Rynek przemysłowy i logistyczny w Polsce 2014

Przeczytaj także: Rynek przemysłowy i logistyczny w Polsce I kw. 2014

Region warszawski – Sektor II (15-80 km od centrum Warszawy)

Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej w regionie warszawskim zbliżają się do 2,2 mln mkw. przy wskaźniku pustostanów 12%. W ostatnim roku oddano do użytku 50 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej, a popyt wyniósł 382 tys. mkw. Ze względu na bliskość aglomeracji warszawskiej, rynek przyciąga zarówno najemców, którzy mogą wybierać spośród wysokiej jakości obiektów magazynowych, jak i deweloperów, którzy znajdą tu duży zasób gruntów pod nowe inwestycje logistyczne.

Stawki wyjściowe czynszów w regionie warszawskim wynoszą 2,50 – 3,60 euro/m.kw./miesiąc, a stawki efektywne to 1,90 – 3,10 euro/m.kw./miesiąc.

„Wraz z poprawą infrastruktury drogowej zmienia się sytuacja w regionie. Ukończenie autostrady A2 do Łodzi i Poznania przyczyniło się do deprecjacji niektórych lokalizacji (m.in. Błonia czy Nadarzyna) na rzecz nowych punktów, takich jak Pruszków czy Ożarów. Jest to jednak miecz obosieczny, ponieważ w wyniku inwestycji infrastrukturalnych, wraz z poprawą komunikacji drogowej i wzrostem zamożności nowych regionów, możemy niebawem doświadczyć przesunięć centrów logistycznych na szerszą skalę, choćby w kierunku regionu Polski Centralnej, który także jest coraz lepiej skomunikowany, a przy tym bardziej atrakcyjny kosztowo” – mówi Aleksander Kuźniewski, Zastępca Dyrektora działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE w Polsce.

Rynki regionalne

Tradycyjnie mocna rywalizacja trwa między regionami Górnego Śląska i Wrocławia. Region górnośląski, będący drugim największym rynkiem w Polsce, dysponujący prawie 1,5 mln mkw. zasobów nowoczesnej przestrzeni magazynowej, odnotował w ubiegłym roku wzrost powierzchni niewynajętej – o ok. 5 punktów procentowych. Osiągnął tym samym wskaźnik pustostanów na poziomie 10%, podczas gdy wynik Wrocławia to 6,5%, a Krakowa 5,1%. Na niekorzyść górnośląskich lokalizacji przemawiają stosunkowo wysokie koszty pracy oraz zanieczyszczenie środowiska. Natomiast dzięki niższym stawkom czynszów, rozwiniętej infrastrukturze komunikacyjnej oraz zachętom dla inwestorów (Katowicka SSE zajęła 11. pozycję na świecie w rankingu stref ekonomicznych organizowanym przez fDi Magazine – Global Free Zones of the Future 2012/2013), przy równoczesnym wyrównywaniu różnic między miastami w regionie, ma szansę odwrócić niekorzystny trend. Na korzyść Górnego Śląska działają kłopoty Wrocławia w związku opóźnieniami w realizacji dużych projektów drogowych S3, S5 i S8, które mają dopiero połączyć stolicę Dolnego Śląska z Warszawą, Poznaniem, Polską Północną i Czechami.

Problemem Wrocławia jest także częściowe niedopasowanie struktury podaży do popytu zgłaszanego przez najemców, powodujące pewne ograniczenia w dostępie wolnej powierzchni przemysłowej i magazynowej. Z kolei ograniczenia Krakowa wynikają z małej dostępności gruntów o przeznaczeniu przemysłowym, zdominowania rynku przez lokalnych deweloperów, i niechęci lokalnych firm do współpracy z dużymi deweloperami przemysłowymi, co w ostatnim roku przełożyło się na ograniczenie podaży wysokiej jakości powierzchni przemysłowej i magazynowej – w stolicy Małopolski oddano jedynie 9 tys. mkw., podczas gdy na Górnym Śląsku 56 tys. mkw., a we Wrocławiu aż 129 tys.

Rynkami o najniższym wskaźniku pustostanów są regiony północne kraju: Szczecin (1,3%) oraz Trójmiasto (2,5%). Szczecin od niedawna przechodzi zauważalny proces zmian, gdzie nowe technologie oraz sektor usług odgrywają coraz większą rolę, a bliskość krajów skandynawskich, granicy z Niemcami, bezpośrednie połączenie autostradowe z Berlinem oraz droga S3, która niebawem połączy Szczecin z Wrocławiem i Czechami sprawiają, że miasto ma potencjał, aby stać się znaczącym międzynarodowym ośrodkiem logistycznym.