Rynek biurowy w Warszawie potwierdza swoją siłę

Przeczytaj także: Powierzchnie biurowe w Warszawie: za nami najlepszy kwartał w historii

Popyt rekordowy pod każdym względem

Rok 2019 już teraz jest pełen rekordów. Trzeci kwartał odznaczał się historycznie najwyższym popytem – firmy podpisały umowy najmu na 284 000 mkw., co przełożyło się na świetny wynik pierwszych trzech kwartałów. Łącznie od początku roku wynajęto prawie 690 000 mkw. powierzchni. Do tej pory zawarto też aż jedenaście transakcji najmu przekraczających 10 000 mkw., z czego dwie opiewały na ponad 40 000 mkw. Warszawa po raz kolejny potwierdza tym samym swoją siłę gospodarczą i pozycję biurowego lidera w Europie Środkowo-Wschodniej – mówi Łukasz Dziedzic, Starszy Konsultant z Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

Na szczególne wyróżnienie zasługują dwie transakcje III kwartału. Mowa tu o historycznie największym przednajmie blisko 46 000 mkw., które zarezerwował dla siebie mBank w Mennica Legacy Tower oraz o odnowieniu przez Orange Polska umowy najmu 45 000 mkw. biur usytuowanych na terenie Miasteczka Orange. Tuż za nimi uplasowało się odnowienie najmu T-Mobile na ponad 27 000 mkw. w budynku Marynarska 12 na Mokotowie. Interesującym i coraz powszechniejszym na rynku biurowym zjawiskiem jest wzrost wolumenu przednajmów. Tego można było się jednak spodziewać w realiach, w których dostępność najmu w istniejących już biurowcach prezentuje się coraz skromniej. Od stycznia od września br. na ten rodzaj umów przypadło aż 184 000 mkw., co jest wynikiem o 32% wyższym od uzyskanego na przestrzeni całego minionego roku.

Patrząc na poszczególne strefy biurowe, największą popularnością cieszyło się Centrum, w którym wynajęto blisko 211 000 mkw. Mokotów zajął drugie miejsce, a na trzeciej pozycji uplasował się obszar Jerozolimskie.

Podaż bardziej różnorodna dzięki flexom

Wysoki popyt na biura napędza aktywność deweloperów komercyjnych. Od początku roku do użytku oddano ponad 142 000 mkw. biur w 15 budynkach. Obecnie w budowie znajduje się ok. 790 000 mkw. powierzchni w ramach obiektów, które zostaną ukończone do 2022 roku. Co ważne, około 40% tego wolumenu jest już zabezpieczone umowami przednajmu.

Zmianom po stronie podażowej towarzyszy coraz większe zainteresowanie elastycznymi powierzchniami do pracy – zarówno po stronie mniejszych firm i start-upów, jak i międzynarodowych korporacji. Tego typu rozwiązania biurowe i rewolucja jaką wywołują, wzbogacają rynek tradycyjnego najmu i stwarzają nowe możliwości dla najemców. Z kolei rosnące zainteresowanie z ich strony sprawia, że operatorzy biur flex mogą zaliczyć ten rok do szczególnie intensywnych. W 2019 rynek wzbogaci się łącznie o 50 000 mkw. nowych centrów – część z nich już otwarto, a część zostanie oddanych do końca roku. Największym z nich będzie WeWork w kompleksie Mennica Legacy mówi Adam Lis, Doradca ds. Elastycznych Rozwiązań Biurowych, JLL

Komercyjny sukces nowych projektów, wraz z rosnącą popularnością rewitalizacji i zmiany funkcji budynków, prowadzi do zmiany struktury rynku.

Warszawa potrzebuje wielofunkcyjnych, świetnie skomunikowanych dzielnic, które będą odpowiednie nie tylko do pracy, ale i życia. To wymagania nie tylko współczesnych metropolii, ale i mieszkańców. W tym kierunku zmierza między innymi warszawski Mokotów, gdzie Echo Investment podjęło decyzję o zakupie części kompleksu biurowego Empark i przekształceniu jego funkcji na mieszkaniową. To jeden z przykładów długoterminowej wizji rozwoju Warszawy – dodaje Łukasz Dziedzic, Starszy Konsultant z Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

Pustostany i czynsze

Współczynnik pustostanów w Warszawie obniżył się do 8,2% (5,5% w strefach centralnych i 10% poza nimi), co jest spadkiem o 1,8 p.p. r-d-r. Tak niski wakat przekłada się na ograniczoną dostępność opcji najmu w istniejących budynkach, szczególnie w strefach centralnych, przez co wzrasta wolumen przednajmów. Firmom coraz trudniej jest znaleźć odpowiednią przestrzeń w zakończonych inwestycjach.

Najwyższe czynsze transakcyjne wzrosły w centralnych częściach Warszawy ze względu na wysoki popyt, niski wskaźnik pustostanów oraz rosnące koszty budowy. W szerokim centrum czynsze dla najlepszych nieruchomości wynoszą od 17 do 24 euro za mkw. miesięcznie, a poza nim od 11 do 15 euro.