Rynek biurowy w Krakowie - regionalna potęga

Przeczytaj także: Biurowce w Trójmieście: blisko 1 mln mkw. i to bez pustostanów

Jak wynika z danych Walter Herz, do końca bieżącego roku planowane jest ukończenie kolejnych 110 tys. mkw. powierzchni biurowej. W I półroczu bieżącego roku rynek powiększył się z kolei o 100 tys. mkw., których dostarczyły m.in. takie realizacje jak V.Offices, Fabryczna Office Park B1, Mogilska Office, czy DOT Office F1.

Rekordowa podaż

Jak prognozuje Mateusz Strzelecki, partner i Head of Regional Markets w Walter Herz, 2019 rok ma duże szanse na zamknięcie z rekordową, przekraczającą 200 tys. mkw., nową podażą.

– W ostatnich latach krakowski rynek biurowy rósł średnio około 15 proc. rocznie. A obecne tempo przyrostu podaży w mieście należy do wyjątkowych na tle miast regionalnych. Jedynie w Warszawie powstaje dziś więcej powierzchni biurowych niż w Krakowie – dodaje Mateusz Strzelecki.

Kalkulacje Walter Herz wskazują, że w Krakowie buduje się obecnie około 270 tys. mkw. biur. Pozwolenie na użytkowanie otrzymał właśnie zrealizowany przez Cavatina Holding kompleks Tischnera Office, który powiększył krakowski zasób biurowy o 34 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni. Na terenie tej, nagradzanej już inwestycji znajdzie się 2,6 tys. mkw. terenów zielonych.

Cavatina rozpoczęła również niedawno budowę czwartego etapu kompleksu Equal Business Park przy ulicy Wielickiej, w którym powstaje budynek z 11 tys. mkw. powierzchni i przygotowuje kolejne projekty. W rejonie dzielnicy Zabłocie, przy skrzyżowaniu ulic Klimeckiego i Nowohuckiej deweloper prowadzi też prace przygotowawcze do budowy nowego biurowca w ramach realizacji kompleksu Klimeckiego Office. W inwestycji zaprojektowane zostały dwa budynki. Pierwszy biurowiec przyniesie niemal 8 tys. mkw. powierzchni, a kolejny dostarczyć ma 28 tys. mkw. biur. Według zapowiedzi inwestora, w ciągu najbliższych trzech lat, dzięki działalności prowadzonej przez firmę w Krakowie zasoby biurowe miasta wzrosną o blisko 78 tys. mkw. powierzchni.

Spektakularne inwestycje

Swoje, nowe inwestycje w Krakowie wprowadza również Grupa Buma. Przy alei Bora Komorowskiego i ulicy Lublańskiej firma realizuje kompleks biurowy Tertium Business Park. Łącznie ze zrealizowanymi już przez dewelopera w tej lokalizacji budynkami Quattro Business Park, Five i Rondo Business Park obiekt tworzyć będzie nowoczesną dzielnicę biurową, oferującą ponad 115 tys. mkw. powierzchni.

Na południu Krakowa, na terenie Specjalnej Strefy Ekonomicznej Krakowskiego Parku Technologicznego przy ulicy Czerwone Maki Grupa Buma prowadzi również budowę inwestycji Dot Office, która dostarczy w sumie ponad 120 tys. mkw. powierzchni biurowej. W ramach projektu powstało już siedem budynków, w tym oddany niedawno biurowiec F1 z 9,8 tys. mkw. powierzchni, a kolejne są w fazie przygotowania i realizacji.

Grupa Buma planuje także rozpoczęcie budowy obiektu biurowego Ten Office. Zlokalizowany przy ulicy Tischnera, w sąsiedztwie ulicy Wadowickiej i Zakopiańskiej zespół dwóch budynków klasy A zaoferuje ponad 31,7 tys. mkw. powierzchni najmu. Na terenie obiektu zaaranżowane zostały strefy relaksu, w tym zielony, widokowy taras na dachu jednego z budynków oraz zielony dziedziniec, gdzie poza miejscami do wypoczynku, znajdzie się stół do tenisa stołowego oraz do gry w piłkarzyki, czy miejsce do uprawy ziół.

W Krakowie rozgrywają najwięksi deweloperzy

Na krakowskim rynku działalność prowadzi również firma Skanska. W pobliżu Dworca Głównego i Galerii Krakowskiej realizuje kompleks High5ive, który docelowo przyniesie 70 tys. mkw. powierzchni biurowej. Projekt obejmuje budowę pięciu budynków, z których dwa są już oddane do użytku. Dwa kolejne biurowce z 32 tys. mkw. powierzchni mają być gotowe w przyszłym roku, a budowa ostatniego jest przygotowywana.

