Zamiana mieszkania na dom w 2010 r.

Przeczytaj także: Zamiana mieszkania na dom w 2011 r.

Mieszkanie na dom zamienię

Wróćmy jednak do domów o przeciętnej cenie i przyjrzyjmy się jak duże mieszkanie trzeba mieć, by myśleć o jego zamianie na dom. Za 700 tys. PLN (mediana ceny domu z naszego zestawienia) można w Warszawie sprzedać mieszkanie o powierzchni 90,5 m2 licząc według mediany cen transakcyjnych, obliczanej przez Open Finance na bazie transakcji dokonywanych przez klientów firmy. Pół roku temu – przy poprzedniej edycji naszego zestawienia – o zamianie mieszkania na dom mógł myśleć posiadacz 107-metrowego apartamentu, a rok temu 105-metrowego.

Możemy spróbować obniżyć koszty inwestycji samodzielnie budując swój własny dom, choć uzyskanie ceny wyraźnie niższej niż 700 tys. PLN nie będzie – w okolicach Warszawy – prostym zadaniem. W zamian uzyskamy jednak możliwość zbudowania domu na większej działce i dokładnie takiego, jaki odpowiada naszym wyobrażeniom.

Obecne na stołecznych targach firmy budowlane reklamowały swoje usługi od ceny 1800 PLN za metr kwadratowy budynku budowanego w technologii tradycyjnej, to jest nawet o 400-900 PLN taniej niż przed rokiem. Również od 1800 PLN za metr zaczynają się ceny domów budowanych w technologii szkieletowej (prefabrykowanych), których zaletą jest szybkość wykonania (trzy miesiące). W ofercie firmy, która stawia takie domy, są także budynki w standardzie pod klucz w cenie od 2500 PLN/m2.

Stawiając dom z poddaszem użytkowym lub pełnym piętrem i przyjmując koszt wykonania na poziomie 2 tys. PLN (najtańsze budynki są zarazem konstrukcjami najprostszymi, a prawie każdy inwestor chce swój dom czymś wyróżnić) zyskamy cenę wykonania na poziomie 340 tys. PLN za 170-metrowy dom (przed rokiem przyjęliśmy, że jest to minimum 374 tys. PLN). Do tego należy doliczyć koszt zakupu działki, który będzie zależał od jej powierzchni, lokalizacji i uzbrojenia. Ceny ziemi budowlanej wokół Warszawy są niższe niż przed rokiem, ale różnice nie są duże. Możemy przyjąć, że zakup działki wystarczającej do postawienia jednorodzinnego domu zamknie się w kwocie 300 tys. PLN (może być oczywiście zdecydowanie wyższy), co ustawiałoby całkowity koszt inwestycji we własny dom na poziomie 640 tys. PLN – to „równowartość” mieszkania o powierzchni 83 m2 w Warszawie (licząc według mediany cen transakcyjnych z lutego). Stawiając dom samodzielnie – to jest zamawiając potrzebne materiały i wynajdując kolejne ekipy fachowców – inwestor jest w stanie zaoszczędzić 10 proc. na kosztach budowy, nie tracąc na jakości wykonania, a często ją podnosząc. W naszych kalkulacjach oznaczałoby to zbicie ceny postawienia budynku w stanie deweloperskim o 30 tys. PLN. Takie działanie otwiera także pole do ubiegania się o zwrot VAT z tytułu zmiany stawek podatkowych od niektórych materiałów budowlanych po 1 maja 2004 roku – maksymalnie taki zwrot może sięgnąć 32,5 tys. PLN. Zakładając, że udało odzyskać się 20 tys. PLN z podatku VAT, obniżamy koszt inwestycji budowlanej o 50 tys. PLN, a całej inwestycji (łącznie z zakupem działki) do 590 tys. PLN, co stanowi ekwiwalent 76 m2 mieszkania.

Powyższe dane i obliczenia dotyczą Warszawy i okolic. W innych miastach zazwyczaj niższe są ceny mieszkań, ale jednocześnie niższe też są ceny ziemi czy robocizny. Trudno jednoznacznie orzec, że zachodzą tam podobne relacje cen co w stolicy, bo każdy lokalny rynek nieruchomości ma swoje specyficzne uwarunkowania i do pewnego stopnia rządzi się własnymi prawami. Może się więc okazać, że na zamianie mieszkania na dom w jednym mieście można zyskać względnie więcej niż na podobnej operacji w innym. Dlatego każdorazowo wymaga to oddzielnej, dokładnej kalkulacji kosztów.