Inwestorzy polują na atrakcyjne stopy kapitalizacji

Przeczytaj także: Inwestycje w nieruchomości komercyjne: wynik bez precedensu

Jak wynika z informacji udostępnionych przez Savills, łączna wartość transakcji inwestycyjnych, do których doszło w Polsce na przestrzeni sześciu pierwszych miesięcy bieżącego roku, sięgnęła 2,8 miliarda euro, z czego 1,3 miliarda przypadło na samą Warszawę. Największą aktywność ze strony inwestorów odnotowały Praga (+124%) oraz Warszawa (+119%), a na kolejnych pozycjach uplasowały się m.in. Sztokholm (+46%), Berlin (+37%), Dublin (+26%), Ateny (53%) i Mediolan (+16%).

Stopy kapitalizacji dla najlepszych biurowców zachowywały się stabilnie, w większości przypadków nie przekraczając 4%. Wyjątkiem okazały się tu Lizbona (4,25%), Warszawa (4,5%), Manchester (4,75%), Ateny (6,25%) i Bukareszt (7,15%).

Stopy kapitalizacji dla centrów handlowych spadły o 25 pb rok do roku tylko w Atenach, Warszawie, Lizbonie i Bukareszcie. W innych lokalizacjach pozostały na dotychczasowym poziomie lub wzrosły o 10-25 pb – w Londynie i Paryżu odpowiednio o 50 pb i 75 pb, co wynikało m.in. z wpływu handlu internetowego na cały sektor handlowy.

Również pośrednio w związku z rozwojem sektora e-commerce stopy kapitalizacji dla nieruchomości logistycznych ulegają kompresji w szybkim tempie w całej Europie – w minionym kwartale obniżyły się średnio o 47 pb w ujęciu rocznym, na co wpływ miał także dynamiczny wzrost popytu na magazyny w strategicznych lokalizacjach.

Eri Mitsostergiou, dyrektor w dziale badań europejskich, Savills powiedziała:

„Pomimo spadku aktywności inwestycyjnej w całej Europie kilka miast spoza kluczowych rynków odnotowuje lepsze wyniki od lokalizacji tradycyjnie najpopularniejszych wśród inwestorów. Stopy kapitalizacji dla nieruchomości biurowych w niektórych miastach nadal utrzymują się powyżej 4%, ale mogą one szybko obniżyć się do poziomu odnotowywanego w innych lokalizacjach”.

„Pomimo bezprecedensowej płynności w skali globalnej, która napędza popyt na nieruchomości w Europie, do wyhamowania aktywności inwestycyjnej przyczynia się ograniczona podaż atrakcyjnych produktów połączona z niechęcią wśród inwestorów do szybkiego wyzbywania się aktywów. Z tego względu inwestorzy zaczęli zwracać większą uwagę na mniejsze rynki, które oferują atrakcyjniejsze stopy kapitalizacji. Przewidujemy, że ten trend utrzyma się także w drugiej połowie bieżącego roku” - dodał Marcus Lemli, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego na Europę, Savills.

W Polsce w pierwszej połowie 2019 r. całkowita wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości komercyjnych spadła o 14% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Trudno jednak mówić o wyhamowaniu aktywności inwestycyjnej, bowiem liczba odnotowanych transakcji wzrosła o ponad 50%. Zgodnie z danymi Savills, spadek o ponad 75% odnotowano w sektorze handlowym, natomiast w sektorze biurowym i magazynowym miały miejsce znaczące wzrosty, o odpowiednio 78% i 25%. Rośnie również udział sektora mieszkaniowego i prywatnych domów studenckich.

„Popyt inwestycyjny na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce pozostaje wysoki, co przekłada się na rekordowo niskie stopy kapitalizacji, zwłaszcza w sektorach biurowym i magazynowym. Spodziewamy się, że wartość transakcji na koniec roku w całym kraju zamknie się w przedziale 6–7 mld euro. Warszawa jest jedną z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji, nie tylko w Polsce ale i w skali całego kontynentu. Jej atrakcyjność dla inwestorów praktycznie z całego świata potwierdza wysoka dynamika wzrostu wartości transakcji, będącą drugą najwyższą w całej Europie po pierwszym półroczu” – podsumowuje Marek Paczuski, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego, Savills.