Na terenie dawnych zakładów Państwowej Wytwórni Wódek w Krakowie przy ulicy Fabrycznej firma Inter-Bud prowadzi z kolei budowę inwestycji Fabryczna City. W części biurowej obiektu - Fabryczna Office zaprojektowane zostały cztery biurowce, z których jeden został oddany, dwa są w fazie realizacji, a budowa ostatniego dopiero się rozpocznie. Ponadto w ramach inwestycji powstanie czterogwiazdkowy hotel Mercure Kraków Fabryczna City z fitness, basenem i SPA, muzeum wódki, pasaż z restauracjami oraz mieszkania i lokale usługowe.

Wielofunkcyjny kompleks realizowany jest też w pobliżu krakowskiego ronda Mogilskiego. W Unity Center znajdą się budynki biurowe, hotel i apartamenty. W Krakowie w budowie są również kolejne etapy inwestycji Bonarka for Business. W sąsiedztwie ronda Matecznego powstaje kompleks Wadowicka 3 (31,3 tys. mkw. w trzech budynkach), w którym obecnie realizowany biurowiec ubiega się o pierwszy w Polsce certyfikat Fitwel. W trakcie budowy w aglomeracji krakowskiej jest również kompleks Zabłocie Business Park.

Poza tym, budowę nowego projektu przy ulicy Saskiej 25 w Krakowie zapowiada firma White Star. W inwestycji The Park powstać ma osiem budynków, które zaoferują łącznie 100 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Niebywale wysoki popyt

Jak podaje Walter Herz, w pierwszej połowie tego roku na krakowskim rynku zakontraktowane zostało niespełna 140 tys. mkw. powierzchni biurowej, niemal dwukrotnie więcej niż rok wcześniej. To prawie połowa wolumenu najmu wygenerowanego w tym czasie na rynkach regionalnych, poza Warszawą. Podobnie, jak w innych miastach, w Krakowie najwięcej biur trafiło do firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu.

Na uwagę zasługuje fakt, że na krakowskim rynku podpisywanych jest w ostatnim czasie więcej umów na wynajem wyjątkowo dużych powierzchni. Do największych transakcji zawartych w ostatnich miesiącach należał rekordowy w historii krakowskiego rynku przednajem firmy UBS na 19,5 tys. mkw. powierzchni w dwóch biurowcach kompleksu Fabryczna Office Park. A także przednajem firmy Sabre na blisko 16 tys. mkw. biur w inwestycji Tischnera Office.

Firmy, które poszukują dużych powierzchni w centralnych rejonach miasta zmuszone są do zawierania umów typu pre-let ze względu na małą ilość gotowej, wolnej powierzchni, której jest w Krakowie tylko około 10 proc.

Ekspansja sektora BPO/SSC i rozwój elastycznych powierzchni do pracy

Niezwykle wysoki popyt na powierzchnię biurową w Krakowie wiąże się, zarówno z ekspansją firm IT, jak i sektora BPO/SSC. Stolica Małopolski jest bowiem jednym z wiodących na świecie ośrodków, w których rozwija się rynek nowoczesnych usług dla biznesu. W 2018 roku firmy z tego sektora podpisały w Polsce umowy na ponad 400 tys. mkw. powierzchni biurowych, co stanowiło około 25 proc. całkowitego wolumenu najmu. Poza Warszawą centra obsługi biznesu w minionym roku wygenerowały ponad połowę całkowitego popytu na powierzchnię biurową. W pierwszych 6 miesiącach bieżącego roku do najemców z tej branży trafiło zaś prawie 190 tys. mkw. biur, podaje Walter Herz.

Kraków jest też liderem w regionach, jeśli chodzi o wzrost potencjału powierzchni typu flexi. Krakowskie zasoby elastycznych biur wynoszą około 24 tys. mkw. powierzchni. W pierwszym półroczu bieżnego roku z 21 tys. mkw. tego typu powierzchni wynajętej na rynkach regionalnych, poza Warszawą, aż 13 tys. mkw. zakontraktowane zostało w Krakowie. A w nowych, krakowskich obiektach zaplanowane zostało już kolejne 15 tys. mkw. powierzchni coworkingowych. Ze stolicą Małopolski w regionach pod tym względem konkurować może jedynie Wrocław, w którym zaplecze elastycznej powierzchni liczy około 17 tys. mkw.

Deweloperzy chętnie aranżują przestrzenie typu flexi w nowych biurowcach, ponieważ najemcy zwracają dziś uwagę nie tylko na to, czy budynek oferuje różnorodne usługi na miejscu, ale także czy zapewnia powierzchnie elastyczne i biura serwisowane. Umożliwiają one bowiem firmom szybką optymalizację zajmowanej powierzchni w przypadku wzrostu zatrudnienia, czy czasowego zapotrzebowania na dodatkową powierzchnię w trakcie prowadzenia konkretnych projektów.