Najlepsze kredyty mieszkaniowe

Przeczytaj także: Kredyt mieszkaniowy - renegocjacja warunków

5. Standardowo banki finansują budowę do jej zakończenia. Bank chce przecież mieć zabezpieczenie w postaci gotowego domu, a nie „rogrzebanego” placu budowy. Niektóre banki skłonne są jednak kredytować budowę tylko do pewnego etapu tzw. stanu „do zamieszkania” (czyli np.papa na dachu,wykończona kuchnia, łazienka i jeden pokój). Wówczas możesz sfinansować dalsze prace wykończeniowe z własnych środków bez nadzoru banku.

5. Rzeczy, które musisz wiedzieć zaciągając kredyt w walucie obcej

1. Kredyt jest wypłacany po bankowym kursie kupna waluty, a spłacasz go po kursie sprzedaży. Różnica między tymi kursami bezpośrednio przekłada się na koszt kredytu. Zależnie od banku, faktyczne oprocentowanie kredytu walutowego może być przez to wyższe o 0,4 – 0,7 pkt proc. od oficjalnie podanego poziomu. Rozpiętość widełek może być jeszcze większa w przypadku dynamicznych zmian na rynku walutowym.

2. Oprocentowanie kredytów walutowych oparte jest o tzw. stopy z rynku międzybankowego. Dla franka szwajcarskiego będzie to np. LIBOR CHF (London Interbank Offered Rate) 1-, 3- lub 6-miesięczny. Stawki te są bezpośrednio zależne od poziomu stóp procentowych w Szwajcarii. Co ciekawe, stopa 6-miesięczna można być kilka razy wyższa od stopy 1-miesięcznej w sytuacji, gdy występując oczekiwania wzrostu stóp (i odwrotnie, gdy mamy prognozy spadku). Tak więc banki naliczające taką samą marżę (zysk banku, dodawany do stopy bazowej takiej jak LIBOR) mogą mieć zupełnie inne oprocentowanie w danym momencie. Niektóre banki nie przejmują się LIBOR-em i ustalając oprocentowanie drogą swoich arbitralnych decyzji.

3. W każdej chwili możesz zmienić walutę kredytu. Waluta obca na złotówki będzie przeliczona po kursie sprzedaży. W odwrotnej sytuacji zastosowany zostanie kurs kupna. Gorzej jeśli zechcesz przejść np. z dolarów na franki. Wówczas bank dokona dwóch niekorzystnych przeliczeń – najpierw z dolarów na złotówki po kursie sprzedaży amerykańskiej waluty. Następnie po kursie sprzedaży bank ze złotówkek przeliczny nasz kredyt na franki szwajcarskie. Większość banków pobiera dodatkowo opłatę za przewalutowanie od 0,75 do 1,5 proc. konwertowanej kwoty.

4. Bank może odmówić przewalutowania. Przed dokonaniem takiej operacji ponownie sprawdzi twoją zdolność kredytową i może się okazać, że nie stać cię na spłatę kredytu w innej walucie. Nawet w sytuacji, gdy przechodzisz ze złotówek na franki szwajcarskie i redukujesz miesięczną ratę. Banki oceniając zdolność kredytową w przypadku kredytów walutowych biorą poprawkę na ryzyko kursowe.

5. Twoja rata jest z góry ustalona w euro, frankach szwajcarskich, dolarach czy innej walucie, którą wybrałeś. Może się zmieniać tylko na skutek zmiany oprocentowania lub okresu spłaty. By oddać bankowi w danym miesiącu 100 franków szwajcarskich musisz je jednak od niego kupić po aktualnym kursie sprzedaży z tabeli banku. Wzrost ceny franka oznacza więc dla ciebie tylko tyle, że zapłacisz wyższą ratę w złotówkach. Twoje łączne zadłużenie przeliczone po tym wyższym kursie także oczywiście wzrośnie. Nie musisz się jednak tym przejmować o ile nie zamierzasz w danym momencie spłacić całego kredytu lub np. go przewalutować. Na bieżąco powinieneś natomiast sprawdzać czy miesięczna rata twojego kredytu w walucie jest niższa niż alternatywnego kredytu w złotówkach. Przy obecnej dużej różnicy w oprocentowaniu kredytów w PLN tylko kryzys walutowy mógłby zniewelować oszczędności ratalne w przypadku kredytów w frankach szwajcaraskich, a nawet dolarach i euro.


5 rzeczy, które musisz wiedzieć o ocenie zdolności kredytowej

1. Maksymalna kwota kredytu na jaki cię stać może się znacznie różnić zależnie od tego, do którego banku się udasz. Bank, by sprawdzić ile pieniędzy może ci pożyczyć, odejmie od twoich dochodów netto (jeśli jest więcej kredytobiorców od ich łącznych dochodów) wszelkie stałe koszty, a to co zostanie musi pokryć ratę kredytu. Główną pozycją, o którą bank pomniejsza dochody są koszty utrzymania kredytobiorcy i jego rodziny. W jednym banku może to być 300 zł miesięcznie „na głowę”, a w innym 650 zł. Część banków uzależnia poziom tych kosztów od miejsca zamieszkania klienta (najwyższe są w dużych miastach). Niektórzy kredytodawcy realistycznie zakładają, że każdy następny członek rodziny jest „tańszy” w utrzymaniu. Kolejnym ważnym kosztem będzie utrzymanie mieszkania (od 200 do 800 zł zależnie od banku), a także eksploatacji samochodu (200 – 400 zł miesięcznie).

2. Dochód zostanie oczywiście pomniejszony o raty innnych kredytów. Większość banków obciąży naszą zdolność kredytową także udzielonymi poręczeniami. Są jednak tacy kredytodawcy, którzy biorą je pod uwagę tylko wówczas, gdy stały się wymagalne (znajomy przestał spłacać i bank zażądał spłaty od ciebie). Jeśli masz dużo kredytów na głowie ograniczeniem może okazać się maksymalna relacja zadłużenia do dochodu. Banki ustalają ją na poziomie 35-40 proc.