prace przy realizacji biurowców w Warszawie, a nasze badania nie wykazały żadnych inwestycji, które zostały zawieszone z tego powodu. Jedynie w pierwszych tygodniach lockdownu miało miejsce krótkie zablokowanie procedur administracyjnych związanych z planowaniem oraz procesem budowlanym, co spowolniło nieco dynamikę branży, natomiast jej nie wyhamowało. Realne konsekwencje pandemii dla tego sektora będziemy mogli ocenić za około 2-3 lata - mówi Maciej Krasoń, Partner w Dziale Audit & Assurance, Lider sektora nieruchomości i budownictwa w Europie Środkowej, Deloitte.