Na biuro do wynajęcia trzeba czekać. Popyt nie zwalnia

Przeczytaj także: Warszawski rynek biurowy 2023 z rekordowym popytem

Warszawa nadal rekordowa

Na biuro do wynajęcia chętnych nie brakuje oczywiście w Warszawie. Jak podaje Walter Herz, dla stolicy najlepszy okazał się III kwartał br., kiedy to popyt na powierzchnie biurowe sięgnął 285 tys. mkw. Absorpcja od początku roku to z kolei niemal 690 tys. mkw., co oznacza, że była wyższa od rekordu odnotowanego w tym samym okresie poprzedniego roku (630 tys. mkw.).

O sytuacji na warszawskim rynku biurowym mówi Bartłomiej Zagrodnik, Partner Zarządzający w Walter Herz:

- Na rynku warszawskim popyt znacznie przewyższa podaż. W tym roku mogliśmy obserwować wzrost udziału umów pre-let w strukturze najmu, co jest spowodowane niedoborem gotowej powierzchni w atrakcyjnych lokalizacjach biznesowych w mieście. Kontrakty zawarte w pierwszych trzech kwartałach roku, dotyczące powierzchni w budowie obejmowały prawie 30 proc. wolumenu najmu. Powierzchnia w realizowanych na stołecznym rynku budynkach jest już w połowie zakontraktowana lub zabezpieczona rezerwacjami. Innym trendem, jaki możemy obserwować w Warszawie jest rosnące zainteresowanie wynajmem powierzchni biurowych na rynku komercyjnym ze strony podmiotów z sektora publicznego i jednostek administracji państwowej.

W ostatnich miesiącach warszawskie kontraktacje osiągnęły niespotykaną wcześniej skalę. mBank podpisał umowę przednajmu w Mennica Legacy Tower na 45,6 tys. mkw. powierzchni, a firma Orange Polska renegocjowała umowę w Miasteczku Orange na 44,8 tys. mkw. biur. Ponadto, T-Mobile odnowił umowę najmu na 27,4 tys. mkw. w budynku Marynarska 12.

W regionach na biuro do wynajęcia chętny przede wszystkim Kraków

W regionach najbardziej wymagający pod względem popytu na powierzchnie biurowe tradycyjnie już okazał się Kraków. Na krakowskim rynku w okresie trzech pierwszych kwartałów br. wynajęta została prawie połowa powierzchni, jaka zakontraktowana została łącznie na rynkach regionalnych poza Warszawą. Jak podaje Walter Herz, do najemców trafiło 235 tys. mkw. powierzchni biurowych.

Do największych transakcji zawartych w tym roku w Krakowie należał przednajem UBS na 19,3 tys. mkw. powierzchni w krakowskim kompleksie Fabryczna Office Park, odnowienie umowy przez Motorola Solutions Systems Polska na wynajem 17,1 tys. mkw. biur w budynku Green Office, przednajem firmy Sabre na 16 tys. mkw. powierzchni biurowej w Tischnera Office, umowa Google w Quattro Business Park na 12,7 tys. mkw. biur, kontrakt Akamai na 11,5 tys. mkw. w biurowcu Vinci Office Building oraz umowa Aileron w Podium Park na 10,3 tys. mkw.

We Wrocławiu od stycznia do końca września br. wynajęte zostało natomiast tylko niespełna 70 tys. mkw. powierzchni biurowej. W Łodzi w tym czasie wolumen najmu wyniósł niemal 45 tys. mkw. Popyt na rynku łódzkim był wyższy niż przed rokiem o 30 proc.

- Nie tylko w Warszawie, ale i na rynkach regionalnych w ostatnich miesiącach mieliśmy do czynienia z wyraźnym wzrostem ilości umów przednajmu. W regionach udział tego typu kontraktów wzrósł o jedną trzecią w porównaniu z rokiem ubiegłym. W największych miastach brakuje gotowych powierzchni, dlatego najemcy decydują się na obiekty w budowie. Zapewniają one bowiem największy wybór powierzchni. Na rynkach regionalnych, poza Warszawą w budowie jest prawie 900 tys. mkw. biur. Najwięcej powierzchni powstaje w Trójmieście, Krakowie i Wrocławiu - informuje Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Regional Markets w Walter Herz.

I dodaje, że w regionach prężnie rozwija się też segment elastycznych powierzchni do pracy. W ciągu pierwszych trzech kwartałów br. w największych miastach poza Warszawą operatorzy flex wynajęli prawie 30 tys. mkw. powierzchni pod tego typu biura.

