Rynek nieruchomości mieszkaniowych III kw. 2011

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych II kw. 2011

Takie rozwiązanie powoduje efektywne zabezpieczenie kredytu i prawidłowe oszacowanie kosztów z wiązanych z działalnością hotelu. Ponadto ulepsza to elastyczność prowadzenia hotelu oraz prowadzi do optymalizacji podatkowej. Dochody hotelu zależą od sytuacji mikro- i makroekonomicznej oraz sposobu zarządzania oraz prowadzenia działań marketingowych. Ponadto wpływ mają nieprzewidywalne wydarzenia. Wśród najsilniejszych szoków z ostatniej dekady w skali globalnej wymienić można atak terrorystyczny na Stany Zjednoczone w 2001 r., który uderzył w sektor turystyczny i hotelarski.

Od tamtego momentu sieci hoteli zazwyczaj nie posiadają własnych hoteli, lecz udzielają franczyzy poszczególnym właścicielom budynków lub same zarządzają obiektami. To pozwala im minimalizować ryzyko związane z kapitałem, które bierze franczyzobiorca, i ograniczać się do zarządzania popytem. Zgodnie z raportem o rynku hotelowym Colliers oraz wiedzą ekspercką uczestników rynku, czynniki takie jak ataki terrorystyczne, wybuch kryzysu, wybuch wulkanu na Islandii miały bardzo silny negatywny wpływ na popyt na miejsca hotelowe. Natomiast do czynników polepszających sytuację polskiego rynku należy zaliczyć mocny wzrost gospodarczy na tle innych państw UE, Polską Prezydencję UE oraz EURO 2012.

Hotele dzieli się według trzech głównych kryteriów: przynależności do sieci, głównego obszaru działalności oraz jakości hotelu. Po pierwsze rozróżnia się czy hotel należy do sieci czy jest bezsieciowy (niezależny). Właściciel hotelu może oferować usługi pod własną marką lub może pozyskać markę krajowej lub międzynarodowej sieci hotelowej. Ponadto hotel może być w pełni zarządzany przez sieć. Franczyza dotyczy zazwyczaj hoteli klasy ekonomicznej, midscale i upscale (do 4 gwiazdek). Natomiast w przypadku hoteli typu upscale i wyżej, sieć hotelowa sama zarządza obiektem, ponieważ błędne zarządzanie przez franczyzobiorcę mogłaby doprowadzić do utraty prestiżu sieci.

W obecnej chwili polskie hotele dzieli się na obsługujące sektor MICE (Meetings, Incentives, Conferences, Events – spotkania, wyjazdy motywacyjne, konferencje oraz wydarzenia), biznesowe i turystyczne. Hotele kategorii MICE lokowane są zazwyczaj poza dużymi miastami, ich głównymi atutami są obfita oferta gastronomiczna oraz adaptacyjne sale konferencyjne. Natomiast hotele biznesowe lokowane są często w miastach wojewódzkich i służą gościom, którzy przyjeżdżają w celach służbowych. Wymaganymi cechami jest centralna lokalizacja oraz warunki ułatwiające pracę. Hotele turystyczne, jak sama nazwa wskazuje, służą rekreacji i zazwyczaj oferują szeroką gamę usług gastronomicznych, rekreacyjnych oraz wypoczynkowych i niekiedy kulturalnych.

Aby posługiwać się nazwą „hotel”, obiekt musi zostać oficjalnie skategoryzowany. Polskie normy kategoryzacyjne odbiegają od aktualnych światowych trendów, jednak raport firmy doradczej Horwath HTL podaje propozycję przelicznika. Hotele 4-5 gwiazdkowe zalicza się do kategorii upscale, 3-4 gwiazdkowe do midscale, a te z mniejszą liczbą gwiazdek do klasy economy albo budget. Ilość oficjalnie skategoryzowanych hoteli w Polsce na koniec 2010 r. przedstawiona jest w poniższej tabeli.
Polski rynek hotelowy rozwijał się w ostatnich latach i nadal rozwija się dynamicznie, zwłaszcza poza miastami wojewódzkimi. Według danych z raportu „Hotel Guidebook 2011” firmy doradczej Horwath HTL, bazujących na danych GUS, w 2011 r. w Polsce na koniec lipca 2011 r. istniało 230 (13%) hoteli sieciowych oraz 1566 (87%) hoteli niezależnych.

W podziale na pokoje, 33440 pokoi (37%) należało do hoteli sieciowych, zaś 57152 (63%) do hoteli niesieciowych. Hotele sieciowe miały przeciętnie prawie trzy razy tyle pokoi co hotele niezależne. Wśród hoteli sieciowych, 110 (48%) działało pod międzynarodowymi markami hotelowymi, natomiast 120 (52%) działało pod markami polskimi. Liczba pokoi rozkładała się następująco: 20465 (61%) pokoi przypadło na sieci międzynarodowe, natomiast 12975 (39%) pokoi na sieci polskie. Widać więc, że sieci międzynarodowe posiadają co prawda trochę mniej hoteli, jednak te hotele mają znacznie wyższą liczbę pokoi niż hotele należące do polskich sieci. Pozycja sieci międzynarodowych była jeszcze silniejsza w miastach wojewódzkich, w których posiadały 57% hoteli oraz 71% pokoi wśród hoteli sieciowych.

Jednostką miary wykorzystywaną na rynku hotelowym jest pokój, a najważniejsze wskaźniki ekonomiczne to ADR (Average Daily Rate – średnia dzienna stawka za pokój) oraz Occ (Occupancy – poziom obłożenia pokoi hotelowych). Mnożąc te dwa czynniki, otrzymuje się wskaźnik przychodowości RevPAR (Revenue Per Available Room – przychód na dostępny pokój). Zauważyć można istotne różnice w średniej dziennej stawce oraz obłożeniu w poszczególnych miastach wojewódzkich (por. Wykres 86). We wszystkich miastach w okresie 2007 – 2010 odnotowano spadek średniej stawki dziennej. Jednocześnie obłożenie hoteli, które w 2009 r. w stosunku do 2007 r. silnie spadło, w 2010 r. wykazało spowolnienie spadków lub nawet lekki wzrost.