Wtórny rynek nieruchomości 2007 i 2008

Przeczytaj także: Na rynku nieruchomości w Polsce nie ma bańki

Przyczyny stabilizacji i spadków cen Głównym powodem stabilizacji cen w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu jest fakt, iż osiągnęły one poziom, przy którym ograniczony został popyt. Nie sądzę by głównym powodem były drożejące kredyty. Drożeją przecież w taki sam sposób dla wszystkich Polaków, a w Katowicach, Lublinie czy Opolu średnie ceny w grudniu wzrosły o 2 do 5%. Nie bez znaczenia pozostaje czynnik psychologiczny. Informacje o stabilizacji cen i możliwych spadkach skłaniają do odłożenia decyzji o zakupie, a przez to ograniczają popyt. Z drugiej strony sprzedający nie są skłonni do rezygnacji z potencjalnych zysków i niechętnie weryfikują swoje oczekiwania finansowe, choć kilka miesięcy oczekiwania na kupca zmiękcza nawet najtwardszych. Należy jednak pamiętać, iż w Polsce mamy do czynienia z realnym zjawiskiem niedoboru mieszkań, a więc popyt został jedynie przesunięty w czasie i „powróci na rynek”.

Tendencje na rynku

Mieszkania nie sprzedają się na pniu, chyba że cena jest niższa od rynkowej, a mieszkanie nie odbiega standardem od normy (nie wymaga wymiany wszystkiego i przysłowiowego zrywania podłogi i ścian).

W 2007 wbrew dotychczasowym doświadczeniom to nie kawalerki ani nawet mieszkania 2-pokojowe zyskały najwięcej na wartości. Co więcej w IV kwartale to właśnie kawalerki potaniały najbardziej. Najbardziej wzrosła średnia cena metra kwadratowego mieszkań 4 pokojowych, średnio o 13,6% (średnia dla wszystkich miast). O 12% wzrosła także średnia cena mieszkań 3 pokojowych. Kawalerki i 2 pokoje zyskały nieco ponad połowę wartości wzrostów cen mieszkań dużych w ciągu całego 2007 roku. Czym można wytłumaczyć takie zjawisko? Kupujący, którzy zostali wyeliminowani z rynku przez wysokie ceny to przede wszystkim osoby młode, rozpoczynające pracę zawodową, o nie najwyższej zdolności kredytowej a także osoby o niskich zarobkach. Grupa ta była naturalnie zainteresowana kupnem mieszkań małych, o możliwie niskiej cenie całkowitej. Jeśli musiała zrezygnować z zakupu mieszkania popyt na takie nieruchomości zmalał. Nie powinno to jednak być zjawisko długotrwałe.

Z drugiej strony osoby, które mają możliwości finansowe, a zazwyczaj także kapitał w postaci małego mieszkania mogą sobie pozwolić na zakup 3, 4 lub 5 pokoi i w ten sposób zwiększając popyt wpływają na wzrost średnich cen takich nieruchomości.

Wydarzenia, które wpływały na rynek nieruchomości w 2007 roku

• Wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych,
• Kryzys na rynku kredytów hipotecznych w USA i Wielkiej Brytanii,
• Wzrost cen materiałów budowlanych,
• Rosnący problem niedoboru siły roboczej i wzrost kosztów zatrudnienia w budownictwie,
• Przyznanie Polsce i Ukrainie praw do organizacji Euro 2012,
• Wzrost w porównaniu z 2006 rokiem liczby mieszkań oddanych do użytkowania oraz liczby pozwoleń na budowę zarówno w przypadku budownictwa jednorodzinnego jak i wielorodzinnego,
• Uchwalenie definicji budownictwa społecznego, co pozwoli na utrzymanie dotychczasowej 7% stawki VAT na nowe mieszkania do powierzchni 150 metrów kwadratowych i domy do 300 metrów powierzchni użytkowej (kupione od deweloperów). Przy samodzielnej budowie możliwy będzie zwrot różnicy pomiędzy 7 a 22% VAT-em na wybrane materiały budowlane,
• Wybory parlamentarne, zmiana rządu i fakt iż na zmiany w prawie budowlanym będziemy czekać co najmniej kolejny rok.