Fair Value Index: które rynki nieruchomości najbardziej niedoszacowane?

Przeczytaj także: Fair Value Index: przeszacowane i niedoszacowane rynki nieruchomości

Cushman & Wakefield, bazując na opatentowanej metodzie wyliczeń, ustala dla każdego badanego rynku tzw. wartość realną. Wskaźnik ten opisuje kompensację ryzyka, jaka wiąże się z kupnem najbardziej atrakcyjnych nieruchomości przy zachowaniu pięcioletniego horyzontu inwestycyjnego.

Jak się okazuje, w I kwartale br. niedoszacowany był niemal co 5. (19%) z rynków uwzględnianych w European Fair Value Index. Największa atrakcyjność pozostawała domeną sektora logistycznego - 46% spośród jego rynków klasyfikuje się jako niedoszacowane, a zaledwie jeden okazuje się być przeszacowanym.

Moskwa należy do najbardziej niedoszacowanych rynków w Europie – zajęła pierwsze i drugie miejsce z uwagi na niedoszacowanie odpowiednio aktywów handlowych i biurowych. Pierwszą piątkę zamykają kolejno Dublin (sektor logistyczny), Budapeszt (sektor handlowy) i Lizbona (sektor logistyczny).

Główne rynki biurowe, w tym w Londynie, Wiedniu i Stambule, zostały uznane za przeszacowane, ponieważ stopy kapitalizacji obniżyły się na nich do najniższego poziomu w historii. Dodatkowo, dalsza kompresja stóp kapitalizacji jest już mało prawdopodobna, a dla wielu rynków prognozuje się nieznaczny wzrost stawek czynszu.

Ponadto z opublikowanego raportu wynika, że Europa Środkowo-Wschodnia nadal charakteryzuje się zrównoważoną liczbą rynków wycenianych według wartości realnej i niedoszacowanych. Z kolei Niemcy oraz kraje Beneluksu i nordyckie mają tylko kilka rynków niedoszacowanych.

Riccardo Pizzuti, starszy analityk, dział prognozowania w regionie EMEA, Cushman & Wakefield, powiedział:

„Wyniki naszej analizy potwierdzają, że znajdujemy się obecnie w późnej fazie cyklu, a wiele rynków nieruchomości uznaje się za przeszacowane. Rynki nadal jednak oferują możliwości inwestycyjne, które uzależnione są od strategii inwestorów, ale ogólnie rzecz biorąc podaż aktywów niewłaściwie wycenianych zmalała.

Po rekordowym czwartym kwartale, w którym wartość transakcji inwestycyjnych wyniosła 112 mld euro, dostępność atrakcyjnych produktów inwestycyjnych coraz bardziej się zmniejsza na całym kontynencie europejskim – cykl ekonomiczny wchodzi w fazę dojrzałą. Wskutek tego w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku zainwestowano w Europie zaledwie 49 mld euro, czyli najmniej w ujęciu kwartalnym od 2014 roku.

Rynki nieruchomości logistycznych w Dublinie i Lizbonie znalazły się wśród pięciu najbardziej niedoszacowanych. Szczególnie portugalska gospodarka rozwija się dynamicznie, a towarzyszy temu wzrost konsumpcji, inwestycji i eksportu. Wartość eksportu wzrosła w ubiegłym roku do najwyższego poziomu od dekady i trend ten utrzymuje się również w 2018 roku. Przewidujemy dalszą kompresję stóp kapitalizacji w prognozowanym okresie wynikającą z dużego wolumenu transakcji inwestycyjnych oraz coraz większego popytu na rynkach najmu.

Prognozujemy dalszy spadek stóp kapitalizacji na wybranych rynkach w 2018 roku ze względu na utrzymującą się rywalizację wśród inwestorów o aktywa wysokiej jakości. Jednak wraz ze wzrostem rentowności obligacji rządowych pod koniec bieżącego roku zmniejszy się względna atrakcyjność lokowania kapitału w nieruchomościach”.

Mark Freeman, MRICS, Partner, dyrektor działu Wycen i Doradztwa, Cushman & Wakefield, Polska, dodaje:

„Warto podkreślić, że wartość wskaźnika Fair Value Index za pierwszy kwartał 2018 roku wyniosła 42%, czyli tyle samo, co w pierwszym kwartale 2016 roku. Świadczy to o zaawansowanej fazie cyklu na rynku nieruchomości. Europa Środkowo-Wschodnia nadal wyróżnia się zrównoważoną liczbą rynków wycenianych według wartości realnej i niedoszacowanych”.