Centra handlowe w Europie I poł. 2009

Przeczytaj także: Centra handlowe przed wyzwaniami

INWESTYCJE W CENTRA HANDLOWE

W pierwszych sześciu miesiącach 2009 r. poziom aktywności inwestycyjnej na rynkach nieruchomości w Europie sukcesywnie spadał we wszystkich sektorach. Ogólna wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości handlowych wyniosła jedynie 8,3 miliarda euro dla całej Europy, co stanowi spadek o 54% w porównaniu do tego samego okresu w 2008 r. Jednakże rynek powierzchni handlowych zachował swój udział w łącznej wartości inwestycji na poziomie 35%, pokazując, że ta klasa aktywów cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem w całym sektorze nieruchomości.

Aktywność inwestycyjna w Europie Wschodniej niemal całkowicie zamarła. W sektorze nieruchomości handlowych w Europie Środkowej także odnotowano jedynie nieliczne transakcje. Niektóre kraje takie jak Wielka Brytania, Niemcy, Francja oraz Hiszpania jednak wciąż wykazują aktywność w tym obszarze (choć liczba transakcji nie jest znacząca). Na samą tylko Wielką Brytanię oraz Niemcy przypadło 50% łącznego wolumenu inwestycji w centra handlowe w pierwszej połowie 2009 r.

Po niemal dwóch latach wzrostu, widać wyraźne oznaki stabilizacji stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości handlowych w Europie. W czerwcu średnie stopy kapitalizacji wyniosły 9,5% w porównaniu do 5,47% we wrześniu 2007 r., kiedy rynek znajdował się w szczytowym momencie koniunktury. Tempo spadku stóp kapitalizacji jednak zdecydowanie zwolniło, szczególnie w krajach Europy Zachodniej. Zgodnie z danymi z czerwca stopy kapitalizacji wzrosły jedynie o średnio kilka punktów bazowych. Należy jednak zaznaczyć, że dane opracowane dla Europy Środkowej i Wschodniej opierały się na informacjach dotyczących pierwszej połowy 2009 r., kiedy to zawarto dość ograniczoną liczbę transakcji.

Chociaż najbliższe kilka miesięcy powinny przynieść większą stabilizację stóp kapitalizacji, spadające czynsze mogą mieć wpływ na wartości kapitałowe. Ponadto pomimo spodziewanego ożywienia na rynku kredytowym, możliwości uzyskania finansowania inwestycji są dalej mocno ograniczone, na skutek obniżenia się wskaźnika LTV (loan to value) do poziomu 60-65% oraz wciąż wysokiej marży kredytu w porównaniu do okresu sprzed dwóch lat, wynoszącej obecnie 2-2,5%. Pozafinansowe kryteria umów najmu także pozostają zaostrzone – wielu pożyczkodawców wymaga od klientów między innymi udokumentowania historii kredytowej oraz przedstawienia planów inwestycyjnych.