Rynek biurowy w miastach średniej wielkości

Przeczytaj także: Nie tylko warszawski rynek biurowy przyciąga inwestorów

Rynki wschodzące

Mianem rynku wschodzącego określono wybrane miasta (Rzeszów, Białystok, Toruń, Zielona Góra, Olsztyn, Legnica), w których sektor biurowy jest na początkowym etapie rozwoju. Cechą wspólną sektora biurowego na analizowanych rynkach jest brak wielkopowierzchniowych obiektów biurowych na wynajem. Najczęściej realizowane są tam budynki biurowe o niewielkiej skali, oferujące relatywnie niskie stawki czynszów za wynajem powierzchni biurowej. Charakterystyczny jest również znaczący wolumen powierzchni biurowej wybudowanej na własne potrzeby firm, które nie są uwzględniane w szacunkach podaży powierzchni biurowej na wynajem. Wyłonione lokalizacje to miasta o liczbie ludności 100.000 - 200.000 mieszkańców (z wyjątkiem Białegostoku, gdzie liczba mieszkańców przekracza 290.000, jednak rynek biurowy dopiero zaczyna się rozwijać).

Istniejące zasoby powierzchni biurowej przeznaczonej na wynajem na większości analizowanych rynków są zbliżone do 20.000 m2. Największa podaż biurowa, szacowana na niemal 60.000 m2, odnotowana została w Rzeszowie. Na każdym z wyłonionych rynków wschodzących realizowane lub planowane są kolejne inwestycje biurowe. W przeważającej częścisą to jednak nadal projekty o niewielkiej skali.

Wolumen powierzchni niewynajętej w analizowanych miastach utrzymuje się na poziomie 1.000-3.000 m2 w zależności od lokalizacji, jednak niewynajęte moduły powyżej 500 m2 pozostają rzadkością. Wyjątkowym przykładem na tle wschodzących rynków biurowych jest Rzeszów, który wyraźnie znajduje się w fazie przejściowej pomiędzy rynkiem wschodzącym, a rozwijającym się. Na tle rynków wschodzących wyróżnia się m.in. wspomnianą już stosunkowo wysoką podażą powierzchni biurowej oraz aż 7.000 m2 powierzchni niewynajętej. Znacząca podaż rozbita jest jednak na obiekty o stosunkowo małej powierzchni, przez co znalezienie modułu wielkości 1.000 m2 jest problematyczne.

Popyt na powierzchnie biurowe na rynkach wschodzących jest generowany przede wszystkim przez lokalne firmy zainteresowane wynajmem niewielkich powierzchni od kilkudziesięciu do kilkuset metrów kwadratowych. Wywoławcze stawki czynszów za wynajem powierzchni biurowej utrzymują się na stosunkowo niskim poziomie, oscylując w przedziale 7-10,5 EUR/m2/miesiąc.

Przy analizie rynków wschodzących należy zwrócić uwagę na swoisty impas inwestycyjny, w którym znalazły się omawiane miasta. Oferowana jest tam zbyt mała ilość powierzchni biurowej, aby przyciągnąć potencjalnych inwestorów z sektora BPO/SSC, a z drugiej strony na rynkach wschodzących pojawia się zbyt mało potencjalnych inwestorów, żeby zainicjować działania spekulacyjne deweloperów. Przykładem rynku, na którym udało się przełamać ten impas i rozpoczęły się przygotowania do budowy pierwszego projektu wielkopowierzchniowego (SkyRes Warszawska), jest właśnie wyróżniony powyżej Rzeszów. Należy pamiętać, że jedynie takie obiekty są w stanie skutecznie przyciągać inwestorów z sektora BPO/SSC.

Kluczowe czynniki dla rozwoju miast regionalnych średniej wielkości

W Polsce, gdzie motorem rozwoju biurowych rynków regionalnych jest branża BPO/SSC, o tempie wzrostu sektora biurowego decyduje dostępność i konkurencyjność ceny najmu nowoczesnej powierzchni biurowej oraz dostępność wykwalifikowanej siły roboczej. Równie istotne jest dobre skomunikowanie lokalizacji, dostęp do lotniska oraz sieci dróg. Nie bez znaczenia są również zachęty dla inwestorów stosowane przez władze lokalne (np. specjalne strefy ekonomiczne). Wykorzystanie tych przewag konkurencyjnych przez poszczególne miasta regionalne średniej wielkości będzie miało kluczowy wpływ na perspektywy ich rozwoju.