Rekord wszech czasów na rynku inwestycyjnym

Przeczytaj także: Rynek inwestycyjny w Polsce z rekordem

W minionym roku najwyższy wolumen inwestycyjny dotyczył rynku biurowego, na którym swoich właścicieli zmieniło 45 budynków wartych przeszło 2,75 mld euro, co stanowiło 38% całorocznego wolumenu. Inaczej niż rok wcześniej, w 2018 roku przeważały (63%) transakcje zawierane na stołecznym rynku. Uwagę inwestorów przykuwały najróżniejsze rodzaje aktywów - zarówno duże, jak i małe, wiodące, jak i te o niższej pozycji, ale sporym potencjale. Właścicieli zmieniły takie nieruchomości jak m.in. Proximo II, Spark C, Cedet (zawierający również komponent handlowy), Małachowski Square, kompleks Atrium Centrum, Plaza i Tower, Warsaw Spire C, Warta Tower, Skylight i Lumen, Marynarska Point II, UBC I i II, Pałac Jabłonowskich oraz Warsaw Spire A, w którym nabyto 50% udziałów. W minionym roku inwestorzy kierowali swoją uwagę również na rynki regionalne. We Wrocławiu przedmiotem transakcji były np. Green2Day, West Link i Sagittarius Business House, w Krakowie np. High5ive, Moonoffice i 2 budynki Quattro Business Park, w Katowicach Silesia Business Park C i D, a w Łodzi np. Nowa Fabryczna. Istotnymi wydarzeniem rynkowym w 2018 r. był również zakup przez Revetas wraz z Goldman Sachs Asset Management węgierskiego TriGranitu od TPG Real Estate. Portfolio TriGranitu obejmuje już istniejące budynki biurowe oraz projekty w trakcie realizacji, zlokalizowane w Polsce i na Węgrzech.

W minionym roku łączny wolumen transakcji przeprowadzonych w sektorze nieruchomości handlowych był wyższy od poziomu z roku 2017 o 30% i wyniósł 2,5 mld euro, co stanowiło 34 proc. całorocznego wolumenu inwestycyjnego. Zakupem o najwyższej wartości, za nienotowaną wcześniej w Polsce kwotę ok. 1 mld euro, było nabycie przez grupę Chariot Top (konsorcjum stworzone Redefine, PIMCO i Oaktree) od Apollo Rida / Axa / Ares portfela 28 nieruchomości handlowych zlokalizowanych w całej Polsce (centra handlowe M1, Power Centre, wolnostojące Auchan, Bi1 oraz Praktiker). Największa transakcja na pojedynczym obiekcie to przejęcie przez malezyjski Employees Provident Fund Galerii Katowickiej w Katowicach z rąk Meyer Bergman za ok. 300 mln euro. Ważnym wydarzeniem był również zakup za ponad 301 mln euro przez Atrium European Real Estate od CBRE GI stołecznych budynków Wars, Sawa, Junior czyli dawnych domów towarowych usytuowanych w prestiżowej lokalizacji w ścisłym centrum Warszawy. Oprócz flagowych lokalizacji kilkunastu najbardziej popularnych marek, jak np. Zara, Reserved, H&M, C&A, TK Maxx, CCC, Douglas, kompleks ten mieści również powierzchnię biurową. W sektorze handlowym wyraźne jest zainteresowanie kupujących małymi centrami i parkami handlowymi o charakterze „centrum zakupów w sąsiedztwie” zlokalizowanymi w miejscowościach o liczbie mieszkańców poniżej 100 tys.

Segment hotelowy w 2018 r. przyciągnął niższą uwagę inwestorów generując ok. 119 mln euro, co odpowiadało niecałym 2% wartości ubiegłorocznych transakcji.

Rynek inwestycyjny będzie napędzany pozytywnymi wynikami gospodarczymi Polskiej gospodarki oraz cały czas atrakcyjnymi cenami naszych nieruchomości w kontekście cen na rynkach Europy Zachodniej. Prognozujemy, że zostanie utrzymane zainteresowanie nieruchomościami biurowymi, logistycznymi oraz przemysłowymi, w równym stopniu dla każdego z tych segmentów. Spodziewamy się natomiast wzrostu ilości transakcji w sektorze nieruchomości hotelowych. Wyzwaniem będzie sytuacja większości operatorów handlowych w kontekście zmniejszającej się ilości dni handlowych, a w konsekwencji spadku obrotów w stosunku do obowiązujących stawek czynszowych. Konsolidacja detalicznych sieci handlowych to również istotna kwestia. Ponadto z uwagi na fakt, iż Polski rynek inwestycyjny jest w ponad 90% zależny od inwestorów zagranicznych, kwestie postrzegania Polski na arenie międzynarodowej grają równie istotną rolę - mówi Mateusz Skubiszewski, Dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Na rynku miało miejsce kilka znaczących transakcji portfelowych. Dwie największe z nich zostały zrealizowane przez nowego gracza na polskim rynku inwestycyjnym. Singapurski fundusz Mapletree nabył od Hillwood i Prologis portfele obiektów magazynowych za łączną kwotę ok. 581 mln euro.

Nie należy zapominać jednak o jednej z najbardziej znaczących transakcji dotyczącej pojedynczego aktywa, a mianowicie zakupu przez południowokoreański fundusz Vestas drugiego co do wielkości i najbardziej zaawansowanego technologicznie centrum logistycznego branży e-commerce w Europie. Jego operatorem jest jeden z największych liderów branży e-commerce – Amazon, który ze swojego centrum dystrybucyjnego pod Szczecinem prowadzi operacje na teren Niemiec. Jest to również transakcja, która została sfinalizowana przy poziomie stopy zwrotu nigdy wcześniej niespotykanym w tym sektorze – mówi Piotr Goździewicz, Dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Wysoki poziom atrakcyjności polskich nieruchomości w porównaniu z dojrzałymi rynkami Europy Zachodniej, wynikający z wyższych stóp kapitalizacji przy dostępności wysokiej klasy obiektów i stabilnym popycie ze strony najemców, wywołał wzmożoną aktywność kapitału z różnych rejonów świata. Podobnie jak w poprzednich latach, gracze ze Stanów Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii i Niemiec byli w gronie najbardziej aktywnych w Polsce w minionym roku. Spadła nieznacznie aktywności inwestorów z Południowej Afryki, natomiast obserwujemy ciągle rosnące zainteresowanie kapitału z Azji (m.in. Korea Południowa, Singapur, Malezja), którego uwagę przykuwa stabilna sytuacja gospodarcza Polski, dobre prognozy i stosunkowo wysoki stopień płynności aktywów.

Wysoki poziom popytu inwestorów przełożył się wyraźnie na kompresję stóp kapitalizacji. Warszawski rynek powierzchni biurowych i handlowych odnotował znaczące obniżenie stóp kapitalizacji dla aktywów najwyższej jakości, które obecnie kształtują się na poziomie ok. 4,25% dla sektora handlowego i ok. 4,75% w sektorze biurowym. W przypadku wysokiej jakości powierzchni przemysłowych i logistycznych wartość ta oscyluje ok. 6,25 – 6,50%, chociaż warto również podkreślić, że inwestorzy oferują ok. 5,25% za wyjątkowe aktywa magazynowe z zapewnionymi długoterminowymi umowami najmu, wynajęte przez operatorów z segmentu e-commerce.