Powierzchnie biurowe w Polsce liczą sobie już 11 mln mkw., z czego na warszawski rynek przypada prawie 5,6 mln mkw. W okresie pierwszych dziewięciu miesięcy br. w Warszawie oddane zostało 145 tys. mkw. powierzchni. W budowie na terenie aglomeracji pozostaje prawie 800 tys. mkw. biur, w tym m.in. kompleks Varso ze 110 tys. mkw. powierzchni. Ponad połowa biur, które są w budowie w Warszawie realizowanych jest w okolicy ronda Daszyńskiego, na warszawskiej, bliskiej Woli, w tym także kilka budynków wysokościowych.

W tym roku na stołeczny rynek weszły takie obiekty jak Spark B, Vector+, The Park 6, Wola Retro, Moje Miejsce B1, Generation Park Z, Libra Business Centre A, czy Flanders Business Park C. W czwartym kwartale deweloperzy planują oddać kolejne 120 tys. mkw. powierzchni. Ukończony ma zostać m.in. kompleks Mennica Legacy, który w dwóch budynkach zaoferuje 65 tys. mkw. powierzchni.

Trójmiasto, Kraków i Wrocław z największą ilością biur w budowie

Jak oblicza Walter Herz, pomiędzy pierwszym a trzecim kwartałem tego roku w największych miastach w kraju, poza Warszawą oddane zostało 315 tys. mkw. biur. Najwięcej nowej powierzchni przybyło na rynku krakowskim, gdzie podaż w segmencie biurowym wzrosła o ponad 90 tys. mkw. Zasoby Poznania zwiększyły się o 76 tys. mkw., głównie dzięki ukończeniu II fazy kompleksu Business Garden z 46 tys. mkw. biur. Wśród największych obiektów oddanych w tym roku znalazł się także pierwszy etap Bramy Miasta w Łodzi, V.Offices w Krakowie, a we Wrocławiu Nowy Targ i Carbon Tower.

W trzecim kwartale br., dzięki zakończeniu budowy m.in. Imagine I&II, Avestus Real Estate, Starej Drukarni, Business House II, czy Szkoły Grohmana, łódzkie zasoby biurowe przekroczyły poziom pół miliona mkw. powierzchni i liczą już 520 tys. mkw. biur.

Jeżeli chodzi o powierzchnie biurowe powstające w regionach, to na wyróżnienie zasługuje przede wszystkim Trójmiasto, gdzie w budowie jest ponad 200 tys. mkw. biur, nieco więcej niż w Krakowie i we Wrocławiu, w którym realizowane jest około 170 tys. mkw. powierzchni. W stolicy Dolnego Śląska u zbiegu ulic Powstańców Śląskich i Szczęśliwej powstaje m.in. kompleks Centrum Południe, w którym oferta liczyć będzie łącznie około 85 tys. mkw. GLA.

Powierzchnie biurowe niewynajęte i czynsze

Współczynnik powierzchni niewynajętej na większości największych rynków biurowych w kraju, jak podaje Walter Herz, w ostatnich miesiącach regularnie spada. Średni poziom pustostanów wynosi zaledwie 8,5 proc. Najwięcej wolnych biur jest w Łodzi i Poznaniu – około 12 proc., a najmniej w Trójmieście – niespełna 5 proc. W Warszawie niewynajętych jest ieco ponad 8 proc. biur. W centrum miasta tylko 5 proc., ale już na przykład na Mokotowie prawie 14 proc.
Rosnące koszty budowy spowodowały wzrost stawek czynszowych na kilku rynkach regionalnych, na których ceny w obiektach dobrej klasy mieszczą się teraz w przedziale od 11 €/mkw./m-c. do 15,5 €/mkw./m-c.

W Warszawie czynsze w najlepszych budynkach zlokalizowanych w centrum wynoszą od 17 €/mkw./m-c. do 25 €/mkw./m-c. Poza centralnym obszarem za mkw. biura trzeba natomiast zapłacić od 11 €/mkw./m-c. do 15 €/mkw./m-c.

W nadchodzących kwartałach oczekiwany jest dalszy spadek pustostanów. Natomiast niewielki wzrost współczynnika możliwy jest w Warszawie w drugiej połowie 2020 roku po oddaniu do użytkowania rekordowej ilości nowej powierzchni.