Nieruchomości komercyjne: redukcja brakujących kredytów

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne w Polsce 1991 - 2011

Ostatni raport Global Debt Funding Gap przygotowany przez firmę DTZ pokazuje, że globalnie brakująca wartość kredytów została zredukowana jednak na poziomie poszczególnych regionów występują bardzo duże różnice. W Stanach Zjednoczonych różnica pomiędzy już zaciągniętymi kredytami, a finansowaniem aktualnie możliwym do uzyskania w przypadku poszczególnych nieruchomości komercyjnych w latach 2011-2013 spadnie z 49 miliardów dolarów do zera podczas gdy w Europie redukcja sumy brakującej wartości jest dużo skromniejsza i wyniesie jedynie 8 miliardów dolarów (spadek do 109 miliardów dolarów). W Regionie Azji i Pacyfiku z kolei brakująca wartość kredytów wzrośnie o 14 miliardów dolarów (do 84 miliardów dolarów), co niemal w całości dotyczy Japonii.

Na poziomie poszczególnych krajów największa luka pomiędzy finansowaniem wymaganym, a istniejącym notowana jest w Japonii, gdzie, osiągnęła poziom 84 miliardów dolarów. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest z jednej strony rosnący udział długu w finansowaniu inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych, a z drugiej obniżenie prognozowanej wartości kapitału na skutek tegorocznego trzęsienia ziemi i wywołanej przez to trzęsienie fali tsunami. Brakująca wartość kredytów na rynku brytyjskim spadła o 22% do 42 miliardów dolarów. Na innych europejskich rynkach obserwujemy znaczną różnicę pomiędzy finansowaniem wymaganym a dostępnym np. w Hiszpanii różnica ta wynosi 28 miliardów dolarów (spadek o 14%).

Ogólnie rzecz biorąc wysokość brakującej wartości kredytów uzależniona jest od podaży nowych produktów inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych. DTZ Research szacuje, że na przestrzeni kolejnych trzech lat dostępnych będzie 403 miliardy dolarów nowego kapitału przeznaczonego na inwestycje w nieruchomości. To niemal dwa razy więcej od brakującej wartości kredytów w tym samym czasie (202 miliardy dolarów).

W ostatnich miesiącach pojawiło się na rynku wiele rozwiązań pozwalających ograniczyć wysokość brakującej wartości kredytów. Wśród banków popularna staje się sprzedaż posiadanych przez nich kredytów w celu zrestrukturyzowania ich portfeli i minimalizacji ryzyka. Takie działanie popularne jest w Stanach Zjednoczonych jednak powoli zaczyna pojawiać się także w Europie i Japonii.

Kolejnym rozwiązaniem jest tworzenie rezerw na rzecz znanych złych kredytów. Te rezerwy mogą pomóc zredukować różnice w finansowaniu poprzez obniżenie zakładanej sumy niespłaconego zadłużenia.

- Nasze analizy pokazują, że w dalszym ciągu Europa przoduje pod względem wysokości różnicy pomiędzy finansowaniem dostępnym, a finansowaniem wymaganym na rynku nieruchomości komercyjnych. Jednocześnie jest to region charakteryzujący się najniższym stosunkiem brakującej wartości kredytów do dostępnego kapitału. Przewidujemy, że banki utworzą rezerwyna poczet przyszłych strat. Jak szacujemy spowoduje to ograniczenie wielkości różnicy o ok. 8% (ze 118 miliardów dolarów do 109 miliardów dolarów) – mówi Nigel Almond, Associate Director w Dziale Prognoz i Doradztwa Strategicznego DTZ.

Co więcej, od czasu poprzedniego raportu wzrosła aktywność kredytodawców niebędących bankami. W szczególności firmy ubezpieczeniowe stają się coraz bardziej aktywne na polu kredytów oraz dostarczania finansowania typu mezzanine.

Bazując na wcześniejszych ogłoszeniach i oczekiwaniach dotyczących pojawienia się na rynku nowych graczy, DTZ szacuje, że istniejące oraz nowe firmy ubezpieczeniowe oraz fundusze emerytalne dostarczą na rynek 80 miliardów dolarów środków przeznaczonych na kredyty inwestycyjne. Dzięki tym podmiotom na rynku pojawią się tak wyczekiwane dodatkowe możliwości finansowania inwestycji w nieruchomości. Zdywersyfikowane zostaną również źródła pozyskiwania kapitału. Szacujemy, że wspomniane dodatkowe 80 miliardów dolarów to ponad 8% środków , których będą potrzebowali inwestorzy na przestrzeni kolejnych 3 lat.

- Rośnie presja na banki, by te ograniczały wysokość dźwigni finansowej. Dla przykładu w Wielkiej Brytanii i Irlandii duża liczba banków oficjalnie poifnormowała o planach zredukowania problemu trudnych pożyczek do 2013 roku. Banki będą pod dodatkową rosnącą presją, aby zredukować swoją ekspozycję na rynek kredytów przeznaczonych na inwestycje w nieruchomości na skutek działań banków centralnych obliczonych na zwiększenie płynności na rynkach – mówi Hans Vrensen, Globalny Dyrektor Działu Badań w DTZ.

Do pobrania: