Inwestycje w nieruchomości komercyjne: mamy rekord

Przeczytaj także: Zapowiada się rekordowy rok w nieruchomościach komercyjnych

Na rekordowo wysoki wolumen transakcji wpływ miało przede wszystkim przejęcie M1, Auchan, Power Park, Bi1 oraz Praktikera przez grupę Chariot Top, za którą stoją fundusze PIMCO, Oaktree i Redefine o wartości około 1 mld euro oraz pierwsza transza odsprzedaży części tego portfela (cztery centra M1 o wartości 358,7 mln euro) do grupy EPP. Największą pojedynczą transakcją był wart niemal 300 mln euro zakup Galerii Katowickiej.

„Czas potrzebny na sfinalizowanie transakcji w ostatnich miesiącach uległ znacznemu wydłużeniu, m.in. ze względów prawno-podatkowych. Wpłynęło to na przesunięcie w czasie wielu planowanych od dawna transakcji. Gdyby nie ten czynnik, zamiast najwyższego w historii naszego rynku wolumenu transakcji inwestycyjnych w pierwszym kwartale, mielibyśmy do czynienia z jeszcze bardziej spektakularnym wynikiem za 2017 rok. Pierwszy kwartał 2018 r. upłynął pod znakiem dużej aktywności w sektorze handlowym. To niewątpliwie kontynuacja skomplikowanych procesów które rozpoczęły się jeszcze w roku ubiegłym. Obecnie obserwujemy dużą aktywność w sektorze biurowym i magazynowym i to właśnie w tych sektorach, zarówno w regionach jak i w Warszawie, spodziewamy się największej liczby transakcji w najbliższych miesiącach” - komentuje Tomasz Buras, dyrektor zarządzający Savills w Polsce.

Pewnym zaskoczeniem może wydawać się nieznaczny udział transakcji z sektora biurowego. Odpowiadały one za jedynie 6% całego wolumenu z I kwartału. Ilość transakcji w toku oraz wolumen biur wystawionych na sprzedaż wskazują jednak, że aktywność w tym segmencie rynku będzie rosła.

„Zainteresowanie miastami regionalnymi w sektorze biurowym pozostaje wysokie. W pierwszym kwartale 2018 zostały sfinalizowane dwie transakcje na rynku wrocławskim, a w najbliższym czasie spodziewamy się kolejnych na każdym z wiodących rynków regionalnych. Znacznie wyższej aktywności spodziewamy się w tym roku na rynku warszawskim, który w ostatnim czasie był raczej przykładem podejścia „czekaj i obserwuj”, z racji na głębokie zmiany krajobrazu stołecznego rynku biurowego oraz relatywnie wysoką podaż nowych powierzchni. Sentyment inwestycyjny na rynku stołecznym wyraźnie się poprawił, przede wszystkim ze względu na bardzo dobre sygnały płynące z rynku najmu biur. Mamy do czynienia z wysoką absorpcją oraz widzimy pierwsze oznaki wzrostu stawek czynszu. Zainteresowaniem inwestorów cieszą się nie tylko najlepsze budynki biurowe, ale też obiekty starsze, z dobrze zabezpieczonym przychodem lub z potencjałem wzrostu wartości” - mówi Marek Paczuski, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego Savills.

Na celowniku inwestorów pozostaje również sektor magazynowy. W pierwszym kwartale 2018 sfinalizowały się trzy transakcje w tym sektorze. Właściciela zmieniły Prologis Park Sochaczew (kupiony przez Ares), Ideal Idea IV (Segro) oraz Good Point II (Hillwood). W kolejnych miesiącach można spodziewać się kolejnych transakcji w sektorze magazynowym, zarówno portfelowych jak i dużych transakcji pojedynczymi aktywami.

„Po rekordowym 2017 roku w sektorze hotelowym, w którym zainwestowano ponad 340 mln euro, przewidujemy, iż zainteresowanie tym segmentem rynku będzie nadal wysokie. W pierwszym kwartale 2018 r. właściciela zmienił hotel Holiday Inn Warsaw City Center, zakupiony przez Union Investment. Coraz większe zainteresowanie obserwujemy również w sektorze nieruchomości alternatywnych – mieszkań na wynajem, domów studenckich, placówek medycznych, domów spokojnej starości. Inwestycje w tego typu aktywa będą niewątpliwie coraz popularniejsze w nadchodzących latach” - komentuje Michał Stępień, Associate w dziale doradztwa inwestycyjnego w Savills.

Zgodnie z danymi Savills duża aktywność inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce przełożyła się na kompresję stóp kapitalizacji. W przypadku wiodących centrów handlowych w Warszawie i głównych miastach regionalnych stopy kapitalizacji kształtują się na poziomie 5,00-5,25%. W przypadku najlepszych obiektów biurowych w centrum Warszawy spodziewamy się w tym roku stóp na poziomie 5,00% i poniżej, a w miastach regionalnych stopy kapitalizacji kształtują się na poziomie ok. 6,00% (Kraków i Wrocław) do 6,50-7,25% (na pozostałych wiodących rynkach regionalnych). Dla nieruchomości magazynowych stopy kapitalizacji wahają się od 6,50% do 7,00%, przy czym w przypadku obiektów wynajętych przez największe światowe koncerny, takie jak Amazon, na okres powyżej 10 lat, stopy kapitalizacji są zwykle znacznie niższe.