Regionalny rynek biurowy w pogoni za Warszawą

Przeczytaj także: Warszawski rynek biurowy 2023 z rekordowym popytem

Z szacunków przedstawionych przez Walter Herz wynika, że w bieżącym roku na polski rynek biurowy trafi 800 tys. mkw. nowej powierzchni, z czego aż 500 tys. w miastach regionalnych. Okazuje się zatem, że dziś prym wiodą regiony i to właśnie one, a nie Warszawa, świętować będą nowe rekordy. Eksperci prognozują, że w niedługim czasie wolumen biur w regionach zbliży się do tego, co proponuje najemcom rynek stołeczny.

Popyt przeskoczył podaż

Pod koniec I połowy br. warszawski rynek biurowy oferował najemcom 5,16 mln mkw. nowoczesnej powierzchni. Przeszło 130 tys. mkw. powstało w tym roku, ale wynajęte zostało trzykrotnie więcej powierzchni. Pokaźny popyt na powierzchnie biurowe widoczny jest jednak nie tylko w Warszawie, ale także w miastach regionalnych. Zainteresowanie ze strony najemców jest tak duże, że pomimo szybkiego wzrostu zasobów biurowych wskaźnik pustostanów nie dość, że nie pnie się w górę, to jeszcze pikuje.

Pierwsza połowa br. na warszawskim rynku zaznaczyła się kilkoma dużymi transakcjami, które dotyczyły najmu kilkunastu tysięcy mkw. powierzchni. Bank Millenium odnowił umowę na ponad 18 tys. mkw. powierzchni w Harmony Office Centre, a Alior Bank w Łopuszańska Business Park i koncern farmaceutyczny AstraZeneca w budynku Postępu 14 zakontraktowały po ponad 13 tys. mkw. Umowę przednajmu na powierzchnię o zbliżonej wielkości podpisała też sieć serwisowa Citi Service Center Poland w Generation Park X.

Rynki regionalne zwiększają potencjał

Z kolei, osiem największych miast w kraju, poza Warszawą dysponuje łączną powierzchnią 4 mln mkw. biur, co stanowi około 80 proc. zasobów aglomeracji stołecznej. Zdaniem ekspertów Walter Herz, na uwagę za zasługuje fakt, że w ciągu ostatnich 10 lat regiony odrobiły stratę do Warszawy niemal o połowę. Przed dekadą miasta regionalne (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin i Lublin) dysponowały ofertą, której łączny wolumen obejmował tylko około 40 proc. zasobów warszawskich.

Nowa podaż, jaką mogą osiągnąć rynki regionalne to nie jedyny rekord, który w tym roku ma szansę świętować polski rynek biurowy. Historycznie wysoki wynik segment biurowy może zanotować również pod względem wynajętej powierzchni. Jak zauważają analitycy Walter Herz, przemawia za tym fakt, że umowy podpisane tylko w pierwszych trzech miesiącach 2017 roku dotyczyły powierzchni, która równa jest około 30 proc. całego ubiegłorocznego wolumenu najmu.

Mało wolnych biur

W miastach regionalnych popyt na powierzchnię biurową z roku na rok rośnie. W odróżnieniu od rynku warszawskiego, na którym poziom pustostanów spadł do niespełna 14 proc., cechuje je bardzo słaba dostępność wolnej powierzchni biurowej, a umowy typu pre-let stanowią większość transakcji. Tymczasem w Warszawie w pierwszej połowie tego roku tego rodzaju umowy obejmowały tylko kilkanaście procent wolumenu najmu.

Niedobór wolnej powierzchni szczególnie odczuwalny jest w Łodzi, Krakowie i Trójmieście. Pomimo rosnącej podaży wskaźnik pustostanów na łódzkim rynku biurowym utrzymuje się obecnie na najniższym poziomie w Polsce – około 6 proc. W ostatnim czasie Łódź zdecydowanie wybija się wśród ośrodków regionalnych. W mieście przygotowywane i realizowane są duże projekty komercyjne, w tym m.in. hub biurowy w okolicy nowego dworca.

Światowi gracze na polskim rynku

Także krakowski, drugi pod względem wielkości po Warszawie, rynek biurowy w kraju rozwija się bardzo dynamicznie. W największym stopniu przyczyniają się do tego firmy reprezentujące sektor nowoczesnych usług dla biznesu, otwierające w tej lokalizacji liczne centra, które w Polsce pracują dla globalnych klientów.

Nowe biura nie czekają też na najemców we Wrocławiu, Katowicach i Poznaniu. W tych miastach można obserwować ekspansję obecnych już firm, ale lokują się w nich również nowi, w tym także najwięksi, międzynarodowi gracze. Z drugiej strony, w regionach także zaczynają aktywnie działać najwięksi deweloperzy, którzy realizowali dotąd projekty wyłącznie na rynku warszawskim.

Polska liderem w Europie

Boom, jaki przeżywa polski rynek biurowy cechuje znacznie większa dynamika rozwoju nowych inwestycji, niż w innych krajach w Europie. Pomimo systematycznego zmniejszania się zasobów atrakcyjnych terenów inwestycyjnych, Warszawa wciąż zapewnia pod tym względem znacznie większe możliwości niż inne stolice europejskie. A nowe inwestycje rosną w mieście, jak grzyby po deszczu.

Jak obliczają eksperci Walter Herz, w aglomeracji warszawskiej powstaje obecnie ponad 800 tys. mkw. biur, a w pozostałych miastach w budowie jest kolejne 900 tys. mkw. powierzchni. Polski rynek biurowy co roku zwiększa swój potencjał o około 10 proc. Specjaliści Walter Herz zwracają uwagę, że to kolejne rekordowe osiągnięcie sektora, tym razem już na skalę europejską.